Tagesordnungspunkt

TOP Ö 7: Bauanträge zum Neubau von Wohnanlagen (Häuser A-I) mit Tiefgarage auf den Grundstücken Fl.Nrn. 8, 8/2, 9/2, 10/0 und 19/2 der Gemarkung Öxing (Rotter Straße / Kellerstraße / Mühlenstraße)

BezeichnungInhalt
Sitzung:18.11.2014   BWUA/005/2014 
DokumenttypBezeichnungAktionen

Die Sitzungsleiterin führte eingangs aus, dass der Bauantrag zum Neubau der Tiefgarage sowie die Bauanträge zum Neubau der weiteren Wohngebäude (Häuser C–I) auf den Grundstücken Fl.Nrn. 8, 8/2, 9/2, 10/0 und 19/2 der Gemarkung Öxing (Rotter Straße/Kellerstraße, Mühlenstraße) am 12.11.2014 formgerecht zurückgenommen wurden.

 

Abweichend von der Bezeichnung der Tagesordnung sind allein noch die als Häuser A+B bezeichneten Mehrfamilienhäuser Gegenstand der Behandlung. Im Folgenden wurde vom Verwaltungsvertreter dann der Bauantrag zum Neubau einer Wohnanlage (Häuser A+B) vorgestellt und erläutert.

 

Das Vorhaben liegt im Geltungsbereich des qualifizierten Bebauungsplanes „Brauereigelände Wildbräu mit Anschlussbebauung“ und beurteilt sich ausschließlich nach den Festsetzungen dieses Bebauungsplanes.

 

Beantragt wird die Errichtung eines Mehrfamilienhauses, wobei Antragsgegenstand nur die oberirdischen Bauteile sind. Für die im Bauantrag bzw. der Baubeschreibung ebenfalls erwähnte zentrale Tiefgarage für das Gesamtbaugebiet erfolgt ein selbständiger Bauantrag. Die Baugenehmigungen für das Gesamtbauvorhaben des Baugebiets „Brauereigelände Rotter Straße“ werden also für die verschiedenen selbständigen Teilvorhaben gesondert beantragt (Art. 64 BayBO). Das Bestimmungsrecht über den Antragsinhalt obliegt dem Antragsteller, soweit eine selbständige Beurteilung des Vorhabens möglich ist. Für technisch teilbare Anlagen können die einzelnen Teile also zur Genehmigung gestellt werden. Auch die getrennte Antragstellung für die Untergeschosse ist trotz der bautechnischen und funktionalen Verbindung möglich, da eine technische Teilung möglich ist.

 

Die oberirdischen Bauteile des Gebäudes sind funktional selbstständig und nicht auf die Räume im UG bzw. der Tiefgarage angewiesen. Es handelt sich daher auch zutreffend um eine Baugenehmigung (Art. 68 BayBO) und nicht etwa nur um eine Teilbaugenehmigung (Art. 70 BayBO).

 

Der Stellplatznachweis kann – da bislang nur dieses Gebäude beantragt wird – auf dem verbleibenden Restgrundstück (oberirdisch) nachgewiesen werden. Bei Vorlage der Bauanträge für die Tiefgarage sind die Stellplätze in der Tiefgarage nachzuweisen; die Räume im Untergeschoss des Gebäudes sollen dann im Zuge der Genehmigung der Tiefgarage mit genehmigt werden.

 

Mit den Planunterlagen werden folgende Befreiungen von den Festsetzungen des Bebauungsplanes beantragt.

 

  1. Die südwestliche Baugrenze wird im Bereich des Gebäudeversatzes zwischen Haus A und B um 30 cm überschritten. Die Notwendigkeit der Überschreitung wird mit statischen Erfordernissen begründet, da sich in diesem Bereich ein durchlaufender Unterzug in der Tiefgarage befindet und die Außenwand auf diesem Unterzug liegen muss. Darüber hinaus ergibt sich durch die Liniendarstellung im Bebauungsplan bei Außenwänden auf gleicher Höhe im Westen und Osten zwangsläufig eine Überschreitung der Baugrenze in Wandstärke. Als weiterer Aspekt würde sich zwischen der Außenwand und der angrenzenden Stützmauer ein Versatz ergeben, der weder technisch noch gestalterisch sinnvoll ist.

