Tagesordnungspunkt

TOP Ö 6: Vollzug des Baugesetzbuches (BauGB),
a) Änderung des Flächennutzungsplanes sowie Aufstellung eine Bebauungsplanes für die Ausweisung eines Gewerbegebietes auf den Grundstücken Fl.Nrn. 634/T, 634/7, 634/9, 635/T und 620/T der Gemarkung Nettelkofenund ein Mischgebiet für das Grundstück Fl.Nr. 634/10 der Gemarkung Nettelkofen
b) Änderung des Bebauungsplanes für das Gewerbegebiet Schammach (2. Änderung) im Bereich der Grundstücke Fl.Nrn. 629/20 und 629/21 der Gemarkung Nettelkofen,
Aufstellungsbeschluss gemäß § 2 Abs.1 Satz 2 BauGB

BezeichnungInhalt
Sitzung:13.01.2015   StR/007/2015 
DokumenttypBezeichnungAktionen

Die Erste Bürgermeisterin erteilt dem Vertreter der Verwaltung, Herrn Niedermaier, das Wort.

Dieser erläutert die zur Verfügung gestellte folgende Beschlussvorlage:

 

Grundlagen/Standortauswahl:

 

Der Stadtrat hat am 10.07.2011 für die Neuausweisung von Gewerbeflächen die Durchführung einer Gewerbestandortuntersuchung beschlossen. Nachdem sich aber die Möglichkeit abgezeichnet hat, dass Grundstücke für eine Erweiterung des bestehenden Gewerbegebiets Grafing-Schammach verfügbar gemacht werden können, hat der Stadtrat am 01.03.2011 beschlossen, die Gewerbestandortuntersuchung zurückzustellen und vorrangig die Erweiterung des bestehenden Gewerbegebiets zu untersuchen.

 

Die Erweiterung des bestehenden Gewerbegebiets ist aus folgenden Gründen der Ausweisung eines weiteren Gewerbestandorts vorzuziehen:

 

a)      Neubauflächen sind möglichst in Anbindung an vorhandene Siedlungseinheiten auszuweisen, um eine Zersiedelung der Landschaft zu verhindern (jetzt LEP 2013, Z 3.3). In gleicher Weise verlangt auch der Regionalplan im Sinne einer flächenschonenden Siedlungsentwicklung vor allem eine Innenentwicklung bzw. eine Erschließung von Flächen in Anbindung an bestehenden Siedlungseinheiten. Andererseits sind Gewerbeflächen aufgrund ihres Störpotentials nur mit einem entsprechenden Abstand zur Wohnbebauung zulässig (§ 50 BImSchG). In diesem Spannungsverhältnis ist die Erweiterung bestehender Gewerbeflächen der Neuausweisung in bislang noch unberührten Landschaftsräumen vorzuziehen.

 

b)      Der Standort Gewerbegebiet Grafing-Schammach ist durch die Verbesserungen der EBE 8 (Straßenverbreiterung/Bahnbrücken in Grafing-Bahnhof) günstig an das Verkehrsnetz angeschlossen. Die B 304 neu und die erneuerte Bahnbrücke an der St 2089 in Oberelkofen verbessert auch die überregionale Erreichbarkeit.  

 

c)       Ein entscheidender Vorteil ist auch die Nutzung der vorhandenen Infrastruktur. Durch die bestehenden Erschließungseinrichtungen (Abwasserkanal, Wasserversorgung) ist die technische Erschließung mit geringem Aufwand möglich.

 

d)      Die Erweiterung des Gewerbegebiets Grafing-Schammach verspricht sowohl aus technischer als auch aus rechtlicher Sicht eine Umsetzung in überschaubaren Zeiträumen.

 

e)      Die vergleichende Untersuchung von Standortalternativen, ein wesentlicher Grundsatz des Abwägungsgebotes und auch ein Bestandteil der Umweltprüfung gem. § 2a BauGB i.V.m. Nr. 2 Buchst. d der Anlage 1 zu § 2a BauGB), ist bei der Erweiterung bereits vorhandener gewerblicher Siedlungsflächen in vereinfachter Weise möglich.

