Tagesordnungspunkt

TOP Ö 7: Vollzug des BauGB;
Aufstellung des Bebauungsplanes "Rotter Straße, Brauereigelände" im beschleunigten Verfahren gemäß § 13 a BauGB;
Erneute Öffentlichkeits- und Behördenbeteiligung (§§ 4a Abs. 3, 3 Abs. 2, 4 Abs. 2 BauGB);
Prüfung der Stellungnahmen und Satzungsbeschluss (§ 10 BauGB)

BezeichnungInhalt
Sitzung:21.10.2014   BWUA/004/2014 
DokumenttypBezeichnungAktionen

Die Beschlussvorlage lag den Ausschussmitgliedern vor.

 

1. Grundlagen:

 

Der Stadtrat hat am 10.07.2012 die Aufstellung eines Bebauungsplanes für das Quartier zwischen der Rotter Straße, Mühlenstraße, Kellerstraße und dem Parkplatz an der Rotter Straße beschlossen (Fl.Nrn. 7, 8, 8/2, 9/2, 10, 19/2, 20/2 und 145/3 der Gemarkung Öxing).

 

Ausgangspunkt des Bebauungsplanes ist die Nachfolgenutzung für das dort vorhandene Brauereigebäude der Firma Wildbräu. Ungeachtet der Tatsache, dass für das Grundstück ein Bebauungsanspruch (§ 34 BauGB) besteht, hat die Stadt eine bauliche Selbstentwicklung des Geländes abgelehnt und die Aufstellung eines Bebauungsplanes beschlossen. Wohlgemerkt wird durch den Bebauungsplan nicht erstmals Baurecht geschaffen, sondern bestehendes Baurecht geordnet, also eine Bebauung entsprechend den städtebaulichen Vorstellungen der Stadt durchgesetzt. Dieser Umstand engt das Planungsermessen deutlich ein und erfordert auch Berücksichtigung bei der Planungszeit, will sich die Stadt Grafing b.M. nicht möglichen Entschädigungsansprüchen aussetzen.

 

Die Bebauungsplanaufstellung erfolgt im beschleunigten Verfahren nach § 13a Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 BauGB als Bebauungsplan zur Innenentwicklung, bei dem die Durchführung der Umweltprüfung nach § 2 Abs. 4 BauGB entfällt (§ 13a Abs. 3 Satz 1 Nr. 1 BauGB).

 

Der Bebauungsplan wird gemäß § 13a Abs. 2 Nr. 1 BauGB in Abweichung vom Flächennutzungsplan aufgestellt, der das Plangebiet im Bereich des bestehenden Brauereigeländes als Mischgebiet darstellt. Der Flächennutzungsplan wird im Wege der Berichtigung geändert.

 

Der Stadtrat hat die Durchführung einer vorgezogenen Bürgerbeteiligung beschlossen (§ 3 Abs. 1 BauGB), um die Öffentlichkeit frühzeitig über die allgemeinen Ziele und Zwecke der Planung sowie ihrer voraussichtlichen Auswirkungen zu unterrichten. Die frühzeitige Bürgerbeteiligung wurde im Zeitraum vom 12.08.2013 bis 20.09.2013 durchgeführt. Anschließend wurde die Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 1 BauGB durchgeführt.

 

In der Sitzung des Bau-, Werk- und Umweltausschusses vom 19.11.2013 wurden die eingegangenen Stellungnahmen behandelt, erforderliche Änderungen und die öffentliche Auslegung gemäß § 3 Abs. 2 BauGB sowie die Behördenbeteiligung gemäß § 4 Abs. 2 BauGB beschlossen.

 

Die Planoffenlegung erfolgte in der Zeit vom 12.05.2014 bis 13.06.2014 und die Behördenbeteiligung in der Zeit vom 19.05.2014 bis 20.06.2014. Die dabei eingegangenen Stellungnahmen wurden vom Bau-, Werk- und Umweltausschuss dann in der Sitzung vom 22.07.2014 geprüft. Aufgrund von Änderungen des Planentwurfes war der Bebauungsplan erneut öffentlich auszulegen bzw. die erneute Behördenbeteiligung durchzuführen (§ 4a Abs. 3 BauGB). Die erneute Auslegung erfolgte in der Zeit vom 11.08. - 12.09.2014 und die erneute Behördenbeteiligung ab 07.08.2014 - 12.09.2014.

 

 

2. Behandlung der Anregungen und Bedenken:

 

Im Rahmen der planerischen Abwägung sind die eingegangenen Stellungnahmen nun beschlussmäßig zu behandeln. Gemäß Art. 32 Abs. 2 Nr. 2 GO i.V.m. § 2 Nr. 8, § 8 Abs. 1 Nr. 2 Buchst. a, Abs. 2 der Geschäftsordnung des Stadtrates ist der Bau-, Werk- und Umweltausschuss der Stadt Grafing b.München als beschließender Ausschuss zuständig für den Erlass von Bebauungsplänen. Abwägungsrelevante Stellungnahmen sind eingegangen wie folgt.

 

 

2.1 Staatliches Bauamt Rosenheim

      (Schreiben vom 21.08.2014, Az.: S12-4622-027/08)

 

Um das Vorhaben verkehrsgerecht anzuschließen, sind für die Anlage eine Linksabbiegespur zur Tiefgarage und eine Querungsmöglichkeit (Mittelinsel) in der Fahrbahnaufweitung der EBE 9 notwendig. Der Umfang der Änderungen ist in Abstimmung mit den Festsetzungen zur Ortsumfahrung Grafing (im Zuge der St 2080), in einem gesonderten verkehrstechnischen Plan mit uns und der Verkehrsbehörde im Landratsamt Ebersberg abzustimmen.

Da die Änderungen nach dem Bayer. Straßen- und Wegegesetz Bestandteile der Kreisstraße werden, ist darüber eine rechtliche unabhängige Vereinbarung abzuschließen.

