Tagesordnungspunkt

TOP Ö 7: Vollzug des BauGB;
Abschluss eines Städtebaulichen Vertrages (§ 11 BauGB) zur Erschließung des Baugebietes "Rotter Straße, Mühlenstraße und Kellerstraße" (Brauereigelände Wildbräu und Anschlussbebauung)

BezeichnungInhalt
Sitzung:27.01.2015   BWUA/007/2015 
DokumenttypBezeichnungAktionen

Der Verwaltungsvertreter stellte den Entwurf des umfangreichen städtebaulichen Vertrages für die Erschließung des Baugebietes „Brauereigelände Rotter Straße, Mühlenstraße“ vor. Im Schwerpunkt regelt der Vertrag die Übertragung wesentlicher Erschließungsleistungen auf den Bauherrn. Aufgrund der notwendigen Abtretungen von Erschließungsflächen bzw. deren dinglicher Sicherung unterliegt der Vertrag insgesamt dem Formerfordernis der notariellen Beurkundung (§ 311b, 128 BGB). Erst mit der Wirksamkeit des Städtebaulichen Vertrags sind dann auch die noch fehlenden Voraussetzungen für die Erteilung der Baugenehmigung gegeben, da er die Erschließung des Baugebietes im Sinne des § 30 Abs. 1 BauGB sicherstellt.

 

Ausgangslage:

Der qualifizierte Bebauungsplan „Brauereigelände Rotter Straße mit Anschlussbebauung“ ist am 22.10.2014 in Kraft getreten. Der Bebauungsplan bestimmt damit abschließend die Bebaubarkeit und die Erschließungsanlagen innerhalb des Plangebiets.

 

Voraussetzung für die Erteilung einer Baugenehmigung innerhalb von Gebieten mit qualifizierten Bebauungsplänen ist gemäß § 30 Abs. 1 BauGB, dass Vorhaben den Festsetzungen des Bebauungsplans entsprechen und die Erschließung gesichert ist.

 

Dabei ist die gesetzliche Erschließungslast eine gemeindliche Aufgabe und obliegt somit der Stadt, soweit sich nicht nach anderen Vorschriften etwas anderes ergibt (§ 123 BauGB). Eine andere gesetzliche Regelung in diesem Sinne trifft beispielsweise das Straßenrecht (BayStrWG), in dem es die Baulast für die Ortsdurchfahrten von klassifizierten Straßen anderen Aufgabenträgern zuweist. Insoweit ist der vom Bebauungsplan festgesetzte Umbau der Rotter Straße, einer Kreisstraße in der Baulast des Landkreises Ebersberg (Art. 41 Nr. 2 BayStrWG) nicht originäre Aufgabe der Stadt. Hier ergibt sich die Kostenübernahmeverpflichtung aus der durch das Bauvorhaben resultierenden Notwendigkeit, die Kreisstraße umzubauen (art. 14 Abs. 4 BayStrWG). Die Berechtigung sowie Art und Umfang der Ausführung wird durch eine Vereinbarung zwischen der Stadt und der Staatlichen Straßenbauverwaltung geregelt; diese Aufgaben bzw. Kosten werden dann wiederum an den Erschließungsträger weitergereicht.

 

Von der allgemeinen Erschließungspflicht zu trennen ist die Frage, ob ein Anspruch auf Erschließung besteht. Das wird durch § 123 Abs. 3 BauGB gesetzlich verneint. Damit wird klargestellt, dass die zeitliche Umsetzung der Erschließung in der Entscheidung der Gemeinden steht.

 

Gleichwohl verdichtet sich in bestimmten Fällen die allgemeine Erschließungspflicht zu einer konkreten Erschließungspflicht. Das ist beispielsweise der Fall bei der Erteilung des gemeindlichen Einvernehmens zur Baugenehmigung. Gleiches gilt auch dann, wenn die Gemeinde einen qualifizierten Bebauungsplan erlässt und das Angebot Dritter zur Übernahme der Erschließungsaufgaben ablehnt. Aber auch im vorliegenden Fall, in der der qualifizierte Bebauungsplan mit der dort festgesetzten Erschließung die Bebauung sperrt, ist ein Erschließungsanspruch gegeben. Hier muss nach der Rechtsprechung ein ca. 2–3 jähriger Realisierungszeitraum eingehalten werden (BVerwG 28.10.81; Entschädigungsfrist § 17 BauGB).

