Tagesordnungspunkt

TOP Ö 4: Örtliche Bauvorschriften (Gestaltungssatzung) zur Dachgestaltung im Baugebiet Wolfschlucht

BezeichnungInhalt
Sitzung:21.10.2014   BWUA/004/2014 
DokumenttypBezeichnungAktionen

Unter Bezugnahme auf die Ausführungen zu den vorausgegangenen Bauanträgen wurden die Möglichkeiten und Grenzen erläutert, die sich zur Steuerung einer geordneten Gestaltung der künftigen Bebauung bieten. Es wurde nochmals die Ausgangslage erklärt.

 

Die Stadt hat mit dem qualifizierten Bebauungsplan „Wolfschlucht“ vom 05.08.2013 die Voraussetzungen für die Bebauung von bislang unbebauten und nicht bebaubaren (außenbereichs-) Flächen geschaffen. Die Flächen waren bis dahin Teil eines im Flächennutzungsplan dargestellten Grünzugs (sog. „Grüne Lunge“), der aus kleinklimatischen und stadtgestalterischen (Durchgrünung / Freiflächen) Gründen vor jeglicher Bebauung freizuhalten war. Diese Konzeption wurde für die topographisch abgesetzte nördliche Teilfläche, die ringsum an ein hochwertiges Wohnquartier angrenzt, im Interesse der Nutzung von innerstädtischen Bauflächenpotentialen aufgegeben. Da aber wiederum der Siedlungsrand zur südlich angrenzenden Grünfläche (private Parkfläche) und der bauliche Abschluss eines hochwertigen Siedlungsgebietes entstehen, wurde ein hoher Anspruch an die städtebauliche und ortsgestalterische Qualität gestellt.

 

Im Zuge der Bebauung ist jetzt festzustellen, dass die fehlenden Regelungen über die Dachgestaltung zu einem Ergebnis führen, die den gestalterischen Ansprüchen an das Baugebiet entgegenlaufen.

 

 

Rechtslage:

Der Bebauungsplan Wolfschlucht entspricht den Qualifizierungsmerkmalen des § 30 Abs. 1 BauGB und bestimmt damit abschließend die Zulässigkeitsvoraussetzung für die dortige Bebauung. Die Dachgestaltungsfestsetzungen des Bebauungsplans beschränken sich auf die Firstlage, Fristrichtung, Dachform, Dachneigung und Farbgebung der Dacheindeckung. Regelungen über Dachaufbauten wurden jedoch nicht getroffen.

Der Bebauungsplan „Wolfschlucht“ enthält keine Regelungen über Dachaufbauten, etwa über deren Anzahl, Lage und Größe. Damit sind Dachaufbauten auch in Form von Dachgauben einschränkungslos zulässig. Es steht also im Belieben des Bauherrn (Baufreiheit), Dachgauben oder auch andere Dachaufbauten zu errichten. Diese Möglichkeit besteht auch im Hinblick auf spätere Veränderungen. Es kann also keineswegs ausgeschlossen werden, dass auch Gauben größerer Anzahl und Ausmaße errichtet werden, als die jetzt vom Bauträger einheitlich für das Baugebiet entstehenden Dachgauben. Gerade bei den (bisher einheitlich ausgeführten) Doppelhaushälften ist es besonders wichtig, dass diese harmonisch aufeinander abgestimmt werden. Gerade die Gefahr einer störenden Häufung und Vielfalt ist es, die Tauglichkeit des bisherigen Regelwerkes hinsichtlich einer positiven Gestaltungspflege des Baugebietes zu überprüfen.

 

 

Genehmigungsstand:

Die bauaufsichtliche Zulassung sämtlicher Wohngebäude erfolgte im Genehmigungsfreistellungsverfahren (Art. 58 BayBO). Dabei waren stets nur einheitliche Dachgauben auf den Dachseiten der Außenwohnbereiche (Gartenseite / „Wohnseiten“) der Gebäude geplant. Wie zu den vorausgegangenen Bauanträgen (TOP 1 + 2) ausgeführt worden ist, wurden bei den Gebäuden der nördlichen Baureihe jetzt auch an der von der Gartenseite abgewandten Dachseite Dachgauben ohne vorhergehenden Freistellungsantrag (Änderungsantrag) errichtet. Die daraufhin vorgelegten Änderungsanträge auf Genehmigungsfreistellung wurden in das Baugenehmigungsverfahren übergeleitet, um dem Bau-, Werk- und Umweltausschuss die Gelegenheit zu geben, gegebenenfalls noch regelnd einzugreifen.

