Tagesordnungspunkt

TOP Ö 2: Tekturplan zum Neubau einer Doppelhaushälfte mit Garage und Stellplatz auf dem Grundstück Fl.Nr. 254/12 der Gemarkung Öxing (Am Buchet 2)

BezeichnungInhalt
Sitzung:18.11.2014   BWUA/005/2014 
DokumenttypBezeichnungAktionen

Zum Verständnis der baurechtlichen Situation wurde vom Verwaltungsvertreter die Vorgeschichte des Grundstücks kurz erläutert.

 

Entstehungsgeschichte:

Das Baugrundstück ist Teil eines vormals einheitlich mit Sozialwohnungsgebäuden bebauten Grundstücks, das nach Freimachung (Umsetzung der Mieter) veräußert wurde.

 

Seitens der Verwaltung wurde ursprünglich eine Bebauung mit 4 Einfamilienhäusern vorgeschlagen, die über eine entlang der Südgrenze verlaufende Straße erschließbar wären. Um eine bestmögliche Verwertung als bebaubares Grundstück zu erreichen, hat sich der Bau-, Werk- und Umweltausschuss im Jahr 2007 dann - entgegen der Verwaltungsempfehlung - für eine größtmögliche bauliche Verdichtung ausgesprochen.

 

Das Grundstück liegt im bauplanungsrechtlichen Außenbereich, da die Ansiedlung „Engerloh“ nach Größe und Struktur die gesetzliche Ortsteileigenschaft nicht erfüllt. Die Zulässigkeit des Vorhabens beurteilt sich nach § 35 Abs. 2 BauGB (sonstiges Außenbereichsvorhaben). Um auszuschließen, dass der gewünschten Bebauung der öffentliche Belang des Planungserfordernisses (§ 35 Abs. 3 BauGB) entgegengehalten wird, wurde auch vom Landratsamt Ebersberg ein einheitliches Bebauungskonzept gefordert (Schreiben Landratsamt Ebersberg vom 05.04.2006). Für das Gesamtbebauungskonzept wurde eine Vorbescheidsgenehmigung erreicht, die dann auch Geschäftsgrundlage für den Grundstücksverkauf war.

 

Die Rechtswirkung eines Vorbescheides / einer Baugenehmigung ist die Feststellung, dass ein Vorhaben den öffentlich-rechtlichen Vorschriften entspricht. Sie löst aber nicht die Verpflichtung aus, das Vorhaben umzusetzen. Es bleibt dem Bauherrn unbenommen, eine „andere“ Baugenehmigung zu beantragen und auszuführen. Um zu sichern, dass das Vorhaben entsprechend dem Vorbescheid und damit dem informellen Gesamtbebauungskonzept ausgeführt wird, hat die Stadt beim Grundstücksverkauf eine sog. Zielbindungsvereinbarung gefordert (Städtebaulicher Vertrag). Dabei hat sich der Käufer unter der Sanktion einer Vertragsstrafe (20 % des Kaufpreises) zur Einhaltung des Bebauungskonzeptes verpflichtet.

 

Bereits bei der Genehmigungsplanung hat sich dann aber gezeigt, dass diese vom Fachausschuss verlangte verdichtete Bebauung nicht umsetzbar ist. Um die Mindestanforderungen zu erfüllen, hätten die Gebäude auf ein nicht mehr zweckmäßig nutzbares Maß verkleinert werden müssen. Die Stadt hat letztendlich einem geänderten und wiederum mit dem Landratsamt Ebersberg abgestimmten Gesamtbebauungskonzept am 23.10.2007 (Bau-, Werk- und Umweltausschuss) zugestimmt. Für diese ganzheitliche Bebauung mit 6 Doppelhäusern wurde dann am 21.08.2008 die Baugenehmigung erteilt.

 

Anmerkungen: Damit zeigen sich die Tücken, die bei einem Verzicht (wie meistens auch hier aus Zeitgründen) auf die gesetzlichen Instrumente zur Baulandausweisung (Bebauungsplan oder hilfsweise städtebauliche Verfahren) entstehen. Es fehlt dann an der normativen Festlegung der Bebauungsinhalte in einem abgewogenen Planungsprozess!

 

 

Bauantrag 2008:

Nach der Veräußerung einzelner Grundstücke wurde dann von den Einzelbauherren eine geänderte Bauausführung begehrt. In verschiedenen Bauanträgen (Tektur) sollten die Vorhaben nach den jeweils individuellen Vorstellungen angepasst werden.

 

Damit bestand die besondere Gefahr, dass die städtebauliche Ordnung im dortigen Bauquartier verloren geht. So wären Doppelhaushälften entstanden, deren Gebäude sich in ihrer Grundform, in der Lage, Bauhöhe, Höhenlage und Gestaltung wesentlich unterschieden hätten. Eine derart diffuse Bebauung widersprach - gerade wegen der massiven Verdichtung - den städtebaulichen Grundansprüchen an eine geordnete Siedlungsentwicklung und stand damit in Form des Planungserfordernisses (ungeschriebener öffentlicher Belang des § 35 Abs. 3 BauGB) einer Genehmigung entgegen.