 

Bedarf/Planungserfordernis:

 

Die Stadt Grafing b.M. hat zwischenzeitlich alle stadteigenen Grundstücke im bestehenden Gewerbegebiet Grafing-Schammach veräußert. Auch seitens der übrigen Eigentümer stehen nur noch 14.500 m² zur Verfügung. Es besteht somit eine unverkennbare Erfordernis an weiteren Gewerbeflächen, um auch künftig den Bedarf der ansässigen Betriebe zu decken sowie die Neuansiedlung von Betrieben zu ermöglichen (RP 14, Z 2.1 sowie 5.2). Hierbei  handelt es sich um eine Grundaufgabe, die von der Stadt Grafing aufgrund ihrer zentralörtlichen Funktion (gemeinsames Mittelzentrum) in besonderer Weise zu erfüllen ist (LEP 2013, 2.1, § 1 Abs. 6 Nr. 8 lit. a BauGB).

 

Um diese Aufgabe aber auch tatsächlich umsetzen zu können, ist die Verfügbarkeit der Bauflächen ein zentrales Element der gewerblichen Siedlungsentwicklung. Nur dann, wenn zumindest wesentliche Teile der potenziellen Gewerbeflächen auch zu marktfähigen Preisen zur Verfügung gestellt werden können, kann die Bauleitplanung ihren Auftrag zur Stärkung der Wirtschaftskraft und  Schaffung von ortsnahen Arbeitsplätzen auch tatsächlich erfüllen. Im Übrigen ist die tatsächliche Umsetzbarkeit der Bauleitplanung auch Voraussetzung für die Planrechtfertigung (§ 1 Abs. 3 BauGB) und damit eine Rechtmäßigkeitsvoraussetzung.

 

Nachdem es jetzt gelungen ist, wesentliche Teile der möglichen Erweiterungsfläche westlich des bestehenden Gewerbegebiets Grafing-Schammach zu erwerben, kann die notwendige Baulandausweisung eingeleitet werden.

 

 

Planungsgebiet und städtebauliche Grundüberlegungen:

 

Das Planungsgebiet (Geltungsbereich der Bauleitplanung)  beschreibt sich wie folgt:

-      Im Süden erstreckt sich das Plangebiet (Fl.Nr. 635) bis an die Gemeindegrenze zur Gemeinde Bruck. In den Geltungsbereich einbezogen – aber als zu erhaltende Waldfläche festgesetzt – wird die Waldfläche (Fl.Nr. 635).

-      Auch die bisher nur über eine Feldzufahrt erreichbaren Wiesenflächen südlich des bestehenden Gewerbegebiets (Fl.Nr. 635 und 634) werden einbezogen. Hierfür ist eine leistungsfähige Anbindung an das bestehende öffentliche Wegesystem (zwischen Fl.Nr. 629/29 und 629/51) notwendig, für die Teile der Grundstücke Fl.Nr. 629/29 (Baugrundstück, Freifläche) und Fl.Nr. 629/47 (Verkehrsfläche: Feldweg) beansprucht werden.

-      Im Nordosten und Osten schließt das Plangebiet an den Geltungsbereich des bestehenden Gewerbegebiets an. Dabei kann auch eine straßenmäßige Anbindung über die Wege/Grünfläche Fl.Nr. 629/22 (Breite 7 m) erfolgen, die bereits im 1. Änderungsbebauungsplan als öffentliche Verkehrsfläche festgesetzt wird.

-      Nördlich des Grundstücks Fl.Nr. 629/65 (Gebetshaus) werden die Grundstücke Fl.Nr. 629/21 (öffentliche Grünfläche, Randeingrünung) und das Baugrundstück Fl.Nr. 629/20 innerhalb des bestehenden Gewerbegebiets  überplant. Diese Bebauungsplanänderungen verfolgt den Zweck, dieses Grundstück für eine einheitliche Bebauung mit dem westlich angrenzenden Grundstück Fl.Nr. 634/9 zusammenzufassen. Diese Grundstücke stehen im gleichen Eigentum und sind bisher durch die öffentliche Grünfläche getrennt. Der Eigentümer plant dort die Entwicklung für eine großflächige Betriebsansiedlung. Ob und in welcher Form die innere Erschließung erfolgen wird, ist noch zu klären.

