Tagesordnungspunkt

TOP Ö 3: Bauantrag zum Neubau von zwei Mehrfamilienhäusern mit Tiefgarage auf dem Grundstück Fl.Nr. 223/0 der Gemarkung Grafing (Lagerhausstraße 23)

BezeichnungInhalt
Sitzung:27.01.2015   BWUA/007/2015 
DokumenttypBezeichnungAktionen

Die Planunterlagen wurden vom Verwaltungsvertreter vorgestellt. Es wurde erklärt, dass das Baugrundstück ein Teil des weitläufigen Betriebsgeländes der Firma BayWa ist, das künftig für eine verdichtete Wohnbebauung entwickelt werden soll. Aufgrund der Größe mit zusammen ca. 1,2 ha und seiner städtebaulichen Besonderheiten besteht ein unbedingtes Planungsbedürfnis (§ 1 Abs. 3 BauGB).

 

Entscheidende Gründe dafür, dass trotz der bereits bestehenden Bebaubarkeit (§ 34 BauGB) die künftige Neubebauung nicht der Selbstentwicklung überlassen werden kann, sondern auf die Steuerungs- und Ordnungsfunktion eines Bebauungsplanes angewiesen ist, sind u.a.

·      die Uneinheitlichkeit der Umgebungsbebauung, die eine ausreichende Steuerung durch das Einfügungsgebot ausschließt.

·      die unzureichende verkehrliche Erschließung, die bislang nur gesichert über die Grandauer Straße und den Bahnhofsplatz abgewickelt werden kann. Diese Straßen sind aber im Hinblick auf die erwartete und im Interesse der Innenverdichtung auch gebotene bauliche Nutzung nicht mehr ausreichend leistungsfähig.

·      immissionsschutzrechtlich bedeutsame Konfliktlage neben der Bahnstrecke nebst P+R-Anlage und neben einem Busunternehmen.

·      Fußwegenetz, Jugendeinrichtungen, Grünstruktur, Tiefgaragenbau.

 

Der Stadtrat hat deshalb unverzüglich nach Kenntniserlangung über die geplante Neubebauung die Aufstellung eines Bebauungsplanes beschlossen (Stadtrat 14.05.2013, TOP 6). Leider zeichnet sich aber weiterhin keine Lösung über die zentrale Frage ab, ob eine freiwillige Einigung für die benötigte Teilfläche zur Straßenanbindung an die Münchener Straße erreicht werden kann. Hier dauern die Verhandlungen unter den Grundstückseigentümern weiterhin an.

 

Veränderungssperre/Vorbescheid:

Für die ca. 2.300 m² große Teilfläche des Grundstücks Fl.Nr. 223 (vormals Reifenwerkstatt) wurde im Vorjahr 2014 ein Vorbescheid für 2 Wohngebäude beantragt. Die Stadt kam im Rahmen des gemeindlichen Einvernehmens zu dem Ergebnis, dass bei einer Beschränkung der Bebauung auf dieses Grundstück die künftige Bebauungsplanung nicht erschwert oder sogar verhindert wird. Voraussetzung war zum einen die Freihaltung und Sicherung einer ausreichend breiten Verkehrsfläche zum übrigen Betriebsgelände an der Grundstücksnordseite (erfolgte mit Vertrag vom 05.06.2014 des Notariats Prof. Dr. Dieter Mayer, München, URNr. 1408/2014) sowie andererseits ein vorab mit den städtebaulichen Zielen der Stadt abgestimmter Bauentwurf. Hinsichtlich der Bebauungsinhalte liegt das spezifische städtebauliche Interesse darin, einerseits eine der Lagegunst angemessen intensive bauliche Nutzung zu schaffen und andererseits einen mit der kleinteiligen Anschlussbebauung an der Lagerhausstraße/Grandauerstraße verträglichen Übergang zu finden. Der Vorbescheid wurde am 22.07.2014 erteilt.

 

Der jetzige Bauantrag weicht jedoch wesentlich vom Vorbescheid ab. So wird das nördliche Haus jetzt gedreht und in einer Nordsüdausrichtung beantragt. Grund ist die Einschätzung des Landratsamtes Ebersberg, der Neubau müsse die Mindestabstände (15 Meter) zu bestehenden Kaminen (§ 19 Abs. 1 Nr. 3 1.BImSchV) einhalten.