 

Bezüglich des Abschlusses von Städtebaulichen Verträgen – insbesondere zur Übertragung der Erschließung (§ 11 Abs. 1 Nr. 1 BauGB) – ist vor allem das Angemessenheitsgebot und das Abschlussverbot im Fall eines Leistungsanspruchs (§ 11 Abs. 3 BauGB) zu beachten. In der vorliegenden Fallkonstellation ist deshalb von entscheidender Bedeutung, dass es sich um kein Neubaugebiet handelt, sondern um die Neubebauung eines bereits bebaubaren und eingeschränkt auch schon erschlossenen Grundstücks innerhalb des Bebauungszusammenhangs. Hieraus ergeben sich wesentliche Einschränkungen hinsichtlich der Angemessenheit bei der Leistungs- und Kostenübertragung, etwa beim Umbau bereits vorhandener oder nicht zwingend erschließungsnotwendiger Erschließungsanlagen.

 

Vertragsgegenstand und -inhalt:

Der Grundstückseigentümer ist an einer baldmöglichsten Erschließung und Bebauung des Geländes interessiert und hat der Stadt den Abschluss eines Erschließungsvertrages angeboten. Der Erschließungsvertrag regelt die gesamten Erschließungsmaßnahmen für das Baugebiet und sichert dann die Erschließung des Baugrundstücks. Damit schafft er die letzten Voraussetzungen für die Erteilung der Baugenehmigung.

 

Anschließend wurde der Vertrag in seinen wesentlichen Vertragsteilen erläutert. Der mit dem Grundstückseigentümer verhandelte Erschließungsvertrag sieht vor:

 

Die Planung und Herstellung der Mühlenstraße und der Kellerstraße sowie der inneren Erschließungswege erfolgt durch den Bauherrn auf eigene Kosten. Die Stadt leistet für die Mühlenstraße und die Kellerstraße eine Kostenbeteiligung in Höhe von 10 v.H. der nachgewiesenen Baukosten. Damit wird dem Umstand Rechnung getragen, dass für die bestehende Mühlenstraße keine Verpflichtung zur Durchführung besteht. Diese Straße existiert in einem benutzbaren Zustand und ist somit auch im Bestand in der Lage, die ihr zugedachte Erschließungsfunktion zu erfüllen. Da aber für den Bau der Tiefgarage zugestanden wird, die Straße teilwiese zu beseitigen, wird eine Wiederherstellung in dem qualitativ höherwertigen Ausbauzustand und in verkehrsberuhigter Ausführung akzeptiert. Da die übertragenen Leistungen angemessen sein müssen (§ 11 Abs. 2 BauGB), erfolgt eine Kostenbeteiligung. Der 10-%-Eigenanteil entspricht der gesetzlichen Eigenbeteiligung gemäß § 129 BauGB. Eine Beitragserhebungspflicht für diesen Eigenanteil besteht aber in der Folge nicht.

 

Die Art und Qualität der Ausführung bestimmt die Stadt Grafing. Hierfür sind jetzt in der Folge des Erschließungsvertrages die Ausführungspläne zu erstellen und der Stadt vorzulegen. Das Bestimmungsrecht über das Bauprogramm verbleibt damit notwendigerweise bei der Stadt.

 

Der Bauherr errichtet auch sämtliche durch das Vorhaben ausgelöste leitungsgebundenen Erschließungsanlagen, insbesondere der Abwasserkanalisation, Trink- und Löschwasserversorgung. Eine (Teil-)Ablösung der Herstellungsbeiträge erfolgt nicht, da die dabei entstehenden Hauptleitungen nur einen sehr untergeordneten Umfang einnehmen und gegenüber der vollständigen Herstellungsbeitragspflicht keine unzulässige Doppelbelastung entsteht. Aufgrund des Straßenneubaus ist auch die bestehende Trinkwasserhauptleitung in der Mühlenstraße zu erneuern, die in einem altersbedingt schlechten Zustand ist. Auch hier handelt es sich um eine bereits vorhandene und auch ausreichend dimensionierte Erschließungsanlage, für deren Erneuerung anfallende Kosten nicht dem Bauvorhaben zufallen. Diese Kosten trägt die Stadt Grafing.

 

Die Stadt errichtet den Vorplatz und den Gehsteig entlang der Rotter Straße auf eigene Kosten. Hier wurde durch die Regierung von Oberbayern die Förderzusage für Städtebaufördermittel gegeben. Damit wird einerseits dem Umstand Rechnung getragen, dass auch dieser Fläche keine Erschließungsfunktion zukommt und deren Herstellung somit nicht zur Bedingung für die gesicherte Erschließung gegenüber dem Bauherrn gemacht werden kann. Die Stadt ist aber auch an einer hochwertigen Ausführung interessiert, deren Kostenübertragung hinsichtlich der Angemessenheitsgrundsätze ebenfalls rechtsproblematisch ist. Die Stadt errichtet aufgrund des unmittelbaren baulichen Zusammenhangs auch die Linksabbiegespur mit Querungshilfe; insoweit sind die Kosten aber wieder vollständig vom Bauherrn zu ersetzen.

