Tagesordnungspunkt

TOP Ö 4: Bauantrag zum Ausbau des Dachgeschosses im bestehenden Mehrfamilienhaus mit Nutzungsänderungen im Erd- und Obergeschoss auf den Grundstücken Fl.Nrn. 178/0 und 178/13 der Gemarkung Öxing (Leonhardstraße 3 und 3a)

BezeichnungInhalt
Sitzung:18.11.2014   BWUA/005/2014 
DokumenttypBezeichnungAktionen

Vom Verwaltungsvertreter wurde der Bauantrag vorgestellt. Antragsgegenstand ist

a)    der Ausbau des Dachgeschosses zu Wohnzwecken und

b)   verschiedene Nutzungsänderungen

im Bestandsgebäude Leonhardstraße 3 (dem früheren Wohn- und Wirtschaftsgebäude der Hofstelle).

 

Das Hauptgebäude liegt im Geltungsbereich des qualifizierten Bebauungsplanes „Sondergebiet Lebensmittel- und Drogeriemarkt Leonhardstraße“ und beurteilt sich ausschließlich nach den Festsetzungen dieses Bebauungsplanes (§ 30 Abs. 1 BauGB). Die abgesetzt vom Hauptgebäude beantragten Stellplätze unterliegen einer gesonderten Beurteilung.

 

Maß der baulichen Nutzung

Die Wandhöhe ist mit 6,50 Meter festgesetzt:

Die im Baubestand vorhandene Wandhöhe beträgt bereits 6,70 Meter. Für den Dachgeschossausbau wird der Dachaufbau allein durch eine Aufdachdämmung sowie einer Ertüchtigung der Sparren verändert. Damit liegen die Voraussetzungen der Sonderregelung des § 248 Abs. 1 BauGB vor, der für bestehende Gebäude zum Zwecke der Energieeinsparung (Wärmedämmung) geringfügige Abweichungen hinsichtlich des Maßes der baulichen Nutzung (hier: Höhenfestsetzung) zulässt. Nachbarliche oder baukulturelle Belange sind hiervon nicht betroffen.

 

Es handelt sich um eine gesetzliche Abweichung, also einen erweiterten Zulässigkeitstatbestand außerhalb des Befreiungsrechts des § 31 Abs. 2 BauGB. Das gemeindliche Einvernehmen ist damit nicht erforderlich.

 

Die zulässige Vollgeschosszahl ist mit max. 2 Vollgeschossen festgesetzt:

Die Prüfung der Vollgeschosseigenschaft ist entsprechend dem Festsetzungszweck auf den Teil des Bestandsgebäudes zu beschränken, der im Bereich der überbaubaren Grundstücksflächen liegt. Der südwestliche Gebäudeteil (Querbau), den der Bebauungsplan nicht mehr als Baufläche festsetzt, ist vom Dachgeschossausbau auch nicht betroffen und somit irrelevant für die Beurteilung der Vollgeschosseigenschaft.

 

Aufgrund der Tatsache, dass im westlichen Gebäudeteil die oberste Geschossdecke ca. 1 Meter höher liegt (bedingt durch die frühere gewerbliche Nutzung im Erdgeschoss mit höherer Geschosshöhe) als die Geschossdecke im östlichen Gebäudeteil, ergeben sich differenzierte Berechnungsgrundlagen. Die gesamte Grundfläche des Geschosses beträgt 478 m². Die Fläche der Geschossgrundfläche, die eine Mindesthöhe von 2,30 Meter aufweist, beträgt 303 m² und liegt damit unterhalb des 2/3-Maßes von 318 m². Damit ist das Dachgeschoss kein Vollgeschoss (Art. 83 Abs. 4 BayBO i.V.m. Art. 2 Abs. 4 BayBO 1998, § 20 Abs. 1 BauNVO) und das Vorhaben entspricht dem Bebauungsplan.

 

Grundfläche/Geschossfläche:

Festgesetzt sind eine absolute Grundfläche von 500 m² und eine absolute Geschossfläche von 1.000 m². Nach den Bauvorlagen beträgt die tatsächliche Grundfläche 557 m² und die Geschossfläche 1.114 m². Für die Überschreitung kann eine Befreiung (§ 31 Abs. 2 BauGB) erteilt werden, da die Abweichung nicht aus einer Überschreitung des festgesetzten Bauraumes resultiert, sondern aus der bloßen Nutzungsänderung des Baubestandes. Aufgrund des Grundsatzes, dass die Gebäudesubstanz und deren Nutzung eine untrennbare Einheit darstellen, ist auch bei der bloßen Änderung der Nutzung das Gebäude (die betroffenen Gebäudeteile) insgesamt der bauplanungsrechtlichen Prüfung zu unterziehen. Da die Überschreitung allein aus der Nutzungsänderung des vorhandenen Baubestandes erfolgt, sind Grundzüge der Planung nicht betroffen und es ist die Abweichung auch städtebaulich vertretbar. Die Befreiung (§ 31 Abs. 2 BauGB) kann erteilt werden.