 

So haben die bisher entstandenen Dachgauben im Baugebiet „Wolfschlucht“ einen Grad erreicht, der Anlass gibt, die ortsplanerische und ortsgestalterische Rechtfertigung des bisherigen Regelwerkes nochmals zu überprüfen. Es war stets Anspruch für das Baugebiet „Wolfschlucht“, den Siedlungscharakter der umliegenden Bebauung zu berücksichtigen und fortzuentwickeln. In besonderer Weise galt das auch deshalb, da diese Bebauung den endgültigen Siedlungsabschluss in einem ansonsten vollständig bebauten Stadtquartier bildet und zudem einen harmonischen Übergang zu den südlichen Grünflächen (Parkanlage) sicherstellen soll, der von einer weiteren Bebauung dauerhaft freigehalten werden soll (Teil der „Grünen Lunge“). Diese Entscheidung war getragen von den Planungsvorstellungen, eine einheitlich und hochwertig gestaltete Siedlung zu entwickeln.

 

Die fehlenden Festsetzungen über die Dachgestaltung birgt die Gefahr vielfältiger und unterschiedlicher Dachaufbauten, die dem Interesse einer harmonischen Dachlandschaft zuwiderlaufen. Es besteht auch keine Gewähr, dass nicht zu einem späteren Zeitpunkt auch Dachgauben mit größeren Maßen und anderer Form und Gestalt entstehen. Eine störende Unordnung der Dachlandschaft ist zu befürchten.

 

Die Dachgestaltung ist eine der bedeutendsten Gestaltungsmerkmale einer Bebauung und damit maßgeblich für das Erscheinungsbild eines Ortes / einer Siedlung. Im Baugebiet „Wolfschlucht“ hat man bislang von Regelungen abgesehen. Die jetzige Entwicklung zeigt die Folgen und Gefahren in aller Deutlichkeit auf. Wenn die Stadt Grafing hier noch Interesse an einer positiven Gestaltungspflege hat, ist ein Eingreifen umgehend notwendig.

 

Eine Änderung des Bebauungsplans „Wolfschlucht“ erfordert ein formalisiertes Verfahren und zudem (zur Suspendierung des nach dem jetzigen Rechtsstand bestehenden Genehmigungsanspruchs) den Erlass einer Veränderungssperre. Da es sich um ortsgestalterische Regelungen im Sinne des Art. 81 BayBO handelt, die sowohl innerhalb eines Bebauungsplans (integrierte örtliche Bauvorschriften, Art. 81 Abs. 2 BayBO) als auch durch gesonderte Gestaltungssatzung (Art. 81 Abs. 1 BayBO) getroffen werden können, ist Letzteres der verfahrensökonomischere Weg. Selbstständige örtliche Bauvorschriften über besondere Anforderungen an die äußere Gestaltung baulicher Anlagen zur Gestaltung von Ortsbildern nach Art 81 Abs. 1 Nr. 1 BayBO (Gestaltungssatzung) setzen kein Beteiligungsverfahren voraus, wie es für Bauleitpläne (bundesrechtlich) vorgeschrieben ist.

 

Im Ergebnis besteht also die Möglichkeit, nachträgliche Gestaltungsanforderungen für Dachgauben durch selbständige Ortsvorschriften (örtliche Bauvorschrift) zu regeln. Hier ist natürlich zu berücksichtigen, dass bereits genehmigte (darunter fallen auch die im Genehmigungsfreistellungsverfahren zugelassenen) Dachgauben bestehen bleiben. Umso mehr ist ein zuwarten nicht mehr möglich, wenn die Stadt Grafing b.M. der Errichtung von Dachgauben auf allen Dachseiten entgegensteuern möchte.

 

Die jetzt antragsgegenständlichen Dachgauben, die bereits in Abweichung von den Bauvorlagen der Genehmigungsfreistellung errichteten wurden, genießen dagegen keinen Bestandsschutz. Dass sie zum Zeitpunkt der Errichtung materiell rechtmäßig waren, schafft kein geschütztes Vertrauen auf deren Erhaltung. Dieser Umstand kann allenfalls im Rahmen der Entscheidung über die Beseitigungsanordnung (Landratsamt Ebersberg) berücksichtigt werden. Das Genehmigungsfreistellungsverfahren ist - im Gegensatz zu verfahrensfreien Vorhaben - ein förmliches Zulassungsverfahren, das den Bestandschutz ausschließt. Die gestalterische Zielsetzung einer Dachgestaltungssatzung geht damit nicht ins Leere, da sie alle Fälle unerwünschter Häufung der Dachgauben (auf beiden Dachseiten) erfasst und dieses Gestaltungsziel auch noch erreicht werden kann.