Darin ist zu regeln, dass (gemäß BayStrWG, Art. 33 (3)) die Mehrkosten der späteren Unterhaltung abzulösen sind.

 

Der spätere Unterhalt ist im BayStrWG und in den Ortsdurchfahrten-Richtlinien festgelegt.

Die Kosten für die Änderungen an der Kreisstraße trägt nach BayStrWG, Art. 32 (1) der Vorhabensträger.

 

Aufgrund der Verkehrsbelastung auf der EBE 9 kann ein Parken oder Halten auf der Fahrbahn nicht zugelassen werden.

 

Beschluss:

Ja: 11  Nein: 0

 

Nach Sachvortrag beschloss der Bau-, Werk- und Umweltausschuss einstimmig, wie folgt:

Die Stadt hat gemäß der Stellungnahme des Staatlichen Bauamtes vom 14.10.2013 (frühzeitige Behördenbeteiligung) eine Linksabbiegespur für notwendig erklärt, um Störungen im Verkehrsablauf der Rotter Straße durch die von dort anzufahrende Tiefgarage zu verhindern. Der Bebauungsplanentwurf setzt die für den Bau der Linksabbiegespur mit Querungshilfe (Aufweitung der Kreisstraße) notwendigen Verkehrsflächen fest. Damit entspricht der Bebauungsplanentwurf den fachlichen Belangen des Straßenverkehrs.

 

Mit der Stellungnahme werden jetzt die Umsetzungsvoraussetzungen mitgeteilt. So setzt der Umbau einer Kreisstraße den Abschluss einer Bauvereinbarung voraus, der eine mit den Fachbehörden abgestimmte verkehrstechnische Planung (Bauentwurf) voraussetzt. Diese Bauvereinbarung ist wiederum Voraussetzung für die plangemäße Erschließung und damit die Vorhabenzulassung (§ 30 Abs. 1 BauGB).

 

Bei der Kostentragungspflicht handelt es sich um eine gesetzliche Zahlungspflicht im Sinne der Merkostenvergütung nach Art. 14 Abs. 4 Satz 1 BayStrWG (Rechtsmeinung der Stadt Grafing; vgl. auch BVerwG vom 04.07.2005). Zu keinem anderen Ergebnis kommt das Staatliche Bauamt unter Verweis auf die ebenfalls dem Veranlassungsprinzip folgende Regelung des Kreuzungsrechtes des Art. 33 Abs. 3 BayStrWG. Das beinhaltet auch die kapitalisierten Unterhaltungsmehrkosten.

 

Die straßenverkehrsrechtliche Anordnung von Halteverboten und Parkverboten sind nicht im Bebauungsplan regelbar. Diese Anordnungen wären dann gesondert vom Landratsamt Ebersberg zu treffen. Das ein Halten und Parken auf der Fahrbahn nicht zugelassen werden kann, entspricht den verkehrlichen Bedürfnissen und wird zur Kenntnis genommen.

 

 

2.2 Landesbund für Vogelschutz (E-Mail vom 22.08.2014)

 

Hier gehen wohl Mauerseglerplätze verloren (siehe Bebauungsplan Seite 19). Es wird gebeten beim dreigeschossigen Neubau für Ersatz zu sorgen.

 

Beschluss:

Ja: 11  Nein: 0

 

Nach Sachvortrag beschloss der Bau-, Werk- und Umweltausschuss einstimmig, wie folgt:

Aufgrund artenschutzrechtlicher Zugriffsverbote wurde in den Planentwurf vom 22.07.2014 bereits auf das Verbot der Beseitigung des Gebäudebestandes während der Brut- und Aufzuchtzeiten für europarechtlich geschützte Vogelarten hingewiesen, soweit sich dort Brutstätten befinden. Es fehlt aber auch an der Rechtfertigung für die Festsetzung von artenschutzrechtlichen Ausgleichsmaßnahmen. So kommen die Zugriffsverbote (§ 44 BNatSchG) nicht unmittelbar zur Anwendung, sondern als Vollzugsvoraussetzung. Hier besteht aber die Besonderheit, dass die Bebaubarkeit des Grundstücks bereits kraft Gesetzes besteht (§ 34 BauGB), und nicht erst durch den Bebauungsplan begründet wird. Der Bebauungsplan ist nur ordnender Natur.

 

Die Beseitigung des Baubestandes (altes Brauereigebäude) unterfällt als Tathandlung unmittelbar dem Anwendungsbereich des § 44 BNatSchG. Soweit danach eine Ausgleichspflicht besteht, ist diese unmittelbar gegenüber dem Bauherrn (Grundstückseigentümer) durch das Staatliche Landratsamt anzuordnen. Die Stellungnahme wird deshalb zurückgewiesen.

 

 

2.3 Wasserwirtschaftsamt Rosenheim

      (Schreiben vom 08.09.2014, Az.: 1-4622-EBE 11-8141(2014))

 

In der Satzung wurden unsere Hinweise zum Bauen im Grundwasser und zum Thema Altlasten eingepflegt. Der neue Satzungsentwurf vom 22.07.2014 lässt allerdings nun jegliche Aussagen zur Niederschlagswasserbeseitigung vermissen. Wir nehmen den Beschluss des Bau-, Werk- und Umweltausschusses der Sitzung vom 22.07.2014 zur Kenntnis und bitten um Aufnahme konkreter Hinweise zur Niederschlagswasserbeseitigung.

 

Beschluss:

Ja: 11  Nein: 0

 

Nach Sachvortrag beschloss der Bau-, Werk- und Umweltausschuss einstimmig, wie folgt:

In der Begründung zum Bebauungsplanentwurf vom 22.07.2014 wird unter Punkt 7 dargelegt, dass die Stadt Grafing b.M. bereits im Bebauungsplanverfahren den Nachweis der ordnungsgemäßen Beseitigung des Niederschlagswassers gefordert hat. Hintergrund ist die geplante Funktionsänderung des Mischkanals in der Rotter Straße hin zum Schmutzwasserkanal. Im geofachlichen Bericht vom 29.11.2013 (Büro CRYSTAL GEOTECHNIK, Wasserburg) wird die Umsetzbarkeit der Niederschlagswasserbeseitigung durch örtliche Versickerung bestätigt. Durch eine durchlässige Baugrubenhinterfüllung, die bis zu den durchlässigen Unterbodenschichten (Terrassenschotter) reicht, sowie ggf. einer durchlässigen Tragschicht unter der Bodenplatte ist dies sichergestellt.