 

Art der baulichen Nutzung:

Das Vorhaben liegt im südlichen Teilbereich des Bebauungsplanes, der als „Mischgebiet“ gem. § 6 BauNVO festgesetzt ist. Dieser Festsetzung kommt grundlegende Bedeutung zu (Grundzug der Planung), da sie die Ausweisung des „Sondergebietes für großflächigen Einzelhandel“ auf dem benachbarten Grundstück erst möglich gemacht hat. Die planungsrechtliche Rechtfertigung der dortigen Einzelhandelsbetriebe (REWE / Rossmann-Markt) ist wegen der Umweltauswirkungen (Gewerbelärm) zwingend auf die Erhaltung dieses Gebietstyps angewiesen. Ein „Umkippen“ zum Allgemeinen Wohngebiet hätte grundlegende Veränderungen im Schutzanspruch (Gebot der Rücksichtnahme, Lärmrichtwerte TA-Lärm) zur Folge, die den Fortbestand des Einzelhandelsmarktes gefährden würden und zumindest Einschränkungen der Betriebszeiten und des Nutzungsumfangs zur Folge hätte.

 

Da sich anderseits das Mischgebiet auf ein Gebäude eines einheitlichen Eigentümers beschränkt, ist eine Steuerung der Gebietserhaltung hier vereinfacht möglich.

 

Ein „Mischgebiet“ dient sowohl dem Wohnen, als auch der Unterbringung von nicht wesentlich störenden Gewerbebetrieben. Voraussetzung ist aber ein gleichwertiges Nebeneinander dieser unterschiedlichen Nutzung, also die angemessene Durchmischung. Diese Durchmischung ist sowohl in qualitativer, als auch quantitativer Sicht sicherzustellen und verlangt deshalb eine individuelle Beurteilung anhand der jeweiligen Verhältnisse und Nutzungsformen. Es kann dabei nicht auf eine mathematische Quote zurückgegriffen werden. Vielmehr ist das zahlenmäßige Verhältnis von der Qualität der konkreten Nutzung abhängig. Vereinfacht ausgedrückt: Je störender eine Betrieb ist, umso geringer kann deren Umfang / deren Zahl sein.

 

Entscheidend ist, dass sich die Eigenart des Gebietes von einer anderen Gebietsart (Allgemeines Wohngebiet) unterscheidet. Das ist gerade bei den sog. “freien Berufen“ (Praxisräume, Büros für Steuerberater, Anwälte, Architekten u.v.m.) im Sinne des § 13 BauNVO problematisch, die auch in Allgemeinen Wohngebieten in einzelnen Räumen zulässig sind. Diese Nutzungen sind wiederum auch „gewerbliche Nutzungen“ im Sinne des § 6 Abs. 1 BauNVO (E/Z/B, Rn. 59 zu § 13 BauNVO). Aber nur dann, wenn diese Nutzungen (Räume für freie Berufe) überwiegen (mehr als die Hälfte der Fläche), können sie die notwendige Quantität für ein Mischgebiet erfüllen.

 

Nach den Antragsangaben belaufen sich für das Gesamtgebäude die Flächen für die gewerbliche Nutzung auf ca. 450 m² und für die Wohnnutzung auf 660 m². Das entspricht einem Verhältnis von 40 % zu 60 %.

 

Hierzu ist noch ein Widerspruch in den Antragsunterlagen anzusprechen. Die Wohnung Nr. 3 wird in der Flächenberechnung mit 87,31 m² beschrieben, in der Planzeichnung (zutreffend) mit einer Fläche von 105,71 m². Damit erreicht das Wohnen ca. 64 v.H. der Nutzungsflächen und erhält ein unzulässiges Übergewicht.

 

Ungeachtet dessen müssen aber dann, wenn das Wohnen ein Übergewicht erhalten soll, konkrete Nutzungsarten bezeichnet sein. Die Variationsbreite der denkbaren Nutzung innerhalb der Nutzungsbezeichnung „kleingewerbliche Nutzung (nicht störend)“ ist zu groß, um daraus die Einhaltung der notwendigen Durchmischung abschließend bewerten zu können.

