Tagesordnungspunkt

TOP Ö 6: Vollzug des Baugesetzbuches (BauGB);
Anträge zur Wohnbaulandausweisung für die Grundstücke Fl.Nrn. 549 und 551 der Gemarkung Grafing an der Aiblinger Straße;
Einleitung des Bebauungsplanverfahrens (Aufstellungsbeschluss)

BezeichnungInhalt
Sitzung:21.10.2014   BWUA/004/2014 
DokumenttypBezeichnungAktionen

1. Antragstellung:

Mit Antragsschreiben vom 08.10.2014 haben

a)      Herr Martin Wagner, Grafing, für das Grundstück Fl.Nr. 551 der Gemarkung Grafing (Größe: 11.262 m²) und

b)      Frau Maximiliane Prantner, Grafing, für das Grundstück Fl.Nr. 549 der Gemarkung Grafing (Größe: 4.604 m²)

die Aufstellung eines Bebauungsplanes für eine Wohngebietsausweisung beantragt. Die betroffenen Flächen sind im nachfolgenden Lageplan rot umrandet dargestellt.

 

 


Das Antragsschreiben wird damit begründet, dass der Stadtrat jetzt am 07.10.2014 den Billigungs- und Auslegungsbeschluss für die entsprechende Änderung des Flächennutzungsplanes beschlossen hat, der im Bereich dieses Grundstücks die Wohnbaulandausweisung vorbereitet (Änderungsbereich 1). Aufgrund des erreichten Planungsstandes sind damit die Voraussetzungen für die Aufstellung des Bebauungsplanes vor Abschluss des Flächennutzungsplanverfahrens gegeben.

 

Entsprechend der Entscheidung für das Baugebiet an der Nettelkofener Straße / Elisabethstraße, das gleichfalls Teil der 13. Flächennutzungsplanänderung ist und für das die Bebauungsplanaufstellung bereits am 11.03.2014 beschlossen wurde, hoffen die Antragsteller auch hier auf eine positive Entscheidung.

 

 

2. Chronologie:

Die Antragsteller haben bereits vor 2 Jahren (mit Schreiben vom 29.05.2012 und 12.06.2012) die Wohnbaulandausweisung durch Änderung des Flächennutzungsplanes und Aufstellung eines Bebauungsplanes für die zusammen 15.868 m² große Fläche an der Aiblinger Straße beantragt.

 

Die Stadt hat sich dann auch zu einer Teilfortschreibung des Flächennutzungsplanes in diesem städtebaulich abgrenzbaren Teilraum bereit erklärt und den entsprechenden Aufstellungsbeschluss gefasst (Stadtrat am 11.12.2012). Die Grundstücke sind Teil der 13. Flächennutzungsplanänderung, für die der Stadtrat zuletzt am 07.10.014 den Billigungs- und Auslegungsbeschluss gefasst hat.

 

Den Antrag der gleichzeitigen Aufstellung des Bebauungsplanes (Parallelverfahren, § 8 Abs. 3 BauGB) hat der Stadtrat aber damals (11.12.2012) abgelehnt. Aufgrund der Vielzahl an Bauleitplanverfahren wurde eine stufenweise Vorgehensweise (Regelablauf) beschlossen. Vor (und nicht gleichzeitig) der Bebauungsplanaufstellung ist also die Änderung des Flächennutzungsplanes durchzuführen.

 

Die Baulandausweisung „Aiblinger Straße“ wurde weitgehend zeitgleich mit der Baulandausweisung „Nettelkofener Straße“ beschlossen. Auch dort hat der Stadtrat am 11.12.2012 die vorherige Änderung des Flächennutzungsplanes verlangt. Nachdem in dem Flächennutzungsplanverfahren aber unerwartete zeitliche Verzögerungen aufgetreten sind (zuerst ca. 6 Monate für die Abklärung mit der Regierung von Oberbayern hinsichtlich der Übereinstimmung mit dem LEP-Ziel „Anbindungsgebot“ beim Änderungsbereich „Bau- und Wertstoffhof“ und dann etwa 10 Monate hinsichtlich der ergänzenden Baugrunderkundung für den Änderungsbereich „Adalbert-Stifter-Straße“) hat der Stadtrat dann in Abkehr von der bisherigen Entscheidung am 11.03.2014 für den Teilraum Nettelkofener Straße vorab den Aufstellungsbeschluss für den Bebauungsplan gefasst. Diese Entscheidung war aufgrund des Planungsstandes (Planreife) des Flächennutzungsplanes gerechtfertigt.

 

Da die städtebauliche Eignung der Flächen an der Aiblinger Straße unbestritten sind (näheres unter Ziffer 3) und auch keinerlei sachliche Differenzierungsgründe bestehen, wird aus Gleichbehandlungsgründen auch hier eine Bebauungsplanaufstellung im Parallelverfahren erbeten.

