Tagesordnungspunkt

TOP Ö 6: Bauantrag zum Neubau eines Dreifamilienhauses auf dem Grundstück Fl.Nr. 94/0 der Gemarkung Grafing (Lederergasse 3)

BezeichnungInhalt
Sitzung:18.11.2014   BWUA/005/2014 
DokumenttypBezeichnungAktionen

Die Planunterlagen wurden vom Vertreter der Verwaltung vorgestellt. Es wurde die Errichtung eines Mehrfamilienhauses nach Beseitigung des bestehenden Gebäudes in geringfügig veränderten Außenmaßen beantragt. Das Vorhaben liegt im unbeplanten Innenbereich und beurteilt sich nach den Vorschriften des § 34 BauGB.

 

Art der baulichen Nutzung:

Die Umgebungsbebauung entspricht einem Allgemeinen Wohngebiet gem. § 34 Abs. 2 BauGB i.V.m. § 4 BauNVO. Die beantragte Wohnnutzung ist dort allgemein zulässig.

 

Überbaubare Grundstücksfläche/Grundfläche:

Die absolute Grundfläche des Gebäudes mit 138 m² bleibt geringfügig hinter dem Baubestand (147 m²) zurück. Auch die absolute Länge des Gebäudes wird geringfügig reduziert (0,50 Meter) bzw. durch den Gebäuderücksprung an der Südwestecke um ca. 3 Meter. Allein schon der Vergleich mit dem bisherigen Baubestand, der auch nach der Beseitigung den Einfügungsrahmen prägt (Nachwirkung), bestätigt das Einfügungserfordernis.

 

Bauweise / Bauhöhe:

Das Grundstück fällt nach Westen hin leicht um ca. 0,50 Meter und nach Süden hin um ca. 1,60 Meter ab. Geländebedingt entstehen Wandhöhen zwischen 6,50 und 7,52 Meter.

 

Die Wandhöhen überschreiten die Bestandshöhe (6,40 bzw. 7,40 Meter) nur geringfügig um 10 cm. In der näheren Umgebungsbebauung (2. Baureihe) erreichen die Wandhöhen bis zu 6,60 Meter, womit sich das Vorhaben einfügt.

 

Die Firsthöhe erreicht 11,50 Meter (Norden) bzw. 12,52 Meter (Süden). Die Firsthöhe des Bestandes beträgt ca. 11 Meter und wird ca. um 0,50 Meter erhöht. Das Bestandsgebäude selbst stellt das Gebäude mit der höchsten Firsthöhe dar und bildet damit selbst den Einfügungsrahmen. Eine Überschreitung des Einfügungsrahmen schafft städtebauliche Spannungen und würde gerade bei der vorgefundenen besonderen Bauweise, bei der die Gebäude größtenteils ohne bzw. mit stark verkürzten Abstandsflächen errichtet sind, zu planungsbedürften Veränderungen negativer Art führen.

 

Der geänderten Firsthöhe kommt hier aber auch im Hinblick auf die Bauweise eine besondere Bedeutung zu. Das Gebäude soll - wie der zu beseitigende Bestand - wieder grenznah zur Ostgrenze (45 cm Grenzabstand) und grenzständig an der Südseite errichtet werden.

 

Der Umstand, dass es sich um einen Ersatzbau handelt, verändert im Hinblick auf das Bauordnungsrecht die Situation nicht. Hier wird der vom Baubestand vermittelte Bestandschutz durch die Beseitigung des Altbestandes aufgegeben. Die Neubebauung müsste folglich die gesetzlichen Abstandsflächen in vollem Umfang wieder einhalten.

Hier besteht aber die Besonderheit, dass die nähere Umgebungsbebauung gekennzeichnet ist von Gebäuden, die teilweise ohne Grenzabstand (geschlossene Bebauung) bzw. mit nur geringem Grenzabstand errichtet wurden. Diese diffuse (uneinheitliche) Bauweise erlaubt deshalb aus planungsrechtlicher Sicht wieder an die Grenze zu bauen. Abstandsflächen sind aufgrund des bauplanungsrechtlichen Vorrangs (Art. 6 Abs. 1 Satz 3 BayBO) wegen dieser atypischen Bauweise dann nicht einzuhalten bzw. rechtfertigen bei einer grenznahen Bebauung entsprechende Abweichungen.