 

Die Überschreitung der Baugrenze um eine Wandstärke (30 cm) ist geringfügig und führt nicht zu einer Vergrößerung der Bebauung, sondern einer bloßen Verschiebung der Außenmauer. Die Befreiung (§ 31 Abs. 2 BauGB) ist städtebaulich vertretbar und kann erteilt werden. Die Bemaßung in den Planzeichnungen ist hier fehlerhaft und ggf. mit Roteintrag zu korrigieren.

 

  1. Gemäß den Festsetzungen des Bebauungsplanes sind Balkone an den Giebelseiten der Gebäude nicht zulässig. In der Planung sind Eckbalkone vorgesehen, die in einer Breite von 1,70 Meter auf den Giebelseiten liegen. Als Begründung wird angeführt, dass die Eckbalkone in Verbindung mit den zurückspringenden Gebäudeecken die Bebauung auflockern und einen Teil der ausdifferenzierten Fassadengestaltung darstellen.

 

Die Festsetzung der Unzulässigkeit von Balkonen auf der Giebelseite verfolgt eine klare Gestaltung dieser Fassaden ohne Vorbauten, die den hier vorgesehenen Haustyp (Dachgeschoss mit zurückversetzter Dachterrasse) herausstellen sollen und die Gebäudeansichten beruhigen sollen. Die Befreiung (§ 31 Abs. 2 BauGB) ist im Hinblick auf dieses Planungsziel noch städtebaulich vertretbar, da sie allein auf Eckbalkone reduziert ist. Voraussetzung ist aber, dass die übrigen Festsetzungen (Balkonlänge max. ½ der Gebäudelänge) eingehalten werden. Um die zulässige Gesamtlänge der Balkone von 21 Meter nicht zu überschreiten, sind die Eckbalkone von 1,70 Meter auf 1,04 Meter einzukürzen bzw. an anderer Stelle die Balkonlängen zu reduzieren.

 

  1. Es wird eine Befreiung von § 11 Abs. 4 (richtig: § 10 Abs. 4) der Festsetzungen zum Immissionsschutz beantragt, wonach Schlaf- und Kinderzimmer an der Nord- und Westseite des Gebäudes unzulässig sind. Ausnahmen können zugelassen werden, wenn zusätzliche Fensteröffnungen zur Ost- und Südfassade bestehen. Die Abweichung wird damit begründet, dass die Anforderung einer sinnvollen Grundrissgestaltung entgegenstehen und das Schutzziel der Festsetzung, eine schallgeschützte Lüftung der Gebäude in der Nachtzeit zu ermöglichen, auch durch einen mechanischen Lüfter mit nachgewiesener Schallschutzfunktion erreicht wird und dies eine übliche Lösung ist, die den Regeln der Technik entspricht.

    Nach dem Ergebnis der Planabwägung haben die betroffenen Wohnungen eine erhöhte Lärmbelastung hinzunehmen, wie sie vom Jugendzentrum im Rahmen der dort zugelassenen Nachtstunde ausgeht. Die Stadt hat damit den Schutzanspruch gegenüber der ansonsten im Allgemeinen Wohngebiet hinzunehmenden Immissionsbelastung reduziert.
    Zusätzlich wurden Maßnahmen am Immissionsort verlangt, die eine ausreichende Nachtruhe sicherstellen. Mit diesen passiven Schutzmaßnahmen (Schalldämmlüfter) wird in gleichwertiger Weise eine Bewältigung der Lärmproblematik erreicht, vorausgesetzt die Räume erhalten ausreichend lärmsichere Fenster (Schallschutzfenster). Die Befreiung (§ 31 Abs. 2 BauGB) kann unter der Einschränkung erteilt werden, dass die betroffenen Schlaf- und Kinderzimmer auch mit Lärmschutzfenster entsprechender Schutzklasse sowie mit Schalldämmlüftern ausgestattet werden.