 

 


3. Planungsrechtliche Situation:

Die Grundstücke werden derzeit landwirtschaftlich genutzt und sind aufgrund der Lage im bauplanungsrechtlichen Außenbereich (§ 35 BauGB) derzeit nicht bebaubar. Im Flächennutzungsplan vom 14.08.1986 ist der unbebaute Teilraum zwischen der Glonner Straße und der Aiblinger Straße als „Fläche für die Landwirtschaft“ dargestellt. Die 13. Flächennutzungsplanänderung stellt die Flächen künftig als Allgemeines Wohngebiet dar. Das Entwicklungsgebot (§ 8 Abs. 2 BauGB) ist damit beachtet.

 

Mit der Möglichkeit einer baulichen Nutzung des Geländes hat sich die Stadt bereits in den 1990er Jahren eingehend auseinandergesetzt (Auszug Strukturplan 1992).

 

 

Ausgelöst von der Ansiedlung des Aldi-Marktes wurde damals vom Stadtrat eine informelle Entwicklungsplanung erarbeitet. Das war erforderlich, um den Rechtsmangel einer ungeordneten und unkoordinierten Ortsentwicklung („Planungstorso“) durch die Einzelausweisung des Aldi-Marktes auszuschließen. Hierfür mussten die Ziele und Strukturen der künftigen Gesamtentwicklung des dortigen Teilraumes bestimmt werden.

 

Die Strukturplanung „Schammacher Feld“ vom 31.01.1992 war dann auch die wesentliche planerische Grundlage der dortigen Bauleitplanung zur Aldi-Ansiedlung (vgl. Erläuterungsbericht zur 6. Flächennutzungsplanänderung, 1995). Dort wurden bereits die Eignung und die Struktur einer Wohnbaulandausweisung für die Grundstücke Fl.Nrn. 549 und 551 aufgezeigt und damit eine Vorentscheidung für die Einleitung einer baulichen Entwicklung getroffen.

 

Anzumerken ist, dass Strukturpläne rechtlich nicht verbindlich sind. Ihre Kernaufgabe liegt darin, für zusammenhängende Räume eine planerische Grundordnung darzustellen. Damit kann die geordnete und zusammenhängende städtebauliche Entwicklung auch dann sichergestellt werden, wenn die Umsetzung in verschiedenen Planungsabschnitten erfolgt. Sie erhalten damit den Rang von Planungsleitlinien (vgl. § 1 Abs. 6 Nr. 11 BauGB). Selbstverständlich müssten diese Planungsüberlegungen bei einer Bebauungsplanaufstellung wieder nach heutigen Maßstäben fortgeschrieben werden.

 

 

4. Vorgezogene Maßnahmen:

Durch diese Vorgehensweise war es auch möglich, bereits im Zuge der ALDI-Ansiedlung die notwendigen Vorkehrungen zu treffen. Wie bereits ausgeführt, liegen die Grundstücke unmittelbar südlich des Aldi-Marktes. Bei den Vorarbeiten für die Bebauungsplanänderung „Aldi“ im Juni 2013 wurde von der Stadt deshalb bereits die Festsetzung gefordert, die bestehende Zufahrtsstraße von der Glonner Straße bis zum Grundstück Fl.Nr. 551 zu verlängern (und im Planvollzug dann die erforderlichen Grundstücksflächen abzutreten). Da eine weitere Zufahrt mit Abbiegespur für die beantragte Wohnbebauung sehr flächen- und kostenintensiv ist, sollte allein schon aus diesem Grunde auf einen zusätzlichen Straßenanschluss (Aiblinger Straße) verzichtet werden. Aber auch aus verkehrlichen Gründen war die Zusammenfassung auf eine Hauptanbindung bereits in der 6. Flächennutzungsplanänderung (1995) von der Stadt gewollt (Erläuterungsbericht, S. 5).

 

Auch die Bewältigung des Lärmkonflikts aus dem Betriebsgelände des Aldi-Marktes wurde im Zuge der Bebauungsplanänderung (Sondergebiet) geregelt. Die Firma Aldi musste gegenüber der sich damals bereits abzeichnenden Wohnbebauung die Vorkehrungen zum Schallschutz leisten. Hierfür wurde die vor Ort bereits erstellte 5 Meter hohe Schallschutzwand am Südrand errichtet.