 

Rechtliche Grundlage für den Ausschluss der Niederschlagswassereinleitung ist § 4 Abs. 5 der Entwässerungssatzung, der bei der Erstbebauung von Grundstücken ein Einleitungsverbot begründet und im Übrigen zum Ausschluss des Einleitungsrechtes durch Einzelverfügung berechtigt. Eine entsprechende Regelung kann aber nicht im Bebauungsplanverfahren verfügt werden, sondern erfolgt ggf. im Rahmen der Entwässerungsplanung im nachfolgenden Baugenehmigungsverfahren.

Nachrichtlich werden die Hinweise im Bebauungsplan wie folgt ergänzt:

Niederschlagswasserbeseitigung:

Das Niederschlagswasser ist auf dem Baugrundstück durch örtliche Versickerung zu beseitigen. Ein Benutzungsrecht der örtlichen Entwässerungseinrichtungen (Abwasserkanal) für das Niederschlagswasser wird von der Stadt ausgeschlossen (§ 4 Abs. 5 EWS).

 

 

2.4 Handwerkskammer für München und Oberbayern (Schreiben vom 11.09.2014)

 

Im Rahmen unserer Stellungnahme vom Juni haben wir die mit dem vorliegenden Bebauungsplanverfahren verfolgte Zielstellung, die schon vorhandene kleinteilige Nutzungsmischung innerhalb des bereits bebauten Bereiches an der Rotter Straße beizubehalten und fortzuentwickeln, bereits positiv hervorgehoben.

 

Diese beinhaltet nicht nur die Aufgabe, günstige Voraussetzungen für neu geplante Nutzungen zu schaffen, wie es z.B. durch umfassende Überlegungen zum Parkraummanagement geschieht. Vielmehr geht es ebenso darum, den bestehenden Nutzungen, die innerhalb bzw. unmittelbar angrenzend an den Geltungsbereich situiert sind, Rechnung zu tragen, um ein Einfügen der Innenentwicklungsmaßnahmen in den Bestand zu gewährleisten.

 

Sofern das weitere Vorgehen zur Umgestaltung des Brauereigeländes also auch im Einvernehmen mit den vorhandenen und unmittelbar betroffenen Betrieben geplant ist, bestehen auch seitens der Handwerkskammer für München und Oberbayern keine weiteren Einwände.

 

Beschluss:

Ja: 11  Nein: 0

 

Nach Sachvortrag beschloss der Bau-, Werk- und Umweltausschuss einstimmig, wie folgt:

Nachdem im Rahmen der Öffentlichkeitsbeteiligung keine Einwendungen von örtlichen Betrieben innerhalb und außerhalb des Plangebietes vorgetragen wurden, ergibt sich folglich auch seitens der Handwerkskammer kein abwägungsrelevanter Einwand.

 

In diesem Zusammenhang ist noch festzustellen, dass mit den Überlegungen zum Erwerb von Tiefgaragenplätzen für die öffentliche Benutzung vor allem den Interessen der Wirtschaftsbetriebe am Marktplatz entsprochen wird. Die Schaffung einer ausreichenden Stellplatzversorgung und damit einer verbesserten Erreichbarkeit der Innenstadt als dem zentralen örtlichen Versorgungsbereich ist ein zentrales Ziel der Stadtplanung und damit ein klares Bekenntnis zur Innenstadtentwicklung.

 

 

2.5 Haimerl Robert, Grafing b.M. (Schreiben vom 12.09.2014)

 

Bezugnehmend auf die erneute Auslegung des Bebauungsplanes wird mitgeteilt, dass mit der Grundabtretung (vgl. Ihr Schreiben vom 14.08.2014) und der Grundabtretung zu Grunde liegenden Planung kein Einverständnis besteht.

 

Beschluss:

Ja: 11  Nein: 0

 

Nach Sachvortrag beschloss der Bau-, Werk- und Umweltausschuss einstimmig, wie folgt:

Bei dem genannten Schreiben vom 14.08.2014 hat die Stadt bei Herrn Haimerl um die Möglichkeit der Grundabtretung aus dem Anwesen Rotter Straße 10 angefragt. Da der Bebauungsplan die Errichtung einer zentralen Ein- und Ausfahrt zu der festgesetzten Tiefgarage vorsieht, bedarf es einer Linksabbiegespur (mit einer vorgelagerten Mittelinsel als Querungshilfe für die Fußgänger zur Verbesserung der Verkehrssicherheit). Hierfür ist eine Aufweitung der Straße notwendig. Diese Straßenaufweitung erfolgt also nicht in Erfüllung eines öffentlichen Interesses, sondern ist allein veranlasst durch die festgesetzte Bebauung der Grundstücke im Plangebiet, also mitunter des Anwesens Rotter Straße 10 (Haimerl). Veranlassungsbezogen erfolgt die Straßenaufweitung damit in südlicher Richtung, also zu Lasten derjenigen Grundstücke, für deren Erschließung die Linksabbiegespur erforderlich ist. Da die im Bebauungsplan festgesetzte Bebauung des Anwesens Rotter Straße 10 auf diese gebietsbezogene Erschließungslösung angewiesen ist, ist die Festsetzung der zusätzlich notwendigen Verkehrsflächen auf diesen Privatgrundstücken auch unter Abwägung mit den eigentumsrechtlichen Belangen gerechtfertigt und nicht etwa unverhältnismäßig.