 

Um den Anspruch auf eine einigermaßen geordnete Bebauung nicht ganz aufzugeben, wurde zumindest für die einzelnen Doppelhäuser (zusammengebautes Hauspaar) eine aufeinander abgestimmte und weitestgehend gleichartige Bebauung gefordert.

 

In den daraufhin beantragten Baugenehmigungen bzw. Änderungsgenehmigungen wurde deshalb eine Umsetzung des bisherigen Gesamtplanungskonzeptes nur unter folgenden Bedingungen für verzichtbar angesehen:

 

     Die Einheitlichkeit unter den zusammengebauten Doppelhäusern und eine aufeinander abgestimmte Gebäudegestalt aller Neubauten sind im gesamten Baugebiet sicherzustellen.

 

     Da bereits rechtsgültige Baugenehmigungen für alle Gebäude vorliegen, ist zu verhindern, dass eine Durchmischung der Doppelhäuser der „ersten und zweiten Baugenehmigungsgeneration" entsteht - also ein völlig regelloses Aneinanderbauen der in Größe, Profil und Lage unterschiedlichen Haushälften.

 

     Um die Einheitlichkeit der zusammengebauten Doppelhaushälften auch rechtlich zu sichern, wird eine paarweise Baugenehmigung verlangt, und gleichzeitig der Verzicht für die bestehenden Baugenehmigungen.

 

Aktueller Bauantrag (Tektur):

Unter Tagesordnungspunkt 2 und 3 der heutigen Sitzung werden jetzt auch für die Gebäude „Am Buchet 2 und 4“ übereinstimmende Änderungsbauanträge gestellt. Die beantragten Doppelhäuser entsprechen hinsichtlich der Lage (Straßenabstand, Gebäudeausrichtung), der Bauhöhe (Wand- und Firsthöhe) sowie in der äußeren Gestalt (Dachform, Dachneigung, Fassade) den zuletzt zugelassenen Vorhaben im Baugebiet.

 

Durch die aufeinander abgestimmte Gebäudeform und -gestalt ist auch in der Gebietsbetrachtung die städtebauliche Ordnung gewahrt und die Gefahr, dass in dem äußerst engen Baugebiet eine unkoordinierte Entwicklung mit einer störenden Vielfalt entsteht, ausgeräumt.

 

Das Wohngebäude bleibt mit seinen Grundmaßen von 6,11 x 9 Meter hinter der bestehenden Baugenehmigung vom 20.02.2008 zurück (6,50 x 10,50 Meter). Die absolute Grundfläche reduziert sich somit gegenüber der bestehenden Baugenehmigung.

 

Die Wandhöhe bleibt mit 6,20 Meter unverändert gegenüber der bestehenden Baugenehmigung; die Firsthöhe bleibt geringfügig (10 cm) unter der Vorgenehmigung.

 

Die örtliche Dachgestaltungssatzung verlangt Satteldächer, enthält aber für Nebengebäude und Garagen einen Ausnahmevorbehalt. Entsprechend der bisherigen Genehmigungspraxis - insbesondere für das Nachbargrundstück - wird auch hier das Einvernehmen zur Abweichung für das beantragte Pultdach erteilt.

 

Hinweis:

In der Vorgenehmigung (Baugenehmigung vom 20.02.2008) ist in den Bauvorlagen ein nach Westen hin auf die Länge des Doppelhauses um ca. 60 cm abfallendes Gelände dargestellt. Der jetzt vorliegende Änderungsantrag sieht nur eine Höhendifferenz von ca. 15 cm vor. Gerade wegen der notwendigen Abweichung zu den Abstandsflächen ist eine gesicherte Grundlage der Geländehöhe bedeutsam und es sollte dieser Widerspruch aufgeklärt werden.

 

Zur Einhaltung der gesetzlichen Abstandsflächen bedarf es einer Abweichung, da aneinander gebaute Gebäude wie ein Gebäude zu behandeln sind; die Halbierung der Abstandsflächen ist damit für das Doppelhaus nur an 2 Seiten möglich. Da eine Kombination Abweichung / 16-Meter-Privileg ausscheidet, sind die Abstandsflächen an der Nord- und an der Giebelseite erforderlich. Abweichungsanträge liegen nicht vor.

 


Nach Vorstellung der geplanten Baumaßnahme beschloss der Bau-, Werk- und Umweltausschuss einstimmig, wie folgt:

Das gemeindliche Einvernehmen für den Änderungsbauantrag (Tektur) zum Neubau einer Doppelhaushälfte mit Garage und Stellplatz auf dem Grundstück Fl.Nr. 254/12 der Gemarkung Öxing, Am Buchet 2, wird unter folgenden Maßgaben erteilt:

a)  Die zusammengebauten Doppelhäuser „Am Buchet 2 und 4“ sind entsprechend den aufeinander abgestimmten Änderungsanträgen zu bebauen. Hierfür ist von den Grundstückseigentümern der Fl.Nrn. 254/11 und 254/12 der rechtswirksame Verzicht für die bereits bestehenden Baugenehmigungen vom 02.04.2008, B-2008-13 und B-2008-11, zu erklären.

b)  Der Abweichung von der Zielbindungsvereinbarung (Kaufvertrag vom 10.08.2007, URNr. 1395/2007 B) wird bei Beachtung der unter a) genannten Anforderungen zugestimmt.