 

 

5. Verkehrslärm:

Problematisch für die gewünschte Wohnbebauung ist natürlich die Verkehrslärmbelastung durch die Aiblinger Straße, die mit 7.400 Kfz/Tag vergleichsweise stark belastet ist. Aktive Schutzmaßnahmen durch Schutzwälle / -wände an den straßenseitigen Gebietsrändern werden deshalb unvermeidbar sein. Das gilt ungeachtet dessen, dass eine spätere Verlagerung der St 2089 (Aiblinger Straße) nach Westen das erklärte Ziel der Stadt Grafing ist. Denn maßgeblich für die Richtigkeit der Abwägungsentscheidung ist die Sach- und Rechtslage zum Zeitpunkt der Beschlussfassung über den Bauleitplan (§ 214 Abs. 3 BauGB). Allein dann, wenn die Straßenverlegung zu diesem Zeitpunkt gesichert und verbindlich absehbar ist, könnte für eine kurze Übergangszeit die bestehende Lärmbelastung hingenommen werden. Die Antragsteller nehmen aber die nachteiligen Folgen von Lärmschutzmaßnahmen in Kauf, da ein zuwarten bis zur Verlegung der Staatsstraße nicht möglich ist.

 

Ungeachtet der noch fehlenden Verbindlichkeit ist allein diese erklärte Absicht aber Voraussetzung (§ 1 Abs. 6 Nr. 11 BauGB), um überhaupt im Hinblick auf das Optimierungsgebot (§ 50 BImSchG) die Wohnbaulandausweisung in der Nähe einer stark belasteten Staatsstraße städtebaulich rechtfertigen zu können.

 

Von dem Verkehrslärmkonflikt (dem wir aber aufgrund des jetzigen Verkehrsnetzes mit Ortsdurchfahrten von 3 Staats- und 2 Kreisstraßen an vielen Stellen begegnen) abgesehen, ist das in einem Rücksprung des Siedlungsrandes am westlichen Ortsrand gelegene Gelände städtebaulich für eine Wohnsiedlungsausweisung sehr gut geeignet und auch räumlich abgrenzbar. Der Einleitung der beantragten Baulandausweisung kann aus fachlicher Sicht zugestimmt werden.

 

 

6. Grundsatzbeschluss zur Wohnungsbaupolitik:

Von grundsätzlicher Bedeutung für die Bauleitplanverfahren - sowohl an der Nettelkofener Straße als auch an der Aiblinger Straße - ist die Form der Anwendung des Grundsatzbeschlusses zur Wohnungsbaupolitik (in der bestehenden Fassung vom 15.11.2011). Sowohl in der Nettelkofener Straße als auch hier (Aiblinger Straße) wurde von einzelnen Planbetroffenen erklärt, dass im Falle des Zwischenerwerbs kein Umsetzungsinteresse besteht. Die Entscheidung der Stadt für den Zwischenerwerb oder Vertragssicherung ist deshalb zwingend bereits mit dem Aufstellungsbeschluss zu treffen.

 

(Anmerkung: Für das Baugebiet an der Nettelkofener Straße wurde die Frage der Anwendung des Grundsatzbeschlusses am 11.03.2014 dahingehend beschlossen, dass es in Form des Vertragsmodells zur Umsetzung kommt. Außerdem wurde das dort geplante „Wohnheim für Behinderte Menschen“ gänzlich vom Anwendungsbereich des Grundsatzbeschlusses ausgenommen.)

 

Klargestellt wird, dass die Detailfragen für die Umsetzung, insbesondere die Erwerbs- / Sicherungsquote (50:50, 65:35 etc.) bzw. beim Vertragsmodell die Höhe der Preisbeschränkung (20 % oder 40 % usw.) heute noch nicht zur Entscheidung stehen. In diesem Punkt wird diejenige Fassung des Grundsatzbeschlusses maßgeblich sein, die zum Zeitpunkt des späteren Vertragsabschlusses (Zwischenerwerbs- oder Sicherungsvertrag) gilt. Diese Verträge werden in Kenntnis der erst noch im Bauleitplanverfahren erarbeiteten Planinhalte dann systembedingt später abgeschlossen. Das erfolgt frühestens nach Abschluss der frühzeitigen Beteiligung und spätestens vor der Prüfung der Stellungnahmen der 2. Beteiligungsstufe (§ 3 Abs. 2 und § 4 Abs. 2 BauGB).

 

Nachdem der Stadtrat keine Änderung des Grundsatzbeschlusse vorgenommen hat, ist jetzt (auf der Grundlage des bestehenden Grundsatzbeschlusses vom 15.11.2011) die Entscheidung zu treffen zwischen Vertragssicherung oder Zwischenerwerb.

 

Folgende Entscheidungen werden vorgeschlagen:

1.    Entsprechend dem Antrag der Eigentümer wird die Aufstellung eines Bebauungsplanes für die Grundstücke Fl.Nrn. 551 und 549 der Gemarkung Grafing beschlossen (Aufstellungsbeschluss, § 2 Abs. 1 BauGB).