 

Durch diese wesentliche Änderung entfällt die Bindungswirkung des Vorbescheids, und die Zulässigkeit des geänderten Vorhabens ist neu zu prüfen.

 

Vor allem ist aber auch erneut die Feststellung zu treffen, ob die geänderte Teilbebauung den Planungszielen der Stadt widerspricht und diese erschwert oder sogar unmöglich macht. Hier ist – wie schon beim Vorbescheid – festzustellen, dass durch die mit früheren Grundstücksordnungen getroffene Vorfestlegung des Straßenanschlusses an die Lagerhausstraße und unter Bezug auf die äußeren Baugrundstücksgrenzen die künftige Planung der Verkehrsflächen nicht eingeschränkt wird. Mit den – als Voraussetzung zum Vorbescheid – gesicherten Teilflächen aus Fl.Nr. 223 bestehen mit einer Breite von 8 Meter ausreichend Spielräume für die Straßenplanung. Gleichzeitig ist die TG-Zufahrt auch bereits so positioniert, dass sie günstig für die geplante Straßenverbindung zur Münchener Straße liegt. Diese Straßenverbindung ist zentrales Element der künftigen Neuordnung des BayWa-Geländes. Die von der Stadt gewünschte bauliche Nutzungsintensität steht im Widerspruch zu den bestehenden Erschließungsanlagen, deren Kapazität schon mit dem Baubestand erschöpft ist. Die Neubebauung des BayWa-Geländes ist also zwingend auf eine eigene Anbindung zur Münchener Straße angewiesen. Das gilt aber noch nicht für das beantragte Vorhaben, dessen verursachter Verkehr mit 21 Wohnungen in Anbetracht der Vornutzung (Reifenwerkstatt) noch nicht die Leistungsfähigkeitsgrenze der vorhandenen Erschließungsanlagen überschreitet.

 

Die Bebauung selbst wurde hinsichtlich der Bauhöhe mit den städtebaulichen Anforderungen übereingebracht, die von der Stadt für das Gebiet gestellt werden: angemessene Verdichtung und gleichzeitig die angemessene Rücksichtnahme auf die kleinteilige Nachbarbebauung.

 

Die geänderte Baukörperstellung selbst ist aus städtebaulicher Sicht sogar günstiger zu beurteilen. Das (vom Landratsamt Ebersberg wegen des Kaminabstands erzwungene) Abrücken von der Ostgrenze schafft zusätzliche Distanz und Freiräume zur benachbarten Kleinbebauung und damit einen verträglichen Übergang der in Höhe und Kubatur sich deutlich unterscheidenden Bebauung. Der Straßenraum wird durch die entstehende Winkelstellung klar gefasst und folgt der Baukörperstellung im Umfeld, die einheitlich durch eine traufseitig dem Straßenverlauf folgende Gebäudestellung geprägt ist.

 

Hinzu kommt, dass die Fl.Nr. 223 auch lagebedingt eine Sonderstellung im künftigen Plangebiet einnimmt. Es schließt eine Lücke in der vorhandenen Bebauung, die gegenüber dem restlichen Plangebiet vorgelagert ist.

 

Das Bedürfnis für eine Sicherung der Bauleitplanung und der planerischen Zielvorstellungen besteht damit nicht.

 

Art der baulichen Nutzung:

Die Gebietsverträglichkeit der beantragten Mehrfamilienhäuser in der Gemengelage zum bestehenden Baustoffhandel und der Jugendeinrichtungen (Lagerhausstraße 17) wurden bereits im Vorbescheidsverfahren eingehend und mit positivem Ergebnis geprüft. Hier ergibt sich keine Änderung der Sach- und Rechtslage. Auf die Ausführungen im Bau-, Werk- und Umweltausschuss vom 11.04.2014 kann verwiesen werden.

 

Unzumutbare Umwelteinwirkungen und damit das Gebot der Rücksichtnahme (§ 15 BauNVO) stehen dem Vorhaben ebenfalls nicht entgegen. Da aber in Abänderung zum Vorbescheid jetzt auch schutzwürdige Wohnräume im Nahbereich zum Freilager/Lieferzufahrt des BayWa-Baustoffhandels liegen, ist eine neuerliche immissionsschutzfachliche Prüfung zu empfehlen.