 

  1. Entgegen den Berechnungsgrundlagen (498,5 m²) wird vom Haus A + B eine Grundfläche von 585 m² überbaut. So sind auch die ebenerdigen Terrassenflächen maßgebliche Grundflächen im Sinne des § 19 Abs. 2 BauNVO. Die Planfestsetzungen unterstellen die wasserdurchlässige Ausführung der Terrassen, ohne diese aber bei der Festsetzung der GRZ bereits zu berücksichtigen. Mit dieser Festsetzungskombination wird vom Bebauungsplan das Ziel verfolgt, eine maßvolle und vor allem für die Versiegelung unbedenkliche Ausführung von Terrassen zu erreichen. Aufgrund der hohen Bebauungsdichte (Obergrenze des § 17 BauNVO) kann damit ein notwendiges Mindestmaß an unbebauten Freiflächen und unvertretbar großen Terrassen (und befestigten Wegen etc.) erhalten bleiben und damit der bewirkten Versiegelungen entgegengewirkt werden.

 

Die Terrassen der Wohnungen B1 und B2 machen anschaulich, dass eine generelle Freistellung der Terrassen zu unerwünschten Ergebnissen führen. Hier werden die ohnehin geringen Freiflächen in unverhältnismäßiger Weise mit Terrassen überbaut. Diese Terrassen reichen fast an die Außengrenze heran. Hier wurde seitens der Verwaltung - auch im Interesse der Wohnqualität und einer angemessenen Gartengestaltung - zumindest die Freihaltung eines 2 Meter Streifens zur Grundstücksgrenze gefordert. Das Gremium hat hier mehrheitliche eine andere Auffassung vertreten. Es müssen die Terrassen aber in wasserdurchlässiger Weise ausgeführt werden - das beantragte Pflaster mit Sandfuge ist hierfür zwingend auf einem Kiesbett (wasserdurchlässiger Unterbau) zu verlegen. Unter diesen Einschränkungen wird die notwendige Befreiung für die GRZ-Überschreitung erteilt, die zwangsläufig bei der Errichtung der 3 grundflächengleichen Gebäude entstehen.

 

 

Gebäude:

Das Zugangsgebäude zur Tiefgarage an der Westgrenze des Bebauungsplanes liegt ebenfalls im Bauraum bzw. überschreitet diesen in Richtung Osten nur geringfügig durch den Treppenabgang. Für diese Überschreitung kann eine Befreiung erteilt werden.

 

Die Dacheindeckung soll, entgegen der Festsetzung im Bebauungsplan, als Dachziegel bzw. Betonstein in anthraziter Farbe ausgeführt werden. Damit soll eine einheitliche Gestaltung der Dachlandschaft im Baugebiet erreicht werden. Dieser Befreiung kann ebenfalls zugestimmt werden.

 

Die Höhenlagen entsprechen den Festsetzungen des Bebauungsplans.

Die Wandhöhen von 9,50 bzw. 12,50 Meter bzw. 11,20 Meter werden eingehalten.

Ebenso werden die Rücksprünge des Dachgeschosses eingehalten, in den Ansichten ist jedoch bei der Ansicht von Osten an der Südseite des Dachgeschosses der Rücksprung nur mit 0,60 Meter dargestellt (in den Grundrisszeichnungen jedoch mit 1 Meter). Die Bauvorlage (Ansicht Ost) ist zu berichtigen.

 

Die Dachgeschosse sind, neben der dargestellten Putzgestaltung, farblich von den darunterliegenden Geschossen abzusetzen (§ 6 Abs. 1 Satz 2). Hier ist ggf. eine Vorlage von farblichen Planzeichnungen notwendig.

 

Stellplätze:

Für die im Gebäude A+B vorgesehenen 21 Wohnungen sind 31,5 und somit 32 Stellplätze nachzuweisen. Der Nachweis ist in der mit einem gesonderten Bauantrag nachzureichenden Tiefgarage vorgesehen, da im Bebauungsplan keine oberirdischen Stellplätze zugelassen sind. Der Stellplatznachweis erfolgt in gesondertem Bauantrag zur Tiefgarage. Das ist durch eine entsprechende Nebenbestimmung zur Baugenehmigung abzusichern.

 

 

Geschossflächenzahl:

Die GFZ beträgt – unter Einrechnung aller drei Gebäude – nach der Baubeschreibung 1,41 (zulässig 1,45).