Die vom Bebauungsplan festgelegte Erschließung bestimmt inhaltlich die Anforderungen an die Erschließung. Sie ist also Maßstab für die Vorhabenzulassung (Baugenehmigung), da auch in qualifizierten Plangebieten die gesicherte Erschließung verlangt wird (§ 30 Abs. 1 BauGB).

 

Probleme bereitet aber jetzt die zeitliche getrennte Umsetzung der vom Bebauungsplan festgesetzten Bebauung. Anders als für das übrige Plangebiet, ist eine alsbaldige Neubebauung des Anwesens Rotter Straße 10 noch ungewiss. Für die gesicherte Erschließung der Neubebauung des Brauereigeländes (übriges Plangebiet) ist bereits die Abbiegespur notwendig, die teilweise aber über die Fl.Nr. 7 (Rotter Straße 10) verläuft. Eine freiwillige Grundabtretung aus dem Anwesen Rotter Straße 10 wird aber abgelehnt. Ablehnungsgrund sind die baulichen Folgen für den Baubestand, der ja deutlich näher an der Straße liegt als die festgesetzte Neubebauung.

 

Anderseits schafft der Bebauungsplan auch einen Bebauungsanspruch. Die Umsetzbarkeit des Bebauungsplanes muss deshalb von der Stadt gewährleistet werden, da ansonsten die Bebauung des „Brauereigeländes“ mangels Vollziehbarkeit gesperrt wäre (faktische Bausperre).

 

Da die Anordnung eines Baugebotes (§ 176 BauGB) ebenso wenig in Betracht kommt wie eine hoheitliche Grundstücksinanspruchnahme (§§ 85 ff. BauGB), ist eine vollzugsfähige Alternativlösung notwendig. So ist es nach verkehrstechnischer Prüfung möglich, die Aufstellfläche der Abbiegespur vorerst zu reduzieren und diese dann nach Osten zu verschieben. Hilfsweise ist auch eine Aufweitung nach Norden möglich, wofür aber die dortigen Längsparkplätze beansprucht werden. Diese Ausführungsvarianten sind unter Verwendung von verfügbaren öffentlichen Straßenflächen möglich.

 

Da die Realisierung der Abbiegespur (und der Mittelinsel) aber erst mit der Nutzungsaufnahme verlangt wird, bleiben die bestehenden Straßenverhältnisse während der Bauzeit unverändert. Sollte bis dahin die Neubebauung des Anwesens Rotter Straße 10 und die Verfügbarkeit der daraus benötigten Verkehrsflächen nicht gesichert sein, ist eine der genannten Ausführungsvarianten umzusetzen. Ein Umsetzungshindernis für die gesicherte Erschließung der Bebauung „Brauereigelände“ besteht damit nicht.

 

Eine mögliche Änderung des Bebauungsplanes wird aber zurückgewiesen. Da die Neubebauung des Anwesens Rotter Straße 10 (Haimerl) nicht auf absehbare Zeit ausgeschlossen, sondern nur deren zeitgleiche Umsetzung mit der übrigen Bebauung nicht gesichert ist, wird die bestehende Erschließungslösung beibehalten.

 

 

2.6 K-TEAM Bau & Immobilien GmbH (E-Mail vom 11.09.2014)

 

Mit Nachricht vom 11.09.2014 wurde um die Änderung des Bebauungsplanes in den nachfolgend genannten Punkten nachgesucht:

 

1.   § 4, Pkt. 2: Mindestüberdeckung der TG soll 50 cm betragen.

2.   § 4, Pkt. 4: Ergänzung „innerhalb von öffentlichen Verkehrsflächen“.

3.   § 5, Pkt. 3: ersatzlos streichen.

4.   § 6, Pkt. 1: Holzverschalung im Dachgeschoß: „alternativ sind die Fassadenflächen mittels Verputz und Farbgestaltung vom Gebäudehauptkörper abzusetzen“.

5.   §11, Pkt. 2d: „mechanische Be- und Entlüftung“.

6.   Die Bezugshöhe üNN (OKRD) beim Kopfbau des Gebäudes B6 (Nordbaukörper) auf 518,25 üNN setzen.

 

Von einem Ausschussmitglied wurde zu Punkt 4 angeregt, wie von der Verwaltung bereits vorgeschlagen, eine deutliche Gliederung durch ein absetzen zu fordern, jedoch hierfür kein bestimmtes Material (Holz) festzusetzen. Ferner wurde erklärt, dass Holz in Innenstadtlagen kein typisches Verkleidungsmaterial ist.

 

Der Bau-, Werk- und Umweltausschuss konnte sich einstimmig dem Änderungsvorschlag anschließen.

 

Beschluss:

Ja: 11  Nein: 0

 

Nach Sachvortrag beschloss der Bau-, Werk- und Umweltausschuss einstimmig, wie folgt:

 

Zu 1. Die Festsetzung zur Überdeckung der Tiefgarage (Art. 81 Abs. 1 Nr. 5 HS. 1 Alt. 2 BayBO) von mindestens 60 cm dient einem ausreichenden Bodenaufbau für eine angemessene Grünflächengestaltung und dient auch der Rechtfertigung für die fast flächendeckende Bebauung des Geländes (vgl. § 17 Abs. 2 BauNVO). Eine Reduzierung der nach bewährten Maßstäben bestimmten Überdeckungshöhe ist ohne detaillierte Kenntnisse über die künftige Gestaltung der unbebauten Flächen (Grünordnung) nicht gerechtfertigt. Vorbehalten bleibt eine Abweichung im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens unter Würdigung der dann vorliegenden Freiflächengestaltungspläne.