-      Aufgrund der städtebaulichen Situation ist auch das bereits bebaute Grundstück Fl.Nr. 634/10 (Brucker Straße 11) in das Plangebiet einzubeziehen. Dieses ursprünglich im Außenbereich entstandene Einzelanwesen (Genehmigungsunterlagen sind nicht vorhanden) liegt etwas abgesetzt außerhalb des bestehenden Gewerbegebiets Grafing Schammach. Mit der Bebauungsplanaufstellung für das angrenzende Grundstück Fl.Nr. 634/9 wird es durch die künftig entstehende Bebauung zum Teil des Bebauungszusammenhangs. Diese durch die Gewerbegebietsausweisung für die umliegenden Grundstücke ausgelöste Veränderung der Bereichszuordnung und die damit einhergehenden Konflikte sind im Rahmen der Bauleitplanung zu berücksichtigen. Der immissionsschutzrechtliche Schutzanspruch der dort bisher zugelassenen Wohnbebauung entspricht im Außenbereich dem in Dorf- und Mischgebieten. Mit der Bebauungsplanausweisung würde eine Gemengelage für das Wohnhaus inmitten von gewerblichen Nutzungen entstehen, die der planerischen Konfliktbewältigung bedarf. Das Grundstück ist zur ungehinderten  Fortführung der Wohnnutzung einerseits und zur Entwicklung von Gewerbeflächen im Umfeld dann als Mischgebiet festzusetzen. Gleichzeitig bedarf es ergänzender Regelungen für die künftig mögliche erweiterte bauliche Nutzung.

-      Im Norden wird das Plangebiet unmittelbar an die Kreisstraße EBE 13 herangeführt, die die Anbindung an das Straßennetz sicherstellt. Aus verkehrlichen Gründen ist eine weitere Hauptzufahrt anzulegen, die etwa in Höhe des Grundstücks Fl.Nr. 629/34 entstehen soll. Hierfür wird eine Straßenaufweitung zur Anlegung einer Linksabbiegespur auf der Kreisstraße EBE 13 benötigt.

 

Das beschriebene Plangebiet hat eine Gesamtgröße von ca. 116.000 m². (Zum Vergleich: Der Geltungsbereich des bestehenden Gewerbegebiets Schammach umfasst 125.000 m²)

 

Die Neuausweisung von Gewerbeflächen erstreckt sich davon auf  102.300 m²;

die Überplanung bereits bebauter bzw. bestehender Bauflächen erfasst ca. 7.700 m²

die zu erhaltenden Waldflächen im südlichen Bereich weisen eine Größe von 6.000 m² auf.

 

Die erstmals überplanten Flächen sind bisher im Flächennutzungsplan (mit integriertem Landschaftsplan) der Stadt Grafing b.M. als „Fläche für die Landwirtschaft“ dargestellt und werden auch vollumfänglich landwirtschaftlich  genutzt (überwiegend als Ackerfläche).

 

Im südlichen Bereich wird das Plangebiet durch einen Graben durchquert, dem aufgrund seiner wasserrechtlichen Funktion die Rechtsqualität eines Gewässers (3. Ordnung; Art. 2 Abs. 1 Nr. 3 BayWG) zukommt. Dieses Gewässer soll  – so die Überlegungen – die zentrale Aufgabe bei der Niederschlagswasserbeseitigung erfüllen. Hierfür kann es  an seinem westlichen Anfang  zum Regenrückhaltebecken umgebaut  werden. Ob eine Verlegung an den südlichen Gebietsrand gelingt, ist noch zu klären. Ungeachtet dessen sind auch die südlich des Grabens liegenden  Flächen – insbesondere auch im Hinblick auf eine mögliche Entwicklung von Gewerbeflächen durch die Nachbargemeinde Bruck auf den anschließenden Grundstücken – für eine bauliche Nutzung ausreichend groß (mittlere Breite ca. 30 m) bemessen.