 

Da diese atypische Bebauungssituation zu erheblichen Einbußen der Nachbarrechtsposition führt, kommt dem Gebot der Rücksichtnahme hier besondere Bedeutung zu. Die Grenzen der Rücksichtnahme werden regelmäßig durch die Situationsgebundenheit der nachbarlichen Bebauungsverhältnisse beschränkt, also regelmäßig durch die vorhandene Bebauung. Eine Erhöhung gegenüber dem Bestand wird nur in geringfügigem Umfang hinnehmbar sein. Aufgrund dieses Regulativs ist zwar die beantragte Wandhöhe noch als zulässig anzusehen, nicht aber die Firsthöhe. Diese ist um ca. 0,50 Meter auf die Bestandshöhe (11 Meter) zu reduzieren.

 

Näher zu betrachten ist auch der Quergiebel und der Gebäuderücksprung an der Südwestecke. Durch den Quergiebel entsteht auf einer Wandlänge von 4 Meter eine Wandhöhe von 8,80 Meter, durch einen Rücksprung auf einer Breite von nochmals 4 Meter eine (durch die Balkonabstützung fingierte) Wandhöhe von 10 Meter.

 

In der Kombination dieser beiden Wanderhöhungen überschreiten sie eine Länge von 6,80 Meter und damit deutlich mehr als 1/3 der Außenwandlänge (14,50 Meter). Bei einer Kombination handelt es sich dann um keine untergeordneten Wandteile mehr und das Vorhaben widerspricht dem Einfügungsgebot. Hier müsste zumindest auf eines dieser überhohen Wandelemente verzichtet werden.

 

Für das Gebäude entsteht durch die steile Dachneigung ein 3. Vollgeschoss. In der Umgebungsbebauung sind bereits Gebäude mit 3 Vollgeschossen (Griesstraße 25) vorhanden, so dass sich das Vorhaben auch hinsichtlich der Anzahl der Vollgeschosse noch einfügt.

 

Hinweise:

Das Gebäude liegt im 60-Meter-Bereich zur Urtel und bedarf der wasserrechtlichen Anlagengenehmigung.

 

Das Vorhaben liegt nach den vorliegenden Unterlagen teilweise im vorläufig gesicherten Überschwemmungsgebiet. Die wasserrechtliche Zulassung nach § 78 Abs. 3 WHG vom Bauverbot im vorläufig gesicherten Überschwemmungsgebiet (§§ 78 Abs. 6, 76 Abs. 3 WHG) ist gesondert zu beantragen.

 

Für das Vorhaben entsteht folgender Stellplatzbedarf:

2 Wohnungen unter 100 m² WFl.                            je 1,5 Stpl.                                          3,0 Stpl.

1 Wohnung über 100 m² WFl.                    je 2,0 Stpl.                                          2,0 Stpl.

Summe                                                                                                                                             5,0 Stpl.

 

Die Stellplätze werden durch 5 Stellplätze auf dem Grundstück (davon 2 gefangen aber anerkannt gem. § 2 Abs. 6 Stellplatzsatzung) nachgewiesen. Der Stellplatzbedarf ist damit gedeckt.

 

 

Einwendung des Nachbarn, Herrn Weilnböck, vom 17.11.2014:

Herr Weilnböck erhebt „Widerspruch“, weil das Vorhaben die brandschutzrechtlichen Vorschriften nicht einhält. Hier wurde angemerkt, dass die Einhaltung des baulichen Brandschutzes nicht Gegenstand des gemeindlichen Einvernehmens bzw. bei dieser Gebäudeklasse auch nicht der Baugenehmigung ist. Die Nachweise hat der verantwortliche Entwurfsverfasser zu erbringen.

 

Formell-rechtlich ist die Einwendung durch die Bauaufsichtsbehörde in der Begründung zur Baugenehmigung zu behandeln (Art. 68 Abs. 2 BayBO).

 

 

Da der Bereich der Lederergasse nicht mit einem Gehweg ausgestattet ist, wurde von einem Ausschussmitglied nachgefragt, ob im Zuge der Neubebauung die Möglichkeit bestünde hierfür Grund zu erwerben.

Vom Verwaltungsvertreter wurde erklärt, dass Gespräche über die Straßengrundabtretung geführt werden, ein Gehweg aber in der Lederergasse nicht in Erwägung gezogen wird. Ziel wäre langfristig ein verkehrsberuhigter Ausbau.

 


Nach Vorstellung der geplanten Baumaßnahme beschloss der Bau-, Werk- und Umweltausschuss einstimmig, dem Bauantrag zum Neubau eines Dreifamilienhauses auf dem Grundstück Fl.Nr. 94/0 der Gemarkung Grafing, Lederergasse 3, das gemeindliche Einvernehmen unter folgenden Maßgaben zu erteilen:

·      Die Firsthöhe ist auf max. 11 Meter zu reduzieren.

·      Der Quergiebelanbau (Westseite) in Kombination mit dem Gebäuderücksprung (Südwestecke) widerspricht dem Einfügungsgebot; insoweit wird das Einvernehmen verweigert.