 

Zu 2. Die Regelung lautet: Die Höhenalge der TG-Decke nebst Überdeckung und Öffnungen darf die Höhe der Verkehrsflächen nicht überschreiten. Die Festsetzung in § 4 Abs. 4 verfolgt den Zweck, über die Verkehrsfläche hinausragende Einbauten zu verhindern, da diese teilweise durch die Tiefgarage unterbaut werden dürfen. Zur Klarstellung wird die Regelung (redaktionell) geändert wie folgt:

„Innerhalb der öffentlichen Verkehrsflächen darf die Höhenlage der TG-Decke nebst Überdeckung und Öffnungen die Höhe der Verkehrsflächen nicht überschreiten.“

 

Zu 3. Die Festsetzung in § 5 Abs. 3 sieht vor, dass die Firstlinie der Bauräume B1 und B3 (Gebäude in Längsrichtung zur Rotter Straße mind. 30 cm unterhalb der Firstlinie des Bauraumes B2 (Querbau an der Rotter Straße) bleiben muss. Diese Festsetzung verfolgt gestalterische Ziele, wonach sich der Höhenverlauf von Quergiebeln unterscheiden soll. Diese Festsetzung kommt beim Bauraum B1 in Konflikt mit der Festsetzung der Höhenlage (517,20 mÜNN), die 30 cm über der Höhenlage von B2 (516,90 mÜNN) festgelegt wurde (aus Gründen des Hochwasserschutzes). Sie kommt aber auch mit der vorgenommenen Reduzierung der Wandhöhe von 9,60 Meter auf 9,40 Meter und dem Ausschluss von Wohnungen im Erdgeschoss in Konflikt. Für „gewerbliche“ Nutzungen sind andere Geschosshöhen notwendig, was unter Einhaltung der reduzierten Wandhöhe und der Firsthöhe eine bauliche Nutzung des Dachgeschosses recht weitgehend ausschließt. In der Abwägung mit diesen unverhältnismäßigen Folgen kann auf diese Gestaltungsfestsetzung verzichtet werden, jedoch nur für den Baukörper B1. Da lediglich Belange der Gestaltung und damit von der Stadt zu vertretende öffentliche Interessen betroffen sind, ist eine erneute Beteiligung nicht veranlasst.

§ 5 Abs. 3 wird wie folgt gefasst: Die Firstlinie von Bauraum B3 muss mind. 30 cm unter der Firstlinie von B2 bleiben.

 

Zu 4. Die Festsetzung in § 6 Abs. 1 Satz 2 sieht vor, dass im Dachgeschoss eine Holzverschalung vorzunehmen ist und die darunterliegenden Geschosse mit verputzten Mauerflächen auszuführen sind. Diese Festsetzung verlangt, das Dachgeschoss gestalterisch von den unteren Geschossen abzutrennen, um die äußere Wirkung der Wandhöhen zu vermindern. Das sollte auch durch einen Materialwechsel verdeutlich werden. Abweichend vom Beschlussvorschlag (Festsetzung beibehalten und Abweichungen bei einem gleichwertigen Ergebnis ggf. durch Befreiungen zuzulassen), wurde folgende Änderung beschlossen: Bei B4, B5 und B6 ist das Dachgeschoss durch Holzverschalung oder Farbgebung von den unteren Geschossen gestalterisch abzusetzen.

 

Zu 5. Die Festsetzung in § 11 Abs. 2d sieht vor, dass eine erforderliche Be- und Entlüftung der Tiefgarage in die freie Luftströmung abgeleitet werden muss (in der Regel 1 Meter über dem First des dazugehörigen Gebäudes). Diese Regelung findet ihrer Grundlage in § 14 Abs. 1 Satz 3 GaStellV und zielt auf mechanische (maschinelle) Abluftanlagen ab. Der redaktionellen Klarstellung wird somit entsprochen. Nachrichtlich wird aber darauf verwiesen, dass gemäß § 14 Abs. 2 Satz 2 GaStellV auch bei einer natürlichen Lüftung über Lüftungsschächte ein ausreichender Abstand zu Fenstern eingehalten werden muss.

 

Zu 6. Die differenzierte Festsetzung der Höhenlage OKRD dient einer geländeangepassten Bebauung. Aufgrund der erheblichen Korrekturen gegenüber dem bestehenden Geländeverlauf sind diese gegeneinander und auf die Anschlussflächen abgestimmten Festsetzungen erforderlich und auch unverändert beizubehalten. Eine Anpassung im nachfolgenden Baugenehmigungsverfahren (Abweichung) unter Würdigung der künftigen Freiflächengestaltungsplanung bleibt aber möglich.

 

 

2.7 Bayerisches Landesamt für Denkmalpflege

      (Schreiben vom 07.08.2014, Az.: P-2013-4092-1_S6)

 

Bau- und Kunstdenkmalpflegerische Belange:

Wir verweisen auf unsere Stellungnahme vom 22.10.2013 (P-2013-4092-1_S2) und vom 03.06.2014 (P-2013-4092-1_S4), welche weiterhin voll umfänglich aufrechterhalten werden. Die Zahl der Vollgeschosse und die Bauhöhen weitgehend an den Festsetzungen für die Bebauung entlang der Rotter Straße bzw. südlich der Kellerstraße zu orientieren und keine Begrenzung der Höhenentwicklung auf II+D festzusetzen, trägt, entgegen der Einschätzung des Gemeinderates, den denkmalpflegerischen Belangen keineswegs ausreichend Rechnung.

 

Die Entscheidung zu Gunsten der Lärmabschirmung und geballten innerörtlichen Nachverdichtung wird zur Kenntnis genommen.

 

Bodendenkmalpflegerische Belange:

Die Belange der Bodendenkmalpflege wurden vollständig berücksichtigt.

 

Beschluss:

Ja: 11  Nein: 0

 

Nach Sachvortrag beschloss der Bau-, Werk- und Umweltausschuss einstimmig, wie folgt:

Die Stadt Grafing b.M. weist den Belangen der Denkmalpflege sehr hohes Gewicht zu und hat aus diesen Gründen das Bebauungskonzept dahingehend verändert. In besonderer Weise wird hier noch einmal die sehr weitgehende Entscheidung erwähnt, gegenüber dem Kirchplatz eine 15 Meter Breite Platzfläche zu schaffen. Auch im westlichen Verlauf rückt die Neubebauung gegenüber dem Baubestand deutlich weiter nach Süden ab. Die Stadt hat aber auch die Interessen an einer angemessenen Innenverdichtung zu berücksichtigen. Daneben muss die Bauleitplanung auch die Eigentumsinteressen berücksichtigen, nachdem das Grundstück aufgrund seiner Innenbereichslage bereits bebaubar ist, und zwar unbestritten auch der jetzt festgesetzten Höhe. So sind auch im unmittelbaren Nahbereich schon Gebäude mit dieser Bauhöhe vorhanden. Hinzu kommt auch das Interesse der Lärmabschirmung gegenüber der südlichen Bebauung. In der Abwägung dieser Belange und deren Gewicht kann der geforderten Reduzierung um 1 Vollgeschoss nicht gefolgt werden.