 

Für die Bauleitplanverfahren besteht nach Meinung der Verwaltung keine Pflicht zur Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung. Der für Gewerbegebiete als allgemeine Städtebauprojekte  nach Nr. 18.7 UVPG bestimmte Schwellenwert für die verpflichtende Umweltprüfung von 100.000 m² Grundfläche (festgesetzte Grundfläche gem. § 19 Abs. 2 BauNVO) wird vom bestehenden Bebauungsplan „Gewerbegebiet Grafing-Schammach“ klar unterschritten. Bei einem Brutto-Plangebiet von 125.000 m² beträgt dort das Bauland (19 Abs. 3 BauNVO) insgesamt 77.100 m². Mit der durch die Überschreitungsregelung höchstzulässigen Grundflächenzahl von 0,9 errechnet sich eine max. Grundfläche von 69.500 m².

 

Nach § 3b Abs. 3 UVPG ist bei der Erweiterungen und Änderung von bisher nicht UVP-pflichtigen Vorhaben  hinsichtlich der maßgebenden Größenwerte eine Gesamtbetrachtung (Summenwert) vorzunehmen. Diese kumulierende Betrachtung entfällt jedoch im Hinblick auf die Erweiterung von Bestandsprojekten zum 14.03.1999 sowie bei sog. sonstigen Städtebauprojekten nach Anlage 1 Nr. 18.7 des UVPG, worunter auch Gewerbeflächen zählen. Somit besteht nur eine Allgemeine Vorprüfungspflicht (Nr. 18.7.2, § 3c UVPG).

 

 

Verfahren:

 

a) Änderung des Flächennutzungsplans:

Die unbebauten Grundstücke Fl.Nr. 634/T, 634/7, 634/9, 635/T der Gemarkung Nettelkofen und das bereits bebaute Wohngrundstück Fl.Nr. 624/10 der Gemarkung Nettelkofen sind im rechtskräftigen Flächennutzungsplan1986 der Stadt Grafing b.M. als Fläche für die Landwirtschaft dargestellt. Für das bestehende Gewerbegebiet Schammach wurde der Flächennutzungsplan mit der 4. Änderung bereits angepasst, aber beschränkt auf die Fläche des Bebauungsplans „Gewerbegebiet Grafing-Schammach“. Für die geplante Erweiterung ist damit im ersten Planungsschritt der Flächennutzungsplan als vorbereitender Bauleitplan auch für das Erweiterungsgebiet zur Darstellung als Gewerbegebiet (§ 5 Abs. 2 Nr. 1 BauGB, § 1 Abs. 2 Nr. 8 BauNVO) zu ändern.

 

b) Aufstellung Bebauungsplan/Parallelverfahren: 

Die Grundlagen für die Bebaubarkeit von Flächen schafft jedoch erst der Bebauungsplan als verbindlicher Bauleitplan. Der Bebauungsplan ist aus dem Flächennutzungsplan zu entwickeln und setzt deshalb die vorherige Änderung des Flächennutzungsplans voraus (§ 8 Abs. 2 BauGB). Abweichend von dieser gesetzlichen Stufenfolge kann aber der Bebauungsplan auch gleichzeitig mit dem Flächennutzungsplan aufgestellt werden. Im Interesse einer zügigen Umsetzung der Planung ist deshalb die Aufstellung des Bebauungsplans im Parallelverfahren zu empfehlen. Die Zulässigkeit des Parallelverfahrens setzt dabei voraus, dass er der Aufgabe des Flächennutzungsplans nicht entgegensteht, eine geordnete städtebauliche Gesamtkonzeption für das gesamte Gemeindegebiet und die Abstimmung der Einzelnutzungen unter den jeweiligen Siedlungsflächen sicherzustellen. Diese Frage ist dabei anhand des objektiven Zusammenhangs zwischen Flächennutzungsplan und Bebauungsplan zu beurteilen. 

 

Hierzu ist aber festzustellen, dass für die betrachteten Flächen keine Zweifel an der städtebaulichen Gesamtabstimmung und damit an der Zulässigkeit des Parallelverfahrens bestehen. Aufgrund des Umstands, dass hier ein bestehendes Gewerbegebiet erweitert wird und zumindest ebenso geeignete Alternativstandorte nicht vorliegen, sind städtebauliche Gesamtüberlegungen für die Standortentscheidung nicht anzustellen. Auch ist durch die Lage am Rande des Gemeindegebiets keine Konkurrenz mit anderen potenziellen Siedlungsvorhaben oder städtebaulichen Planungen der Stadt oder der Nachbargemeinden gegeben, die eine weitere Außenkoordination verlangen. Die von den Bauleitplänen zu lösenden Konflikte – auch mit den angrenzenden Gebieten – sind hier inhaltsgleich und stellen deshalb die inhaltliche Abstimmung von Bebauungsplan und Flächennutzungsplan auch im Fall der gleichzeitigen Verfahrensabwicklung sicher.