 

Hinsichtlich des Bahnlärms stellt sich gegenüber der Baukörperstellung im Vorbescheid der Nachteil ein, dass die Wohnungen jetzt Richtung Westen und damit zur Lärmquelle hin orientiert sind. Verkehrslärmbeeinträchtigungen bei Innenbereichsgrundstücken dürfen die gesetzlichen Grenzwerte für Verkehrsanlagen (16. BImSchV) auch deutlich überschreiten. Hier bestehen – wie schon beim benachbarten Gebäude Lagerhausstraße 14 – keine rechtlichen Bedenken.

 

Das Vorhaben berücksichtigt auch die Nebenbestimmung (Nr. 1) des Vorbescheides über den Mindestabstand für Lüftungsöffnungen, Fenster und Türen nach § 19 Abs. 1 Nr. 2 der 1. BImSchV (Anmerkung: Die Stadt vertritt hier eine grundsätzlich andere Rechtsmeinung. Normadressat der 19. BImschV ist allein der Anlagenbetreiber der emittierenden Einrichtung (Kamin). Die Vorschrift unterliegt auch dem dynamischen Bestandschutz (BayVGH 15.03.1999) – bei baulichen Änderungen im Umfeld wäre der Betreiber des Kamins zur nachträglichen Anpassung verpflichtet.)

 

Maß der baulichen Nutzung:

Mit den Grundmaßen von 13,96 x 26,96 Meter (376 m²) bei Haus 1 und 13,96 x 25,96 Meter (364 m²) bei Haus 2 entsprechen die Gebäude dem Vorbescheid bzw. bleiben geringfügig darunter. Sie entsprechen dem Einfügungsrahmen der näheren Umgebung mit Grundflächen von 398 m² und 443 m² und entsprechenden Grundmaßen.

 

Die Wandhöhen bei Haus 1 und 2 von 9,30 Meter auf der Firstseite und 8,70 Meter auf der Traufseite des Pultdaches entsprechen dem Vorbescheid und damit auch dem Umgebungsrahmen, der Wandhöhen von max. 9,30 Meter aufweist.

 

Mit der gewählten Bauform des flach geneigten Pultdaches (also ohne ein weiteres Dachgeschoss wie die westliche Neubebauung) wird ein verträglicher Übergang der Bebauungshöhen von der Lagerhausstraße (WH 9,30 Meter, FH 13,30 Meter) zur kleinteiligen und niedrigeren Bebauung an der Grandauer Straße (WH 5,40 Meter) geschaffen. Gleichwohl wird mit einer 3-geschossigen Bebauung eine der zentralen Lage des Grundstücks entsprechende Bebauungsintensität (GRZ 0,37 und GFZ 0,90) erreicht.

 

Überbaubare Grundstücksfläche:

Die in der näheren Umgebung vorhandenen Mindestabstände zur vorderen und seitlichen Grundstücksgrenze werden eingehalten. Durch die geänderte Gebäudestellung von Haus 1 ergeben sich sogar vergrößerte Abstände zu den Grundstücksgrenzen. Auch hier wird dem Einfügungsgebot entsprochen.

 

Hinweise:

Die Abzugsöffnungen der Lüftungsschächte für die Tiefgarage wurden nicht entsprechend der Nebenbestimmungen in der Vorbescheidsgenehmigung über den First des dazugehörigen Hauses gezogen, was aber nur für mechanische Lüftungen erforderlich ist. Eine mechanische Belüftung ist gemäß einem vorliegenden Gutachten nicht erforderlich, so dass die im Vorbescheid geforderte Abluftführung über Firsthöhe nicht notwendig ist.

 

Auf dem Grundstück entsteht durch die Neubebauung folgender Stellplatzbedarf:

  3 Wohnungen über 100 m²                          2 Stpl./Whg.                                  6,0 Stpl.

18 Wohnungen unter 100 m²                        1,5 Stpl./Whg.                            27,0 Stpl.

Summe                                                                                                                           33,0 Stpl.

 

Von diesen Stellplätzen sind 4 Stellplätze (10 v.H.) oberirdisch als Besucherstellplätze bereitzuhalten.

 

Insgesamt entstehen sogar 37 Stellplätze, also 4 Stellplätze mehr als der gesetzliche Mindestbedarf. In der Tiefgarage sind aber 4 Stellplätze als gefangene Tiefgaragenplätze vorhanden, die nicht auf den Stellplatznachweis (notwendige Stellplätze) angerechnet werden können. Die notwendigen 33 Stellplätze werden damit nachgewiesen (8 oberirdisch, 25 in der Tiefgarage).