 

 

Freiflächengestaltung:

Es wird ein Freiflächengestaltungsplan mit vorgelegt. Die im Bebauungsplan festgesetzten Bäume I. Wuchsordnung sind dargestellt. Es ist nur 1 kleinkroniger Laubbaum gemäß § 7 Abs. 2 dargestellt. Da die in Anspruch genommene Grundstücksfläche rund 1.200 m² beträgt, sind insgesamt 4 solcher Laubbäume zu pflanzen und darzustellen. Im Freiflächengestaltungsplan sind noch die möglichen Pflanzen lt. Pflanzliste zu ergänzen. Mind. 10 % der privaten Grünflächen sind mit Sträuchern gem. der Pflanzliste zu bepflanzen.

 

Die angegebenen Wandhöhen der Stützmauer entsprechen den Festsetzungen des Bebauungsplanes. Die in den Ansichten dargestellten Absturzsicherungen sind entsprechend der Festsetzungen des Bebauungsplanes (§ 8) als Holzzaun mit senkrechter Lattung auszuführen.

 

 

Erschließung:

Hier wurde seitens der Verwaltung auf die fehlende Erschließung des Bauvorhabens hingewiesen, die aber unverzichtbare Zulässigkeitsvoraussetzung auch in qualifizierten Bebauungsplangebieten ist (§ 30 Abs. 1 BauGB). Grundsätzlich bestimmt der Bebauungsplan die Erschließungsanforderungen. Hierfür ist unverzichtbare Voraussetzung die Ersterstellung der Kellerstraße (diese existiert bisher als behelfsmäßig befestigte Privatstraße) und vor allem der Linksabbiegespur an der Rotter Straße. Um das im Hinblick auf die künftige Nutzungsintensität resultierende Verkehrsaufkommen verkehrsgerecht abwickeln zu können ist die Linksabbiegespur erforderlich; im vorhandenen Zustand fehlt es an der ausreichenden Leistungsfähigkeit. Hier sind aber – so die Ausführungen der Verwaltung – noch wichtige Vollzugshindernisse auszuräumen, und zwar der Grunderwerb aus dem mitbetroffenen Nachbargrundstück Rotter Straße 10 und die Bauvereinbarung mit dem Staatlichen Bauamt (Umbau der dortigen Kreisstraße).

Aufgrund der Tatsache, dass eine gleichzeitige Bebauung des Anwesens Rotter Straße 10 (Schuhgeschäft) leider nicht gesichert ist, muss auf das dortige Bestandsgebäude Rücksicht genommen werden. Der Bebauungsplan, dessen Aufgabe der geordnete und nachhaltige Städtebau ist, verlangt eine Zurücksetzung der Neubebauung um ca. 2,50 Meter und eine durchgängige Gebäudeflucht entlang der Rotter Straße.

 

So kann ohne Beseitigung des Anwesens Rotter Straße 10 die im Bebauungsplan nachrichtlich dargestellte Aufteilung des Verkehrsraumes nicht umgesetzt werden. Durch einen qualifizierten Straßenplaner wurde aber aufgezeigt, dass durch eine Verlegung der Linksabbiegespur nach Norden die notwendige Straßenaufweitung ebenfalls innerhalb des verfügbaren Verkehrsraumes verwirklicht werden kann. Die Längsparkplätze vor dem Pfarrhaus werden dafür aufgegeben. Was aber bleibt, ist eine vergleichsweise geringfügige Straßengrundabtretung aus dem Anwesen Rotter Straße 10 für den notwendigen Gehweg in Mindestbreite auf der Südseite der Rotter Straße. Aufgrund der besonderen Funktion als Schulweg ist die Durchgängigkeit des Gehweges unverzichtbar. Erst mit der Sicherung dieser Fläche sowie den Straßengrundabtretungen des Bauherrn aus dem Baugrundstück selbst kann die Bauvereinbarung mit dem Staatlichen Bauamt abgeschlossen werden.

 

Da die Stadt derzeit mangels Leistungsfähigkeit auch die Herstellung der weiteren Erschließungsmaßnahmen nicht selbst bewerkstelligen kann, ist ungeachtet der grundsätzlichen Erschließungspflicht eine zeitnahe Durchführung der Erschließung vom Abschluss eines Erschließungsvertrages abhängig. In den Vertragsverhandlungen gibt es aber derzeit noch keine inhaltliche Einigung.