 

Letztendlich ist diese Frage im laufenden Genehmigungsverfahren mit dem Antragsteller noch detaillierter abzustimmen. Allein der Antragsteller hat das Bestimmungsrecht für den Antragsinhalt. Ist es dem Bauherrn möglich, schon im Genehmigungsverfahren konkrete Nutzungen zu bezeichnen, ist ein gewerblicher Anteil von nur 40 v.H. nicht schlechthin ausgeschlossen (aber äußerste Grenze). Bleibt es bei den angegebenen Nutzungsbezeichnungen, dann wird ein überwiegen der gewerblichen Nutzung (55 v.H.) notwendig, um die Eigenart eines Mischgebietes zu wahren.

 

Gebot der Rücksichtnahme (§ 15 BauNVO):

Immissionen:

In den Räumen im Dachgeschoss sind schutzbedürftige Räume (Schlafzimmer) zum Sondergebiet hin angeordnet. Hier wurde durch eine schalltechnische Untersuchung der Nachweis erbracht, dass die Beurteilungspegel (max. 58,8 dB(A) tags und 30 dB(A) nachts) an der Nordfassade die maßgeblichen Richtwerte (TA-Lärm) gesichert einhalten. Unzumutbare Umwelteinwirkungen gemäß § 15 Abs. 1 Satz 2 HS 2 BauNVO sind nicht zu erkennen.

 

Emissionen:

Das Gebot der Rücksichtnahme ist aber wechselseitig. Auch die neu hinzukommenden Nutzungen dürfen in der Gesamtbetrachtung (Summenbildung) aller gewerblichen Emissionen die Richtwerte an den im Nahbereich betroffenen Immissionsorten (Münchener Straße 18) nicht überschreiten.

Anzumerken ist, dass ein Verzicht auf die Baugenehmigung für die frühere LKW-Garage (Az.: 88/67 vom 20.03.1967) verlangt wurde, um diese Anforderungen einzuhalten. Allein durch den Einzelhandelsmarkt wird ein Beurteilungspegel von 57,1 dB(A) tagsüber erreicht. Damit verbleibt ein immissionswirksames Lärmkontingent von 3 dB(A) für die neu hinzukommenden Nutzungen im Mischgebiet (Bauantrag).

Für die Immissionsbetrachtung ist vor allem die jetzt geplante gewerbliche Maschinenhalle (frühere LKW-Werkstatt) relevant. In der gewerblichen Betriebsbeschreibung sind 10 Fahrbewegungen in der Tagzeit angegeben. Inwieweit diese sich immissionsschutzrechtlich auswirken, ist im Rahmen der fachlichen Prüfung noch abschließend zu beurteilen.

 

Gestaltung:

Der Bebauungsplan enthält keine Festsetzungen zu Gauben oder Dacheinschnitten, so dass die beantragten Gauben und die Loggia zulässig sind.

 

Stellplätze:

Stellplätze an der Leonhardstraße (im Bebauungsplangebiet):

In der Innenseite des Querbaus zur Leonhardstraße werden drei Stellplätze im Widerspruch zu den Festsetzungen des Bebauungsplanes nachgewiesen. Der Bebauungsplan setzt dort keine Stellplatzflächen fest, was insbesondere aufgrund der unübersichtlichen Straßenführung bezüglich der negativen Auswirkungen auf die Verkehrssicherheit nachvollziehbar ist. Eine Befreiung für diese Stellplätze kann aus diesen Gründen auch nicht erteilt werden.

 

(Anmerkung: Der Antragsteller hat erklärt, dass diese Fläche seit Jahren zum Abstellen für Fahrzeuge genutzt wird. Eine Baugenehmigung liegt nicht vor. Die Anlegung der Stellplätze war aber ggf. genehmigungsfrei zulässig (Art. 57 Abs. 1 Nr. 15 BayBO). Wenn dieser Nachweis gelingt, sind diese Stellplätze im Bestand geschützt. Es ist aber im Hinblick auf die Verkehrssituation dringend anzuraten, diese Stellplätze aufzugeben. Hierfür wird die Baugenehmigung für die Stellplätze im Außenbereich auch bereits für eine entsprechend erhöhte Anzahl der Stellplätze erteilt).