 

In der Beratung wurde die missliche Parksituation in der Grandauerstraße angesprochen. Es wurde erklärt, dass diesbezüglich von den Anwohnern bereits ein Antrag auf Parkplatzbewirtschaftung bei der Stadt eingereicht wurde. Von einem Ausschussmitglied wurde befürchtet, dass das beantragte Bauvorhaben erneut zu Parkproblemen beiträgt. Die Verwaltung wurde darum gebeten, im Rahmen ihrer Verkehrsüberwachung hier tätig zu werden.

 

Dem wurde erwidert, dass damit die Einschätzung der Stadt nur bestätigt wird, wonach die Lagerhausstraße und die Grandauer Straße nicht in der Lage sind, den durch die Neubebauung des BayWa-Geländes entstehenden Mehrverkehr noch aufzunehmen. Damit wird die unbedingte Notwendigkeit bestätigt, dass für das BayWa-Gelände eine weitere Zufahrt zur Münchener Straße unumgänglich ist. Bereits im Bestand bestehen Einschränkungen hinsichtlich des Verkehrsablaufs, was nicht zuletzt auch auf den Parkverkehr zurückgeht. Die Überlegungen zur Parkraumbewirtschaftung verfolgen aber nicht das Ziel, den Parkverkehr auszuschließen, sondern vorrangig für die Anlieger vorzuhalten. Dass mit weiterer Wohnbebauung ein weiterer Parkdruck entsteht, ist nicht zu bezweifeln. Die Problematik des Parkverkehrs ist aber bauplanungsrechtlich nicht relevant und wäre durch straßenverkehrsrechtliche bzw. straßenbauliche Maßnahmen zu regeln.

 

Problem hinsichtlich des Verkehrsablaufs ist vor allem aber das Fehlen von Gehwegen in der Lagerhausstraße und in der Grandauer Straße. Es wird aber auch beim gegenständlichen Neubau keine Flächensicherung für einen Gehweg gefordert. Bereits im Vorfeld wurden mit der BayWa die Verkehrsflächen neu geordnet. Hier wurde die Lagerhausstraße, die vormals eine private Betriebsstraße war, in gleicher Breite wie die vorhandene Lagerhausstraße und die Grandauer Straße erworben. Auch die Kurvenbereiche wurden aufgeweitet, womit jetzt durchgängig ausreichend Straßenräume verfügbar sind. Der Bau eines Gehwegs an der Grandauer Straße ist nicht geplant und wegen der notwendigen Straßengrundabtretungen aus den Gartengrundstücken nicht erreichbar. In diesen Straßenzügen soll langfristig durch einen verkehrsberuhigten Ausbau die notwendige Fußgängersicherheit hergestellt werden.

 

Es wurde auch die gewählte Dachform kritisiert. Anstatt der Pultdächer sollten Flachdächer errichtet werden. Es wurde aber als ausreichend angesehen, im Bereich des Restgeländes eine einheitliche Dachgestaltung regeln zu können und nicht durch das Vorhaben gebunden zu werden.

 


Nach Sachvortrag beschloss der Bau-, Werk- und Umweltausschuss einstimmig, dem Bauantrag zum Neubau von zwei Mehrfamilienhäusern mit Tiefgarage auf dem Grundstück Fl.Nr. 223/0 der Gemarkung Grafing, Lagerhausstraße 23, das gemeindliche Einvernehmen zu erteilen.

 

Es wird festgestellt, dass sich das Bauvorhaben im Geltungsbereich des vom Stadtrat am 14.05.2013 beschlossenen Bebauungsplanes „BayWa“ befindet. Das Vorhaben widerspricht nicht den erklärten Zielen der beabsichtigten Planung. Ein Bedürfnis zur Sicherung der Planung gemäß §§ 14, 15 BauGB besteht damit nicht.

 

Hinweis:

Durch die in Abweichung zum bestehenden Vorbescheid sich ergebende Annäherung der schutzwürdigen Wohnräume zum benachbarten Freilager bzw. der Lieferzufahrt des BayWa-Baustoffhandels ist eine neuerliche immissionsschutzfachliche Prüfung (Gebot der Rücksichtnahme) zu empfehlen.