 

Geplant ist die Festsetzung der Art der baulichen Nutzung als Gewerbegebiet gemäß § 1 Abs. 2 Nr. 8, Abs. 3 i.V.m. § 8 BauNVO. Wie auch schon im bestehenden Gewerbegebiet sind Tankstellen als allgemein zulässige Nutzungen und Vergnügungsstätten als ausnahmsweise zulässige Nutzung (§ 1 Abs. 5 und 6 BauNVO) nicht zulässig bzw. können nicht Bestandteil des Bebauungsplans werden.

 

Vor allem sind auch im Erweiterungsgebiet Einzelhandelsbetriebe mit innenstadtrelevanten Sortimenten auszuschließen (§ 1 Abs. 5, 9 BauNVO). Zum Schutz des Grafinger Stadtzentrums als zentraler örtlicher Versorgungsbereich (vgl. auch RP 14, 2.5.1 ff.) hat sich die Stadt dazu erklärt, diesen Grundsatz beim Verkauf der eigenen Gewerbeflächen im bestehenden Gewerbegebiet zwingend zu beachten (gemeindliche Selbstverpflichtung). Mit der 1. Änderung des Bebauungsplans für das Gewerbegebiet Schammach wird dieser Sortimentsausschluss jetzt auch zum verbindlichen Festsetzungsinhalt. Gleiches muss auch für das Erweiterungsgebiet gelten, da es erklärte Absicht der Stadt ist, dort vorrangig produzierendes Gewerbe anzusiedeln.  Zum Schutz der innerstädtischen Strukturen und zur Vermeidung zusätzlichen Verkehrsaufkommens sollten Einzelhandelsbetriebe mit innenstadtrelevanten Sortimenten (vgl. LEP 2013, Anlage 2) auch im Erweiterungsgebiet weiterhin ausgeschlossen werden.

 

c) Änderung des Bebauungsplans

Aufgrund der Eigentümeridentität und konkreter betrieblicher Überlegungen ist vorgesehen, das im bestehenden Gewerbegebiet (Bebauungsplan Grafing-Schammach) gelegenen Grundstück Fl.Nr. 629/20 mit dem westlich angrenzenden Gewerbeflächen (Neuausweisung) zusammenzufassen und eine ganzheitlich abgestimmte Bebauung und Binnenerschließung zu ermöglichen. Hier ist der bestehende Bebauungsplan gleichzeitig zu ändern.

 

 

In der anschließenden Diskussion wurde das Vorhaben fraktionsübergreifend begrüßt.

 

Nach Beantwortung einiger Detailfragen zu den Bestimmungen der BauNVO (zur Zulässigkeit von  Jugendeinrichtungen, Tankstellen, Sporteinrichtungen, Campingplatz), gab der Vertreter der Verwaltung das durchaus „sportliche“ Ziel vor, bis Ende 2015 den Bebauungsplan und den Flächennutzungsplan bis zur Planreife voranbringen zu wollen, um  Ende 2016 als Baubeginn nennen zu können.

 


1. Der Stadtrat beschließt einstimmig die Heranziehung der nachfolgenden Beschlussfassung – ohne Vorberatung im Bau-, Werk- und Umweltausschuss in Abkehr zu den Bestimmungen der Geschäftsordnung aufgrund der Eilbedürftigkeit der Angelegenheit.

 

2. Der Stadtrat beschließt einstimmig die Änderung (Aufstellungsbeschluss, § 2 Abs. 1 BauGB) des Flächennutzungsplans

a) für die Grundstücke Fl.Nr. 634/T, 634/7, 634/9, 635/T der Gemarkung Nettelkofen zur Darstellung als Gewerbegebiet (§ 1 Abs. 2 Nr. 8 BauNVO) und

b) für das bereits bebaute Wohngrundstück Fl.Nr. 624/10 der Gemarkung Nettelkofen zur Darstellung als Mischgebiet (§ 1 Abs. 2 Nr. 7 BauNVO). 