 

Bis zum Abschluss des Grunderwerbs, der Bauvereinbarung und dem Erschließungsvertrag scheidet die Erteilung des gemeindlichen Einvernehmens mangels gesicherter Erschließung aus.

 

Nachrichtlich wurde auf das Einleitungsverbot für das Niederschlagswasser hingewiesen (Versickerung ist nachzuweisen).

Wasserrechtliche Erlaubnisse sind auch für den Baukörper im Grundwasser (§ 8, 9 WHG) und für das Bauen im vorläufig gesicherten Überschwemmungsgebiet (§ 78 Abs. 3 WHG) noch notwendig.

 

 

Aus der Mitte des Gremiums wurden die vorgestellten Baukörper als architektonisch misslungen bezeichnet. In einem Redebeitrag wurde das Vorhaben sogar als Kaserne bezeichnet. Auch die wuchtigen Betonbalkone stießen im Gremium auf Ablehnung. Da der Bereich doch sehr bedeutend für Grafing ist, wurde vom Gremium gefordert, den Bauträger zu Gunsten des Stadtbildes aufzufordern, mehr Anspruch auf die Gebäudearchitektur zu legen. Insbesondere erfolgt die eindeutige Aufforderung, eine elegantere Ausführung der Balkone zu wählen.

 

Im Folgenden wurden die Freiflächen angesprochen. Das Gremium ist sich auch hier darüber einig, dass zwingend ein detailgenauer Freiflächengestaltungsplan vorgelegt werden muss. Für das gesamte Baugebiet sei dies ein wesentlicher Faktor. In besonderer Weise gilt das für die öffentlichen Flächen. Zu Letzteren wurde vom Verwaltungsvertreter erklärt, dass die Qualität und Bauart der öffentlichen Verkehrsflächen von der Stadt im Rahmen der technischen Ausführungsplanung (Bauprogramm) mitbestimmt werden kann. Hierüber trifft der noch abzuschließende Erschließungsvertrag die entsprechenden Regelungen.

 


Nach Vorstellung der geplanten Baumaßnahme und kurzer Beratung beschloss der Bau-, Werk- und Umweltausschuss einstimmig, dem Bauantrag zum Neubau einer Wohnanlage (Häuser A+B) auf den Grundstücken Fl.Nrn. 8 und 19/2 der Gemarkung Öxing, Kellerstraße 5 und 7, das gemeindliche Einvernehmen unter folgenden Maßgaben zu erteilen:

a)    Derzeit ist die Erschließung nicht gesichert. Die Erteilung der Baugenehmigung ist erst nach der Bestätigung der gesicherten Erschließung möglich, da diese noch in substantieller Weise (fehlender Grunderwerb) ungesichert ist.

b)   Die Dachgeschosse sind, neben der dargestellten Putzgestaltung, farblich von den darunterliegenden Geschossen abzusetzen (§ 6 Abs. 1 Satz 2).

c)    Der Stellplatznachweis ist aufgrund der Regelungen durch örtliche Bauvorschriften Gegenstand der Baugenehmigung. Es ergeht der Hinweis an das Landratsamt Ebersberg, dass durch eine entsprechende Nebenbestimmung die Sicherstellung des Stellplatznachweises (erfolgt im gesonderten Antrag zur Sammeltiefgarage) zu gewährleisten ist.

d)   Freiflächengestaltungsplan: Die erforderliche Bepflanzung (4 kleinkronige Laubbäume und Sträucher auf 10 % der privaten Grünflächen) ist noch zu ergänzen.

e)   Die schutzwürdigen Wohnräume an der West- und Nordseite sind mit Schalldämmlüfter und Schallschutzfenster auszugestalten.

f)     Die Balkone sind in ihrer Gesamtlänge einzukürzen, um die Maximallänge von 21 Meter nicht zu überschreiten.

 

Hinweis an den Bauherrn:

Die Balkonanbauten sollten filigraner und eleganter ausgeführt werden (z.B. aufgeständerte Stahlbalkone).