 

 

2.8 Landratsamt Ebersberg (Schreiben vom 08.09.2014, Az. P-2013-2217)

 

Das Landratsamt Ebersberg hat zu dem Verfahren zuletzt mit Schreiben vom 11.06.2014 Stellung genommen.

 

Die Stadt Grafing b.M. hat die eingegangenen Anregungen und Bedenken in der Sitzung vom 22.07.2014 behandelt. Das Ergebnis wurde in den o.g. Entwurf eingearbeitet. Der geänderte Entwurf wurde öffentlich ausgelegt.

 

Die im Landratsamt vereinigten Träger öffentlicher Belange nehmen zu dem vorliegenden Entwurf wie folgt Stellung:

 

Aus baufachlicher und naturschutzrechtlicher Sicht werden keine Anregungen oder Einwände geäußert.

 

 

Aus immissionsschutzfachlicher Sicht

 

Tiefgarage, Festsetzungen zu DIN 4109, Gewerbelärm

Die Anregungen aus der letzten immissionsschutzfachlichen Stellungnahme wurden vollständig übernommen und in die Festsetzungen des Bebauungsplanes eingearbeitet. Insbesondere die neue Festsetzung D. § 1 (2) c), wonach im besonderen Wohngebiet „Schank- und Speisewirtschaften ausnahmsweise zugelassen werden, wenn sie ohne Musik und außerhalb der Nachtzeit betrieben werden“ wird aus immissionsschutzfachlicher Sicht ausdrücklich begrüßt.

 

Jugendtreff

In der Begründung des Bebauungsplanes ist zum Jugendtreff eine ausführliche Abwägung enthalten, wonach ein Orientierungswert von 45 dB(A) nachts am Plangebiet zulässig sein soll und damit um 5 dB(A) mehr als es dem Schutzanspruch der Gebiete zusteht. Dazu ist aus immissionsschutzfachlicher Sicht Folgendes auszuführen:

In der Begründung wird auf die Orientierungswerte der DIN 18005 „Schallschutz im Städtebau" abgestellt. Die Orientierungswerte, die im Regelfall für Verkehrslärm angewendet werden, beziehen sich zwar auch auf Gewerbelärm, haben aber in der Praxis für den Gewerbelärm keine Bedeutung, da im Beschwerdefall (nach Bezug des Baugebiets) die Bearbeitung von Beschwerden nach den einschlägigen Regelwerken erfolgen muss; z.B. bei Gewerbelärm nach TA Lärm, bei Sportlärm nach der 18. BlmSchV. Die dort angegebenen Immissionsrichtwerte sind regelmäßig keiner Abwägung zugänglich. Ein Jugendtreff ist als Freizeitanlage einzustufen, für die es keine eigenen Beurteilungsgrundlagen gibt. In analoger Anwendung wird für Freizeitanlagen nach ständiger Rechtsprechung die Sportanlagenlärmschutzverordnung (18. BlmSchV) als Beurteilungsgrundlage herangezogen. Im vorliegenden Fall mit der analogen Anwendung der 18. BlmSchV ist bei einer möglichen Abwägung zu berücksichtigen, dass der Einhaltung von rechtsnormativen Immissionsrichtwerten (18. BlmSchV) eine höhere Bedeutung zukommt als der Einhaltung von Orientierungswerten (DIN 18005).

Nach dem vorliegenden Kenntnisstand, der sich auf eine Abschätzung aus dem Jahr 2012 stützt, ist am neu geplanten Allgemeinen Wohngebiet eine nächtliche Belastung von bis zu 45 dB(A) zu erwarten und damit die Überschreitung des Immissionsrichtwertes der 18. BlmSchV um bis zu 5 dB(A). Aktuell wurden im vorliegenden Verfahren - trotz mehrfacher Forderung der Unteren Immissionsschutzbehörde - die Immissionen aus dem Jugendtreff nicht durch ein Schallschutzgutachten ermittelt. Es ist anzunehmen, dass aufgrund des größeren Abstands im südlichen Bereich des Allgemeinen Wohngebiets und aufgrund der vorliegenden Eigenabschirmung durch das Jugendtreffgebäude im Besonderen Wohngebiet die Lärmeinwirkungen dort wohl geringer ausfallen dürften. Die tatsächliche Belastung der Plangebiete ist demnach gar nicht bekannt. Bei der Aufstellung von Bauleitplänen sind die öffentlichen und privaten Belange gegeneinander und untereinander gerecht abzuwägen. Dieses Gebot erfordert insbesondere, dass in die Abwägung alle Belange eingestellt werden, die nach Lage der Dinge bedacht werden müssen, dass sie ihrem Gewicht entsprechend in die Abwägung einbezogen und zutreffend zueinander ins Verhältnis gesetzt werden. Dazu ist es unabdingbar, dass durch ein Schallschutzgutachten ermittelt wird, welche Belastungen überhaupt vorliegen. Die vorliegende prognostizierende Abschätzung aus dem Jahr 2012 erscheint zu diesem Zweck nicht ausreichend tragfähig. Erst wenn die dafür notwendigen Grundlagen vorliegen, kann eine fehlerfreie Abwägung erfolgen und eine Aussage dazu getroffen werden, ob evtl. notwendige Schallschutzmaßnahmen „nicht vollzugstauglich" oder „bauliche Schutzmaßnahmen unverhältnismäßig" sind (vgl. Ziffer 5, Seite 17 der Begründung).