 

2.    Unter gleichzeitiger Änderung des Stadtratsbeschlusses vom 11.12.2012 erfolgt die Bebauungsplanaufstellung gleichzeitig mit der bereits eingeleiteten Änderung des Flächennutzungsplanes (13. Flächennutzungsplanänderung) im Parallelverfahren (§ 8 Abs. 3 BauGB).

 

3.    Planungsziel ist die Entwicklung einer Wohnbebauung (Allgemeines Wohngebiet, § 4 BauNVO).

 

4.    Aufgrund der Lage unmittelbar an der Staatsstraße sind schalltechnische Untersuchungen einzuleiten. Im Übrigen erfolgt die Feststellung des Umfangs und des Detaillierungsgrades der Ermittlungen der erheblichen Umweltauswirkungen (Umweltbericht; § 2 Abs. 4 Satz 2 BauGB) nach Durchführung der frühzeitigen Behördenbeteiligung.

 

5.    Wie bereits beim Bebauungsplan „Aldi-Erweiterung“ festgelegt, soll die Haupterschließung über die dort festgesetzte Straßenfläche zur Glonner Straße erfolgen. Die benötigte Grundstücksfläche wurde von der Firma Aldi bereits im Hinblick auf diese Erschließungslösung erworben.

 

6.    Vor Durchführung der Beteiligungsverfahren ist der noch zu erstellende Bebauungsplanentwurf dem Bau-, Werk- und Umweltausschuss zur Billigung vorzulegen.

 

7.    Der Grundsatzbeschluss zur Wohnungsbaupolitik in der zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses geltenden Fassung kommt zur Anwendung. Danach sind die künftigen Bauflächen (kein Entscheidungsvorschlag)

a) für den Verkauf an den begünstigten Personenkreis mit entsprechender Kaufpreisbeschränkung zu sichern (Vertragsmodell; § 11 Abs. 2 Nr. 2 BauGB) oder

b) von der Stadt für den Zweck des späteren Weiterverkaufs an den begünstigten Personenkreis zu erwerben (Zwischenerwerbsmodell).

 

Der vom Grundsatzbeschluss erfasste Flächenanteil (Quote) und die Höhe der Kaufpreisbeschränkung werden zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses noch von der Stadt bestimmt.

 

8.    Die Kosten des Bebauungsplanverfahrens haben die Antragsteller / Grundstückseigentümer zu tragen. Hierfür ist ein städtebaulicher Vertrag zur Übernahme der Planungskosten (§ 11 Abs. 1 Nr. 1 BauGB) abzuschließen.

 

 

Von der Sitzungsleiterin wurde vorgeschlagen, im heutigen Bau-, Werk- und Umweltausschuss lediglich eine Vorberatung durchzuführen, aber auf einen Empfehlungsbeschluss an den Stadtrat zu verzichten. Auf der Grundlage der heutigen Erläuterungen als Sitzungsvorlage für die Stadtratssitzung haben die Mitglieder des Stadtrates dann die zur Entscheidung notwendigen Informationen.

 

Das gilt insbesondere für den zentralen Punkt über die Anwendung des Grundsatzbeschlusses, nämlich der Bestimmung des Erwerbsmodells oder des Vertragsmodells. Um Missverständnisse von vornherein auszuschließen wurde klargestellt, dass dadurch die noch offene Frage über die Änderung des Grundsatzbeschlusses nicht vorweggenommen wird. Ändert der Stadtrat den Grundsatzbeschluss, sind natürlich die dort bestimmten inhaltlichen Bestimmungen (Erwerbs- / Sicherungsquote, Höhe der Kaufpreisbeschränkung etc.) dann maßgeblich. Denn der Abschluss des Grundstückskauf (Erwerbsmodell) oder des Sicherungsvertrages (Vertragsmodell) erfolgt ohnehin erst nach Absolvierung des vorgezogenen Beteiligungsverfahrens im Bebauungsplanverfahren. Erst dann besteht gesichertere Kenntnis über die künftigen Planinhalte.

 

Die Entscheidung zwischen Erwerbs- oder Vertragsmodell ist aber auch gerade deshalb schon jetzt zu treffen, dass ein Eigentümer nur im Fall des Vertragsmodells an einer Baulandausweisung interessiert ist. Natürlich steht es der Stadt frei, aus diesem Grunde insgesamt von einer Baulandausweisung abzusehen. Weder hat die Stadt einen Anspruch auf Abschluss eines städtebaulichen Vertrages gegenüber den Eigentümern, noch haben die Eigentümer einen Anspruch auf Baulandausweisung.

 

Der Bau-, Werk- und Umweltausschuss hat von einer Vorberatung und einer Beschlussempfehlung abgesehen. Die Entscheidung über den Aufstellungsbeschluss hat der Stadtrat zu treffen (Verweisungsbeschluss).