Tagesordnungspunkt

TOP Ö 3: Vollzug des Baugesetzbuches (BauGB);
Anträge zur Wohnbaulandausweisung für die Grundstücke Fl.Nrn. 549 und 551 der Gemarkung Grafing an der Aiblinger Straße;
Einleitung des Bebauungsplanverfahrens (Aufstellungsbeschluss)

BezeichnungInhalt
Sitzung:04.11.2014   StR/005/2014 
DokumenttypBezeichnungAktionen

Die Erste Bürgermeisterin verweist auf den zur Verfügung gestellten Auszug aus der Niederschrift der 4.Sitzung des Bau-, Werk,- und Umweltausschusses vom 21.10.14 und  erteilt dem Vertreter der Verwaltung, Herrn Niedermaier, das Wort.

Dieser führt Folgendes aus:

 

1. Antragstellung:

 

Mit Antragsschreiben vom 08.10.2014 haben

a)      Herr Martin Wagner, Grafing, für das Grundstück Fl.Nr. 551 der Gemarkung Grafing (Größe: 11.262 m²) und

b)      Frau Maximiliane Prantner, Grafing, für das Grundstück Fl.Nr. 549 der Gemarkung Grafing (Größe: 4.604 m²)

die Aufstellung eines Bebauungsplanes für eine Wohngebietsausweisung beantragt.

 

Der Antrag wird damit begründet, dass der Stadtrat am 07.10.2014 den Billigungs- und Auslegungsbeschluss für die entsprechende Änderung des Flächennutzungsplans beschlossen hat, der im Bereich dieses Grundstücks eine Wohnbaulandausweisung vorbereitet (Änderungsbereich 1). Aufgrund des erreichten Planungsstands sind damit die Voraussetzungen für die Aufstellung des Bebauungsplanes vor Abschluss des Flächennutzungsplanverfahrens gegeben.

 

Wie für das Baugebiet an der Nettelkofener Straße/Elisabethstraße, das gleichfalls Teil der 13. Flächennutzungsplanänderung ist und für das die Bebauungsplanaufstellung bereits am 11.03.2014 beschlossen wurde, hoffen die Antragsteller auch hier auf eine positive Entscheidung.

 

 

2. Sachverhalt, Verlauf:

 

Die Antragsteller haben bereits vor 2 Jahren (mit Schreiben vom 29.05.2012 und 12.06.2012) die Wohnbaulandausweisung durch Änderung des Flächennutzungsplans und Aufstellung eines Bebauungsplans für die zusammen 15.868 m² große Fläche an der Aiblinger Straße beantragt.

 

Die Stadt hat sich dann auch zu einer Teilfortschreibung des Flächennutzungsplans in diesem städtebaulich abgrenzbaren Teilraum bereit erklärt und den entsprechenden Aufstellungsbeschluss gefasst (Stadtrat am 11.12.2012). Die Grundstücke sind Teil der 13. Flächennutzungsplanänderung, für die der Stadtrat zuletzt am 07.10.14 den Billigungs- und Auslegungsbeschluss gefasst hat.

 

Den Antrag der gleichzeitigen Aufstellung des Bebauungsplans (Parallelverfahren, § 8 Abs. 3 BauGB) hat der Stadtrat aber am 11.12.2012 abgelehnt. Aufgrund der Vielzahl an Bauleitplanverfahren wurde eine stufenweise  Vorgehensweise (Regelablauf) beschlossen.  Zuerst war also die Flächennutzungsplanänderung abzuwarten.

 

Die Baulandausweisung „Aiblinger Straße“ wurde weitgehend zeitgleich mit der Baulandausweisung „Nettelkofener Straße“ beschlossen. Auch dort hat der Stadtrat   am 11.12.2012 die vorherige Änderung des Flächennutzungsplans verlangt. Nachdem in dem Flächennutzungsplanverfahren aber unerwartete zeitliche Verzögerungen aufgetreten sind (zuerst ca. 6 Monate hinsichtlich der Anforderungen des Anbindungsgebots beim „Bau- und Wertsoffhof“ und dann etwa 10 Monate hinsichtlich der ergänzenden Baugrunderkundung an der Adalbert-Stifter-Straße) hat der Stadtrat am 11.03.2014 für den Teilraum Nettelkofener Straße den Aufstellungsbeschluss für den Bebauungsplan gefasst. Diese Entscheidung war aufgrund des Planungsstands (Planreife) des Flächennutzungsplans gerechtfertigt.