Weiter wird von der Stadt Grafing auf die bestehende Wohnbebauung im Westen des Jugendtreffs im Besonderen Wohngebiet (Bebauungsplan Kellerstraße Planabschnitt West) verwiesen und argumentiert: „Der Abstand zum Jugendtreff beträgt ca. 23 Meter und liegt damit sogar ca. 10 Meter näher als die jetzt geplante Wohnbebauung. Eine Verschlechterung der Immissionssituation tritt somit nicht ein, da schon gleichwertig schutzwürdige Wohnräume in geringerem Abstand zum Jugendtreff bestehen." Auch dieses Argument greift nicht: Aufgrund der gegebenen örtlichen Situation mit der Hauptlärmquelle des Jugendtreffs, dem Eingangsbereich auf der Südseite des Gebäudes ist mit einer Eigenabschirmung durch das Jugendtreffgebäude zu rechnen. Eine Eigenabschirmung ist bei dem geplanten Allgemeinen Wohngebiet aber nicht gegeben. Außerdem wird auf die Festsetzung in D. § 6 des Bebauungsplanes „Kellerstraße Planabschnitt West“ hingewiesen. Demnach sind dort die Anordnung von Schlaf- und Kinderzimmern im Bereich der Ein- und Ausfahrten zum Parkplatz, also in Richtung Jugendtreff, unzulässig. Im Rahmen der Bauleitplanung kommt es daher aus immissionsschutzfachlicher Sicht zu einem Heranrücken des Allgemeinen Wohngebiets an den Jugendtreff.

Auch die Tatsache, dass in der Baugenehmigung für den Jugendtreff die Betriebszeit auf 22.00 Uhr und nur donnerstags bis sonntags auf 23.00 Uhr begrenzt ist, ändert diese Sichtweise nicht, da Beurteilungszeitraum der anzuwendenden Regelwerke die lauteste Stunde der Nachtzeit ist; hier demnach die Stunde von 22.00 Uhr bis 23.00 Uhr.

Aus den genannten Gründen bleibt daher die immissionsschutzfachliche Sichtweise bestehen: Die Lärmeinwirkungen durch das bestehende Jugendzentrum sind an der geplanten Bebauung zu ermitteln, um evtl. notwendige Maßnahmen bereits bei der Planung berücksichtigen zu können.

Vorsorglich wird darauf hingewiesen, dass bei einem späteren Konfliktfall, also beim Auftreten von Beschwerden, eine Anordnung nach § 24 BlmSchG zu Lasten des Jugendtreffs geprüft werden muss. Dafür kann es notwendig sein, im Nachhinein ein Schallschutzgutachten extern zu vergeben und die Kosten als Auslagen der Stadt Grafing aufzuerlegen.

 

Beschluss:

Ja: 11  Nein: 0

 

Nach Sachvortrag beschloss der Bau-, Werk- und Umweltausschuss einstimmig, wie folgt:

Die Stadt hat in der Planabwägung bisher einen Beurteilungspegel von 45 dB(A) im Bereich des Bauraums B4 unterstellt, also dem zum Jugendtreff nächstgelegenen Immissionsort im Allgemeinen Wohngebiet. Des Weiteren war in der Planabwägung zu berücksichtigen, dass hier eine bestehende Gemengelage überplant wird. Auch ohne Bauleitplanung wäre gemäß § 34 Abs. 1 BauGB eine Wohnbebauung auf dem vormals gewerblich genutzten Gelände (Brauerei) uneingeschränkt zulässig gewesen. Die Vorschriften des § 34 BauGB unterstellen ein gesetzliches Recht zur Bebauung und nehmen deshalb selbst sehr hohe Lärmbelastungen noch als zulässig in Kauf. 

 

Diese Situationsbelastung der vorgefundenen Gemengelage (zulässiger Jugendtreff und zulässige Wohnbebauung im unmittelbaren Nebeneinander) ist deshalb in der Planabwägung angemessen zu berücksichtigen und schafft einen erweiterten Abwägungsspielraum. Hier ist die vorgefundene Immissionsbelastung nicht von vornherein der Planung zuzurechnen und rechtfertigt Abweichungen von den Grundsätzen, die sich nach dem Regelwerk für Neuplanungen (optimaler Immissionsschutz) ergeben. Die hier geltenden Maßstäbe einer bestandsorientierten Planung sind nur dann nicht beachtet, wenn es zu einer Verschärfung gegenüber der bestehenden Planungslage kommt; Ziel soll eine Verbesserung sein.

 

In Anbetracht dieser vorgefundenen Gegebenheiten war eine Überschreitung der Immissionsrichtwerte der 18. BImSchV auch um 5 dB(A) noch vertretbar. Das gilt umso mehr, als die Betriebszeiten des Jugendtreffs nur von Donnerstag bis Sonntag auf 23:00 Uhr festgelegt sind und damit im Übrigen (abgesehen von den Veranstaltungen als seltene Ereignisse) die Nachtruhe gewahrt ist.

 

Zutreffend wird jetzt die Stadt aufgefordert, die Lärmbelastung gutachterlich zu untersuchen. Dem kommt die Stadt nach, da offenbar gewisse Unsicherheiten hinsichtlich des bisher unterstellten Beurteilungspegels (45 dB(A)) bestehen. Die Abwägungsgrundsätze verlangen - umso mehr bei einer Entscheidung über eine Lärmbelastung in dieser Größenordnung - eine umfassende Feststellung des Gewichts der betroffenen Belange (Ermittlungsgebot).

 

Mit Lärmgutachten des IB Greiner, Bericht Nr. 213137/4 vom 09.10.2014, wird jetzt festgestellt, dass es am maßgeblichen Immissionsort im WA-Gebiet zu einer Nachtbelastung von 39 dB(A) kommt. Dieser Beurteilungspegel bleibt damit deutlich unter dem bisher angenommenen Beurteilungspegel von 45 dB(A) und sogar unter dem einschlägigen Immissionsrichtwert der 18. BImSchV.