 

Die Herstellungs- und Kostentragungspflichten werden mit einer Erfüllungsbürgschaft abgesichert. Damit ist auch beim Ausfall des Erschließungsträgers sichergestellt, dass die Stadt Grafing b.M. in der finanziellen Lage der Nacherschließung ist.

 

Die notwendigen Flächen sind vom Bauherrn unentgeltlich zur Verfügung zu stellen. Hierbei handelt es sich um die Verbreiterungsflächen an der Mühlenstraße und Kellerstraße sowie um die verbreiterten Gehweg- und Straßenflächen an der Rotter Straße.

 

Soweit die Flächen durch die Tiefgarage unterbaut sind, erfolgt die Sicherung durch eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit zugunsten der Allgemeinheit. Das betrifft größtenteils die Platzfläche an der Einmündung Mühlenstraße/Rotter Straße, die Arkadendurchgänge und die inneren Fußwege.

 

Die Kellerstraße (Abschnitt im Plangebiet) wurde bereits beim Verkauf des Voreigentümers an den Bauherrn zur Abwendung des Vorkaufsrechtes erworben. Diese Fläche ist nicht erst mit dem jetzigen Bebauungsplan als Straßenfläche festgesetzt, sondern bereits mit dem Bebauungsplan für das südlich davon gelegene Areal der „Grandauer Brauerei“ aus dem Jahr 2003. Damals war ein freiwilliger Erwerb aber leider nicht zu erreichen, weshalb diese Straße als Privatweg einen auffällig schlechten Zustand aufweist.

 

Notwendige Voraussetzung für den Vertragsabschluss ist die rechtliche Umsetzbarkeit des Vertrags. Hier geht es um die Berechtigung zum Umbau der Rotter Straße für die Errichtung der Linksabbiegespur. Das erfordert den Abschluss der Bauvereinbarung mit dem Landkreis Ebersberg und die Verfügbarkeit der notwendigen Grundstücke.

 

Um die im Bebauungsplan bestimmte Aufweitung der Rotter Straße zum Bau einer Linksabbiegespur und einer Querungshilfe zu ermöglichen, sind auch Teilflächen aus dem Grundstück Rotter Straße 10 (Schuhgeschäft) noch von einem Dritten zu erwerben – und zwar vor dem Abschluss des Städtebaulichen Vertrages. Hier besteht folgende Problematik: Die im Bebauungsplan festgesetzte Straßenaufweitung nach Süden hätte zur Folge, dass bis an das Bestandsgebäude herangebaut wird. Wegen der Höhenlage wäre der Eingang zum Geschäft erschwert und stark eingeschränkt. Die Umsetzung der Bebauungsplanlösung setzt also letztendlich voraus, dass auch dieses Grundstück neu bebaut wird. Davon kann aber derzeit nicht gesichert ausgegangen werden.

 

Mit dem Staatlichen Bauamt wurde deshalb, wie schon mehrmals gegenüber dem Gremium erwähnt, eine andere Umsetzungsvariante erarbeitet. Danach wird die Straße nach Norden hin aufgeweitet. Die dort am Pfarrhaus bestehenden 3 Längsparkplätzen müssen dafür aufgegeben werden. Diese Parkplätze sind aber ohnehin wegen der Linksabbiegespur und den Sichtverhältnissen für den Fußgängerüberweg verkehrlich ungünstig gelegen. Das Staatliche Bauamt verlangt auch, die 6 bestehenden Senkrechtparkplätze umzubauen. Schon jetzt und jedenfalls mit dem durch den Bau der Ostumfahrung entstehenden zusätzlichen Verkehrsaufkommens sind diese Senkrechtparkplätze nicht mehr verkehrsgerecht. Ein rückwärts Ausfahren verlangt die Benutzung der Gegenfahrbahn und ist unfallgefährdend. Mit dem Bau der Linksabbiegespur ist aber auch die durchgehende Linie zur Fahrbahntrennung der Linksabbiegespur zu beachten. Diese darf nicht mehr überfahren werden, was das rechtmäßige rückwärts ausfahren ausschließt. Diese Stellplätze sollen aber dann wieder als Längsparkplätz hergestellt werden.