 

Stellplätze östlich des REWE-Marktes (Außenbereich):

Für das Vorhaben werden 18 Stellplätze auf dem Grundstück Fl.Nr. 178/2 errichtet. Diese Fläche liegt nicht mehr im Geltungsbereich des Bebauungsplanes und ist mangels Prägung durch die umliegende Bebauung dem Außenbereich (§ 35 BauGB) zuzuordnen.

 

Die Errichtung der Stellplätze nebst Zufahrt ist mangels Privilegierung bzw. Begünstigung ein sonstiges Außenbereichsvorhaben (§ 35 Abs. 2 BauGB). Die Zulässigkeit ist davon abhängig, dass keine öffentlichen Belange beeinträchtigt werden.

 

Hinsichtlich der Beeinträchtigungswirkung ist anzuerkennen, dass es sich lediglich um Stellplatzflächen handelt, also nicht um Gebäude. Eine Zersiedlungswirkung wird damit nicht eingeleitet (§ 35 Abs. 3 Nr. 7 BauGB). Für die Zulässigkeit spricht vor allem auch der Umstand, dass die betroffene Fläche im Flächennutzungsplan als Baufläche (MI) dargestellt ist. Eine Beeinträchtigung des Flächennutzungsplanes ist damit nicht zu erkennen.

 

Der Stadtrat hat durch eine Strukturplanung (2001) die Freihaltung der Uferauen des Wieshamer Baches erklärt (vgl. Strukturkonzept). Aber auch dieses Planungsziel wird durch die Errichtung von Stellplätzen nicht in wesentlicher Weise beeinträchtigt. Gerade der Vorschlag des Bauwerbers für die Anordnung der notwendigen Ausgleichsmaßnahmen durch einen Pflanzgürtel hinter den Stellplätzen schafft hier eine natürliche Einbindung in die Bach-Aue.

 

Die Stellplätze beeinträchtigen jedoch die Belange der Wasserwirtschaft, da sie im vorläufig gesicherten Überschwemmungsgebiet des Wieshamer Baches liegen. Dieser eigenständige bauplanungsrechtliche Belang wird konkretisiert durch erforderlich wasserrechtliche Ausnahmen nach § 78 Abs. 3 WHG vom gesetzlichen Bauverbot im vorläufig gesicherten Überschwemmungsgebiet (§§ 78 Abs. 6, 76 Abs. 3 WHG; diese Erlaubnis wird nicht durch die bauaufsichtliche Genehmigung ersetzt). Dies Zulassungsvoraussetzungen liegen aber dann vor, wenn

  • kein Retentionsraumverlust verursacht wird,
  • keine nachteilige Veränderung des Hochwasserabflusses eintritt,
  • hochwasserangepasst gebaut wird (nicht relevant),
  • bestehende Hochwasserschutzmaßnahmen nicht betroffen sind (nicht relevant).

 

Zum Ausgleich des Retentionsraumverlustes bietet sich eine Kombination mit den derzeit vom Antragsteller geplanten Maßnahmen zur Uferaufweitung am Ziegelgraben / Wieshamer Bach auf dem Grundstück Fl.Nr 194 an. Diese Maßnahme erfolgt bereits zum Retentionsausgleich für die Bergehalle an der Forellenstraße und ggf. der Lieferzufahrt des Supermarktes. Soweit die wasserrechtlichen Zulassungsvoraussetzungen für die jetzt beantragten Stellplätze vorliegen, ist auch eine Beeinträchtigung der Belange der Wasserwirtschaft im Sinne des § 35 Abs. 3 Nr. 6 BauGB nicht gegeben.

 

Im Rahmen der Prüfung der durch den Parkplatzverkehr verursachten Emissionen ist zu prüfen, ob die anliegende Wohnbebauung durch die Massierung der Stellplätze beeinträchtigt wird. Dass aber schädliche Lärmeinwirkungen (§ 35 Abs. 3 Nr. 3 BauGB) ausgelöst werden, ist aufgrund der Entfernungen (35 Meter) nicht zu erkennen.

 

Hinweis:

Die Dachgauben und Einschnitte sind, aufgrund der Nähe zum Denkmal (Art. 6 Denkmalschutzgesetz) zu prüfen.

 

Durch die Umnutzung entsteht ein geänderter Stellplatzbedarf.

Die im Bebauungsplan ursprünglich für das Vorhaben vorgesehenen Stellplätze stehen nicht mehr im Eigentum des Antragstellers und stehen damit dem Vorhaben nicht mehr zur Verfügung. Auf dem Baugrundstück selbst könnten derzeit keine weiteren Stellplätze nachgewiesen werden.