 

Das Ergebnis bestätigt, dass die bisher in der Abwägung als zumutbar bezeichnete Lärmbelastung nicht bereits durch den tatsächlichen Betrieb überschritten wird. Dieses Ergebnis ändert aber nichts daran, dass die Baugenehmigung für das Jugendtreff auch eine höhere Lärmbelastung (45 dB(A) erlaubt und die Einrichtung auch in diesem Umfang betrieben werden kann. Hier bleibt die Stadt Grafing b.M. bei ihrer Abwägungsentscheidung, dass selbst in diesem erhöhten Umfang noch Lärmbelastungen in der heranrückenden Wohnbebauung hinzunehmen sind. Es wird noch keine Schwelle erreicht, die unzumutbare Verhältnisse schafft.

 

Wie im Lärmgutachten ausgeführt wird, sind Überschreitungen aber bei verhaltensbezogenen Geräuschemissionen der Besucher nicht auszuschließen. Zwar sind sog. „Lärmexzesse“ (randalierende oder streitende Personen) nicht dem Regelbetreib zuzurechnen (vgl. VG Augsburg, 23.07.2008). Aber auch bei einem „Regelverhalten“ entspricht es der Lebenswirklichkeit, dass die Berechnungsannahmen (39 dB(A)) überschritten werden. Auch insoweit muss von den künftigen Bewohnern diese planbedingte (Vor-)Belastung hingenommen werden bis zu einem Beurteilungspegel von 45 dB(A).

 

Die Ausführungen in der immissionsschutzfachlichen Stellungnahme werden im Übrigen nicht vollständig geteilt. Dass die 18. BImSchV bei der Beurteilung von Freizeitlärm herangezogen wird, führt nicht zu deren normativen Geltung. Der sachliche Geltungsbereich der 18. BImSchV ist fraglos nicht eröffnet (§ 1 18.BImSchV). Somit entsteht - anders als bei Sportanlagen - kein materiell-rechtliches Vollzugshindernis bei einer Richtwertüberschreitung und es verbleit Raum für die planerische Abwägung. Dieses im Rahmen einer ordnungsgemäßen Abwägung gefundene Ergebnis ist unseres Erachtens auch bei möglichen immissionsschutzrechtlichen Anordnungen hinsichtlich der dadurch verminderten Schutzwürdigkeit der Wohnbebauung (plangegebene Vorbelastung, vgl. BayVGH 01.03.2002) zu berücksichtigen.

 

Dennoch verlangt eine ordnungsgemäße Abwägung, die zur Verfügung stehenden und auch vertretbaren Möglichkeiten des Planungsrechtes zu nutzen. Im Interesse des Schutzes der Wohnruhe und der ungehinderten Fortführung des Betriebes (Jugendtreff) wird entsprechend dem Lärmgutachten folgende Festsetzung getroffen:

 

§ 11 Abs. 4: Die Anordnung von Schlaf- und Kinderzimmer an der Nord- und Westseite der Gebäude im Bauraum B4 ist unzulässig. Ausnahmen können zugelassen werden, wenn zusätzliche Fensteröffnungen zur Ost- oder Südfassade bestehen.

 

 

2.9 Redaktionelle Planänderungen

 

Die Planzeichen für Bäume sind so dazustellen, dass andere Planzeichen nicht überdeckt werden (transparente Plandarstellung).

 

Alle Stützmauern in der Planzeichnung sind entsprechend zu beschriften.

 

Das Planzeichen „Abgrenzung unterschiedlicher Nutzungsbereiche (Perlenschnur)“ und das Planzeichen für Maßangaben müssen sich eindeutig unterscheiden lassen.

 

 

3. Satzungsbeschluss:

 

Beschluss:

Ja: 11  Nein: 0

 

Nach Sachvortrag beschloss der Bau-, Werk- und Umweltausschuss einstimmig, wie folgt:

 

3.1 Der Bebauungsplan für den Bereich zwischen der Rotter Straße, Mühlenstraße, und Kellerstraße („Brauereigelände Wildbräu“ mit Anschlussbebauung in der Fassung vom 22.07.2014 (gefertigt: Klaus Immich, Gmund))wird unter Berücksichtigung der in Ziffer 2 festgelegten Korrekturen gemäß § 10 Abs. 1 BauGB als Satzung und die Begründung beschlossen.

 

3.2 Der Beschluss des Bebauungsplanes ist gemäß § 10 Abs. 3 Satz 1, 3 BauGB ortsüblich bekannt zu machen. Der Bebauungsplan ist mit der Begründung zu jedermanns Einsicht bereitzuhalten und auf Verlangen ist über den Inhalt Auskunft zu geben. Die Hinweispflichten bei der Bekanntmachung gemäß § 10 Abs. 3 Satz 3, § 44 Abs. 5 und § 215 Abs. 2 BauGB sind zu beachten.

 

3.3 Als Bebauungsplan zur Innenentwicklung gemäß § 13a BauGB wird von der zusammenfassenden Erklärung (§ 10 Abs. 4 BauGB) abgesehen (§ 13a Abs. 2 Nr. 1 i.V.m. § 13 Abs. 3 Satz 1 BauGB).

 

3.4 Der Flächennutzungsplan ist im Wege der Berichtigung gemäß § 13a Abs. 2 Nr. 2 BauGB anzupassen.

 

3.5 Den Betroffenen ist gemäß § 13a Abs. 2 Nr. 1, § 13 Abs. 2 Nr. 2 Alt. 2 i.V.m. § 3 Abs. 2 Satz 4 BauGB das Ergebnis über die beschlussmäßige Behandlung der vorgebrachten Stellungnahmen mitzuteilen.

 

 

Anwesend 11

Herr Frey Franz, Ausschussmitglied, verlies entschuldigt die Sitzung. An der weiteren Sitzung nahm dessen Vertretung Frau Offenwanger Regina teil.