Da die städtebauliche Eignung der Flächen an der Aiblinger Straße unbestritten sind (näheres unter Ziffer 3) und auch keine sachlichen Differenzierungsgründe bestehen, dieses Verfahren von der zeitlichen Abfolge anders zu behandeln als die Baulandausweisung an der Nettelkofener Straße, wird auch hier einer Bebauungsplanaufstellung im Parallelverfahren zuzustimmen sein.

 

 

3. Planungsrechtliche Situation:

Die Grundstücke werden derzeit landwirtschaftlich genutzt und sind aufgrund der Lage im bauplanungsrechtlichen Außenbereich (§ 35 BauGB) derzeit nicht bebaubar. Im Flächennutzungsplan vom 14.08.1986 ist der unbebaute Teilraum zwischen der Glonner Straße und der Aiblinger Straße als „Fläche für die Landwirtschaft“ dargestellt. Die 13. Flächennutzungsplanänderung stellt die Flächen künftig als Allgemeines Wohngebiet dar. Das Entwicklungsgebot (§ 8 Abs. 2 BauGB) ist damit beachtet.

 

Hinsichtlich der Möglichkeit einer baulichen Nutzung des Geländes hat sich die Stadt Grafing b.M. bereits in den 199er Jahren eingehend auseinandergesetzt. Ausgelöst von der Ansiedlung des Aldi-Marktes wurde vom Stadtrat eine informelle Entwicklungsplanung erarbeitet. Um den Rechtsmangel einer ungeordneten und unkoordinierten Ortsentwicklung („Planungstorso“) durch die Einzelausweisung des Aldi-Marktes auszuschließen, mussten die Ziele und Strukturen der künftigen Gesamtentwicklung des dortigen Teilraums bestimmt werden.

 

Die Strukturplanung „Schammacher Feld“ vom 31.01.1992 war dann auch die wesentliche planerische Grundlage der dortigen Bauleitplanung zur Aldi-Ansiedelung (vgl. Erläuterungsbericht zur 6. Flächennutzungsplanänderung, 1995). Dort wurde bereits die Eignung und die Struktur einer Wohnbaulandausweisung für die Grundstücke Fl.Nr. 549 und 551 aufgezeigt und damit eine Vorentscheidung für die Einleitung einer baulichen Entwicklung getroffen.

 

Die Grundstücke liegen unmittelbar südlich des Aldi-Marktes. Bei den Vorarbeiten für die Bebauungsplanänderung „Aldi“ im Juni 2013 wurde von der Stadt bereits die Festsetzung gefordert, die bestehende Zufahrtsstraße von der Glonner Straße bis zum Grundstück Fl.Nr. 551 zu verlängern (und dann auch die maßgeblichen Grundstücksflächen zur Verfügung zu stellen). Da eine weitere Zufahrt mit Abbiegespur für die beantragte Wohnbebauung sehr flächen- und kostenintensiv ist, sollte allein schon aus diesem Grund auf einen zusätzlichen Straßenanschluss (Aiblinger Straße) verzichtet werden. Aber auch aus verkehrlichen Gründen war die Zusammenfassung auf eine Hauptanbindung bereits in der 6. Flächennutzungsplanänderung (1995) von der Stadt gewollt (Erläuterungsbericht, S. 5).

 

Auch die Bewältigung des Lärmkonflikts aus dem Betriebsgelände des Aldi-Marktes wurde im Zuge der Bebauungsplanänderung (Sondergebiet) geregelt. Die Fa. Aldi musste gegenüber der sich damals bereits abzeichnenden Wohnbebauung die Vorkehrungen zum Schallschutz leisten. Hierfür wurde die 5 m hohe Schallschutzwand am Südrand errichtet.