 

Es besteht folgender Stellplatzbedarf (nach den Planvorlagen - vorbehaltlich der Änderungen in der Nutzung der Büroräume):

 

5 Wohnungen unter 100 m²                       je 1,5 Stpl.                                                         7,50 Stpl.

2 Wohnungen über 100 m²                        je 2,0 Stpl.                                                         4,00 Stpl.

Gewerbe 1         (14,55 m² HNF)                1 Stpl. /40 m² HNF                                          0,36 Stpl.

Gewerbe 2         (71,29 m² HNF)                1 Stpl. /40 m² HNF                                          1,78 Stpl.

Gewerbe 3         (69,61 m² HNF)                1 Stpl. /40 m² HNF                                          1,74 Stpl.

Maschinenhalle* (274,58 m² NF)             1 Stpl. / 100 m² NF                                          2,00 Stpl.

Summe                                                               17,38 Stpl.                                              =>  18,00 Stpl.

 

*Gewerbl. Maschinenhalle: Allein das Abstellen von Maschinen / Fahrzeugen löst keinen Abstellbedarf aus. Wie auch Garagen sind sie selbst Abstellplatz. Aufgrund der möglichen Variationsbreite ist ein reduzierter Stellplatznachweis von 2 Kfz-Stellplätzen angemessen (Mitarbeiterstellplätze).

 

Die Stellplätze liegen nicht auf dem Baugrundstück und sind dinglich zu Gunsten des Baugrundstücks und zu Gunsten des Freistaates Bayern zu sichern. Ebenso ist die Zufahrt zu den Stellplätzen über das Drittgrundstück zu Gunsten des Baugrundstücks zu sichern. Wir bitten um Zuleitung einer Ablichtung der Sicherung für die Bauakten.

 

 

Von einem Ausschussmitglied wurde nachgefragt, ob im Zuge der Neubebauung ein Gebäuderückbau entlang der Straße vorgesehen ist, wie es der Bebauungsplan ja vorsieht. Der Verwaltungsvertreter erklärte, dass in den vorgelegten Plänen kein Rückbau vorgesehen ist. Es wurde aber erklärt, dass lediglich die positive Festsetzung einer „Baufläche“ für den besagten Gebäudeteil fehlt. Damit scheidet jedenfalls eine Neuerrichtung dieses Bereiches aus. Eine verbindliche Festsetzung des Rückbaus ist damit nicht geregelt und ist auch nicht regelbar. Ein Rückbaugebot kann aufgrund der vorhandenen Nutzung kaum begründet und durchgesetzt werden. Letztendlich bleibt allein der freiwillige Rückbau.

 


Nach Vorstellung der geplanten Baumaßnahme beschloss der Bau-, Werk- und Umweltausschuss einstimmig, dem Bauantrag zum Ausbau des Dachgeschosses im bestehenden Mehrfamilienhaus mit Nutzungsänderungen im Erd- und Obergeschoss auf den Grundstücken Fl.Nrn. 178/0 und 178/13 der Gemarkung Öxing, Leonhardstraße 3 und 3a, das gemeindliche Einvernehmen unter folgenden Maßgaben zu erteilen:

·      Unzumutbare Lärmeinwirkungen durch zusätzliche Lärmeinwirkungen gegenüber dem Immissionsort Münchener Straße 18 der beantragen gewerblichen Maschinenhalle (Gebot der Rücksichtnahme) sind auszuschließen.

·      Einhaltung des notwendigen Mischungsverhältnisses im Mischgebiet (Gebietserhaltung) durch Konkretisierung der Art der gewerblichen Nutzung bzw. durch Anpassung des Nutzungsverhältnisses (Reduzierung des Wohnanteils).

·      Erfüllung der wasserrechtlichen Zulässigkeitsvoraussetzungen (§ 78 WHG) für die Stellplätze im vorläufig gesicherten Überschwemmungsgebiet.

 

Hinweis:

·      Denkmalrechtliche Genehmigung (Art. 6 DSchG) aufgrund der unmittelbaren Nähe zu den Baudenkmälern (Kirchen).

·      Die notwendigen Stellplätze außerhalb des Baugrundstückes sind gegenüber dem Rechtsträger der Baugenehmigung rechtlich zu sichern (Art. 47 Abs. 3 Nr. 2 BayBO).

·      Erfordernis der wasserrechtlichen Erlaubnis nach § 78 Abs. 6, Abs. 3 WHG für die Errichtung der Stellplätze im vorläufig gesicherten Überschwemmungsgebiet.