 

Mit dieser Verschiebung der Straßenaufweitung nach Norden kann die Fahrbahn vollständig außerhalb des Anwesens Rotter Straße 10 verlegt werden. Um aber auch in der Zeit bis zur Neubebauung des Anwesens Rotter Straße 10 dort einen Gehweg in der Bestandsbreite vorzuhalten, ist eine Fläche von ca. 9 m² aus diesem Grundstück erforderlich. Hier besteht dem Grunde nach Einigkeit mit dem Eigentümer. Eine Beurkundung erfolgt jedoch erst, wenn eine Einigung zwischen dem Bauherrn und dem Eigentümer Rotter Straße 10 hinsichtlich weiterer Vereinbarung erzielt ist.

 

Es wurde klargestellt, dass die Beurkundung des Erschließungsvertrags also erst dann erfolgt, wenn die benötigte Fläche aus Fl.Nr. 10 für den Wegebau gesichert ist und damit auch die bürgerlich-rechtlichen Voraussetzungen für die Realisierung der Erschließung vorliegen. Des Weiteren ist auch der Abschluss der Bauvereinbarung für die Linksabbiegespur Wirksamkeitsvoraussetzung.

 

Hinsichtlich der Abweichung der Straßenbaumaßnahme (Linksabbiegespur) von den Festsetzungen des Bebauungsplanes ist § 125 BauGB beachtlich. Grundsätzlich besteht auch für Erschließungsanlagen nach § 127 Abs. 2 BauGB die Bindung an den Festsetzungsinhalt des Bebauungsplanes. Auch klassifizierte Straßen sind Erschließungsanlagen in diesem Sinne. Das bestätigt § 128 Abs. 3 BauGB, der sie lediglich hinsichtlich des Aufwandes vom Anwendungsbereich ausnimmt. Die Abweichung ist gemäß § 128 Abs. 3 BauGB aber zulässig, da Grundzüge der Planung nicht berührt werden, dadurch keine Mehrbelastung von Erschließungsbeitragspflichtigen erfolgt und die Nutzung der betroffenen Grundstücke durch die Abweichung nicht wesentlich beeinträchtigt werden. Die Entscheidung über die Abweichung hat der Bau-, Werk- und Umweltausschuss als das für den Bebauungsplan (Satzungsbeschluss) zuständige Beschlussorgan zu treffen.

 

In der Beratung wurden Anfragen hinsichtlich der geplanten Niederschlagswasserbeseitigung beantwortet, wonach diese auf dem Grundstück durch örtliche Versickerung zu erfolgen hat.

 

Hinsichtlich der Parkplätze an der Nordseite wurde die mehrheitliche Auffassung vertreten, dort für die Kirchenbesucher so viele Parkplätze wie möglich zu erhalten. Die Forderung einer Entschädigung für die verloren gehenden Stellplätze ist nach Auffassung des Vertreters der Verwaltung nicht mehr mit dem Angemessenheitsgebot vereinbar. Im Übrigen ist das erst Folge der vom Bebauungsplaninhalt abweichenden Ausführung der Linksabbiegespur. Die Stadt ist hierzu nicht verpflichtet, müsste dann aber die plankonforme Umsetzung auch hoheitlich durchsetzen. Da ein freiwilliger Erwerb der notwendigen Grundstücke eines Dritten nicht gelingt, wäre diese Fläche zwangsweise zu entziehen.

 

In der Beratung war man sich aber einig darüber, dass die jetzt gewählte (planabweichende) Lösung die städtebaulich sinnvollste Lösung ist. Die Verbreiterung des Gehwegs im Süden führt im Zusammenhang mit dem entstehenden Platz zu einer Verbesserung des Straßenraums und des Straßenbilds. Die Parkplätze an der Rotter Straße entlang der Kirche könnten ggf. auch ersatzlos entfernt werden, da alternativ jetzt öffentliche Stellplätze in der Tiefgarage entstehen.

 

Von der Ersten Bürgermeisterin wurde mitgeteilt, dass nach Berichten der Elternlotsen die Parkplätze entlang der Kirche zu Sichtbehinderungen führen. Auch aus diesem Grunde ist deren teilweise Auflassung vorteilhaft.

 


Nach Sachvortrag billigt der Bau-, Werk- und Umweltausschuss einstimmig den Entwurf des Erschließungsvertrags und den vom Bebauungsplan abweichenden Umbau der Straßenaufweitung an der Rotter Straße.

 

Die Verwaltung wird zum Vertragsabschluss bevollmächtigt, sobald die erforderlichen Teilflächen aus dem Grundstück Fl.Nr. 7 der Gemarkung Öxing (Rotter Straße 10) für den Straßenbau verfügbar sind.