 

Problematisch für die gewünschte Wohnbebauung ist die Verkehrslärmbelastung durch die Aiblinger Straße mit 7.400 Kfz/Tag. Aktive Schutzmaßnahmen durch Schutzwälle und -wände  an den straßenseitigen Gebietsrändern sind deshalb unvermeidbar. Das gilt unveränderte, obwohl eine spätere Verlagerung der St 2089 (Aiblinger Straße) nach Westen das erklärte Ziel der Stadt Grafing ist. Denn maßgeblich für die Richtigkeit der Abwägungsentscheidung ist die Sach- und Rechtslage zum Zeitpunkt der Beschlussfassung über den Bauleitplan (§ 214 Abs. 3 BauGB). Allein dann, wenn die Straßenverlegung gesichert und verbindlich absehbar ist, könnte für eine kurze Übergangszeit die bestehende Lärmbelastung  hingenommen werden. Die Antragsteller nehmen aber die nachteiligen Folgen von Lärmschutzmaßnahmen in Kauf, da ein Warten bis zur Verlegung der Staatstraße nicht möglich ist.

 

Ungeachtet der noch fehlenden Verbindlichkeit ist diese Planungsabsicht aber ein notwendiger Belang (§ 1 Abs. 6 Nr. 11 BauGB), um überhaupt im Hinblick auf das Optimierungsgebot (§ 50 BImSchG) die Wohnbaulandausweisung in der Nähe einer stark belasteten Staatstraße städtebaulich rechtfertigen zu können.

 

Vom Verkehrslärmkonflikt (dem wir aber aufgrund des jetzigen Verkehrsnetzes mit Ortsdurchfahrten von 3 Staats- und 2 Kreisstraßen an vielen Stellen begegnen) abgesehen, ist das in einem Rücksprung des Siedlungsrands am westlichen Ortsrand gelegene Gelände städtebaulich für eine Wohnsiedlungsausweisung sehr gut geeignet und auch räumlich abgrenzbar. Der Einleitung der beantragten Baulandausweisung kann aus fachlicher Sicht zugestimmt werden.

 

 

4. Grundsatzbeschluss zur Wohnungsbaupolitik:

Von grundsätzlicher Bedeutung für die Bauleitplanverfahren – sowohl an der Nettelkofener Straße als auch an der Aiblinger Straße – ist die Anwendung des Grundsatzbeschlusses zur Wohnungsbaupolitik in der bestehenden Fassung vom 15.11.2011.  In beiden Verfahren wurde von einzelnen Planbetroffenen erklärt, dass im Falle des Zwischenerwerbs kein Umsetzungsinteresse mehr besteht.

 

Für das Baugebiet an der Nettelkofener Straße wurde die Frage der Anwendung des Grundsatzbeschlusses am 11.03.2014 dahingehend beschlossen, dass es in Form des Vertragsmodells zur Umsetzung kommt und das dort geplante „Wohnheim für Behinderte Menschen“ aufgrund seiner besondere Zweckbestimmung vom Grundsatzbeschluss ausgenommen wird.

 

Und um diese bei der Baulandentwicklung so zentrale Frage (Zwischenerwerb oder Vertragssicherung) geht es nun auch bei der Entscheidung über die Bebauungsplanaufstellung an der Aiblinger Straße.

 

Klargestellt wird, dass die Detailfragen für die Umsetzung, insbesondere die Erwerbs-/Sicherungsquote bzw. beim Vertragsmodell die Höhe der Preisbeschränkung, heute noch nicht zur Entscheidung stehen. Hier wird diejenige Fassung des Grundsatzbeschlusses maßgeblich sein, die zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses (Zwischenerwerbs- oder Sicherungsvertrag) gilt. Diese Verträge werden in Kenntnis der erst noch im Bauleitplanverfahren erarbeiteten Planinhalte erst später abgeschlossen. Das erfolgt frühestens nach Abschluss der frühzeitigen Beteiligung und spätestens vor der  Prüfung der Stellungnahmen der 2. Beteiligungsstufe (§ 3 Abs. 2 und § 4 Abs. 2 BauGB).

 

Nachdem der Stadtrat keine Änderung des Grundsatzbeschlusse vorgenommen hat, ist jetzt (auf der Grundlage des bestehenden Grundsatzbeschlusses vom 15.11.2011) die Entscheidung zu treffen zwischen Vertragssicherung oder Zwischenerwerb.