 

2. Der Stadtrat beschließt einstimmig die Aufstellung (Aufstellungsbeschluss, § 2 Abs. 1 BauGB) eines Bebauungsplans

a) für die Grundstücke Fl.Nr. 634/T, 634/7, 634/9, 635/T der Gemarkung Nettelkofen zur Festsetzung als Gewerbegebiet (§ 1 Abs. 2 Nr. 8, § 8 BauNVO) und

b) für das bereits bebaute Wohngrundstück Fl.Nr. 624/10 der Gemarkung Nettelkofen zur Darstellung als Mischgebiet (§ 1 Abs. 2 Nr. 7, § 7 BauNVO). 

 

Festzusetzten ist der Ausschluss folgender Nutzungsarten: Vergnügungsstätten, Tankstellen und  Einzelhandelsbetriebe mit Sortimenten des Nahversorgungsbedarfs und innenstadtrelevanten Sortimenten (ausgen. Ladenverkauf mit max. 100 m² Verkaufsfläche).

 

Zur Vermeidung unzumutbarer Lärmeinwirkungen im integrierten Mischgebiet (Fl.Nr. 624/10) und gegenüber der schützenswerten Wohnbebauung im Auswirkungsbereich des künftig erweiterten Gewerbegebiets (Gesamtgebiet) erfolgt eine Gliederung der Teilgebiete (Bestandsgebiet/Erweiterungsgebiet) nach dem Emissionsverhalten der Betriebe durch Festsetzung immissionswirksamer flächenbezogener Schalleistungspegel (IFSP) gemäß § 1 Abs. 4 Satz 2 BauNVO).  Der immissionswirksame flächenbezogene Schalleistungspegel ist festzusetzen mit 63 dB(A) tagsüber und 48 dB(A) nachts.

 

3. Der Stadtrat beschließt einstimmig die gleichzeitige Durchführung der Flächennutzungsplanänderung der Bebauungsplanaufstellung gemäß § 8 Abs. 3 BauGB (Parallelverfahren)

 

4. Der Stadtrat beschließt einstimmig die Änderung (Aufstellungsbeschluss, § 2 Abs. 1 BauGB) des qualifizierten Bebauungsplans „Gewerbegebiet Grafing-Schammach“ vom 16.12.1999 (2. Änderung) für den Bereich der Grundstücke Fl.Nrn. 629/21 und 629/20 der Gemarkung Nettel­kofen

 

Ferner beschließt der Stadtrat einstimmig:

 

5. Die Aufstellungsbeschlüsse sind gemäß § 2 Abs. 1 Satz 2 BauGB öffentlich bekanntzumachen.

 

6. Mit den Planungsarbeiten wird der Planungsverband Äußerer Wirtschaftsraum München  beauftragt.

 

7. Von einer Beteiligung der Dritteigentümer an den Planungskosten  wird aufgrund des überwiegenden Allgemeinwohlinteresses und der überwiegenden Betroffenheit der Stadt (Grundeigentum) abgesehen.

 

8. Die Erste Bürgermeisterin wird beauftragt, die notwendigen Verträge für Leistungen zur Vorbereitung der Bauleitplanung, insbesondere für

·        Baugrunduntersuchung und Niederschlagswasserbeseitigungskonzept,

·        artenschutzrechtliche Vorprüfung und spezielle artenschutzrechtliche Prüfung,

·        schalltechnische Untersuchung,

·        Verkehrsuntersuchung,

·        Umweltverträglichkeitsprüfung

für die Erweiterung des Gewerbegebiets Schammach abzuschließen. Soweit dadurch die Wertgrenze von 30.000,-- € überschritten wird, wird die Erste Bürgermeisterin in Abänderung des § 12 Abs. 2 Nr. 2 Buchstabe d der Geschäftsordnung des Stadtrates gemäß Art. 37 Abs. 2 GO zur Erledigung in eigener Zuständigkeit ermächtigt bis zu einer Wertgrenze von max. 50.000,-- € im Einzelfall.