 

Nachdem sich in der anschließenden Diskussion Uneinigkeit über das zu wählende Vertrags bzw. Zwischenerwerbsmodell zeigt, schlägt die Erste Bürgermeisterin eine getrennte Abstimmung über die Punkte 1–6 und 8, sowie dann einzeln über die Varianten

7a bzw. 7b vor.

 


Der Stadtrat beschließt einstimmig:

 

  1. Entsprechend dem Antrag der Eigentümer  wird die Aufstellung eines Bebauungsplans für die Grundstücke Fl.Nrn. 551 und 549 der Gemarkung Grafing beschlossen (Aufstellungsbeschluss, § 2 Abs. 1 BauGB).

 

  1. Unter gleichzeitiger Änderung des Stadtratsbeschlusses vom 11.12.2012 erfolgt die Bebauungsplanaufstellung gleichzeitig mit der bereits eingeleiteten Änderung des Flächennutzungsplanes (13. Flächennutzungsplan-änderung) im Parallelverfahren (§ 8 Abs. 3 BauGB).

 

  1. Planungsziel ist die Entwicklung einer Wohnbebauung (Allgemeines Wohngebiet, § 4 BauNVO).

 

  1. Aufgrund der Lage unmittelbar an der Staatstraße sind schalltechnische Untersuchungen einzuleiten. Im Übrigen erfolgt die Feststellung des Umfangs und des Detaillierungsgrades der Ermittlungen der erheblichen Umweltauswirkungen (Umweltbericht; § 2 Abs. 4 Satz 2 BauGB) nach Durchführung der frühzeitigen Behördenbeteiligung.

 

  1. Wie bereits beim Bebauungsplan „Aldi-Erweiterung“ festgelegt, soll die Haupterschließung über die dort festgesetzte Straßenfläche zur Glonner Straße erfolgen. Die benötigte Grundstücksfläche hat die Stadt von der

Fa. Aldi bereits im Hinblick auf diese Erschließungslösung erworben.

 

  1. Vor Durchführung der Beteiligungsverfahren ist der noch zu erstellende Bebauungsplanentwurf dem Bau-, Werk- und Umweltausschuss zur Billigung vorzulegen.

 

8.    Die Kosten des Bebauungsplanverfahrens haben die Antragsteller/Grund      stückseigentümer zu tragen. Hierfür ist ein städtebaulicher Vertrag zur                Übernahme der Planungskosten (§ 11 Abs. 1 Nr. 1 BauGB) abzuschließen.

 

Im Anschluss daran lässt die Erste Bürgermeisterin über die beiden Varianten 7 a bzw. 7 b getrennt abstimmen:

 

 

  1. Der Grundsatzbeschluss zur Wohnungsbaupolitik in der zum Zeitpunkt des Vertragsschluss geltenden Fassung  kommt zur Anwendung.

 

                Dabei sind die künftigen Bauflächen (kein Entscheidungsvorschlag)

 

a) für den Verkauf an den begünstigten Personenkreis mit entsprechender Kaufpreisbeschränkung zu sichern (Vertragsmodell; § 11 Abs. 2 Nr. 2 BauGB) 

   

                oder

 

                b)  von der Stadt für den Zweck des späteren Weiterverkaufs an den

                begünstigten Personenkreis zu erwerben (Zwischenerwerbsmodell).

 

                Der vom Grundsatzbeschluss erfasste Flächenanteil (Quote) und die Höhe    der Kaufpreisbeschränkung werden zum Zeitpunkt des Vertragsab-

                schlusses noch von der Stadt bestimmt.

 

Beschluss zu 7a)

Ja: 14  Nein: 8

 

Der Stadtrat beschließt gegen 8 Stimmen die Zustimmung zur o.g. Variante 7 a.

 

Beschluss zu 7 b)

Ja: 8  Nein: 14

 

Der Stadtrat beschließt, der Variante 7 b gegen 8 Stimmen nicht zuzustimmen.

 

Stadtratsmitglied Peter Rothmoser hat gemäß Art. 49 Abs. 1 Satz 1 GO als persönlich Beteiligter an der Abstimmung nicht mitgewirkt.