 

Ziel einer Ortsgestaltungssatzung darf entsprechend der Ermächtigungsgrundlage allein die positive Gestaltung des Ortsbildes sein, die hier räumlich beschränkt ist auf das neu entstehende Siedlungsgebiet. Andere als gestalterische Absichten - etwa städtebauliche oder nachbarliche Interessen - sind damit nicht zulässiger Gegenstand der Satzungen. Ein erweiterter Gestaltungsrahmen ist den Gemeinden bei einem Neubaugebiet eingeräumt. Hier können auch dann noch Gestaltungsregelungen gerechtfertigt sein, obwohl in der außerhalb des Geltungsbereichs des Bebauungsplans gelegenen Umgebungsbebauung bereits eine ortgestalterische Fehlentwicklung besteht.

 

In der Abwägung (auch bei Gestaltungssatzungen ist im Rahmen des pflichtgemäßen Ermessens eine Güterabwägung vorzunehmen und das Übermaßverbot zu beachten) sind aber auch die Eigentumsinteressen des Baugebiets „Wolfschlucht“ zu beachten. Das private Interesse am Erhalt des bestehenden Regelwerks ist mit dem öffentlichen Interesse an der Änderung der Gestaltungsvorschriften abzuwägen (vgl. BayVGH 03.02.2010).

 

In der Abwägung wird dem öffentlichen Interesse an einer geordneten und harmonischen Bebauung und einer einheitlichen Dachlandschaft der Vorzug gegeben und es werden die privaten Interessen an der Beibehaltung der bestehenden Rechtslage und der ungeregelten Baufreiheit für Dachgauben zurückgestellt. Ein geschütztes Interesse an der unveränderten Beibehaltung der bisherigen Regelungen ist nicht zu erkennen.

 

Natürlich soll die Zulässigkeit von Dachgauben auch künftig beibehalten werden und die angemessene Nutzung des vorhandenen Dachraums zu Wohnzwecken nicht verhindert werden. Dazu braucht es auch einer angemessenen Belichtung. Eine völlig regellose Errichtung von Dachgauben auf allen Dachseiten sollte aber untersagt werden, da Satteldächer damit bis zur Unkenntlichkeit verändert werden und ihren Charakter verlieren.

 

Klargestellt wurde, dass den in diesem Zusammenhang vorgebrachten Einwendungen der nördlichen Grundstücksnachbarn keine Bedeutung zukommt. Von diesen wird eingewendet, dass aufgrund der geringen Distanz zur Grundstücksgrenze ein ungehinderter Einblick in den Gartenbereich erfolgt. Die angrenzenden Nachbarn fühlen sich in ihrer Privatsphäre der Außenwohnbereiche gestört. Wie von der Verwaltung erklärt wurde, besteht kein geschützter Anspruch der Nachbarn vor Veränderungen dieser Art. Insbesondere findet auch das Rücksichtnahmegebot hier keine Anwendung. Die Nachbargrundstücke sind vielmehr eingebunden in die baurechtliche Situation und müssen Nachteile durch eine Nachbarbebauung hinnehmen. Die Möglichkeit der Einsichtnahme (Sichtbeziehung) in Wohnräume oder Außenwohnbereiche ist situationsbedingt hinzunehmen. Der Grad der Beeinträchtigung erreicht hier auch bei Weitem keinen Umfang, der als schwerwiegend und unerträglich bezeichnet werden könnte. Es bestehen damit insoweit keine Genehmigungshindernisse.

 

Anschließend wurde die Gestaltungssatzung in den einzelnen Regelungen erläutert.

 


Der Bau-, Werk- und Umweltausschuss beschloss einstimmig folgende örtliche Bauvorschriften zur Dachgestaltung im Baugebiet Wolfschlucht als Satzung:

 

 

Örtliche Bauvorschriften zur Dachgestaltung

im Baugebiet Wolfschlucht

vom …………..

 

Die örtlichen Bauvorschriften haben die Aufgabe, das Ortsbild in Ortsteilen sowie für bestimmte Straßen, Plätze und Gebiete zu erhalten und zu gestalten. Um diese Ziele zu erreichen, erlässt die Stadt Grafing b.M. aufgrund Art. 23 der Gemeindeordnung für den Freistaat Bayern (GO) sowie Art. 81 Abs. 1 Nr. 1 der Bayerischen Bauordnung (BayBO) in der Fassung der Bekanntmachung vom 14. August 2007, zuletzt geändert durch Gesetz vom 08.04.2013, folgende Satzung:

 

§ 1

Geltungsbereich

 

Der räumliche Geltungsbereich der Satzung entspricht dem Geltungsbereich des Bebauungsplanes Wolfschlucht vom 05.08.2013 und erfasst die Grundstücke Fl.Nrn. 348, 348/7 bis 348/28 der Gemarkung Grafing.

 

 

§ 2

Dachgauben und vergleichbare Dachaufbauten

 

(1) Dachgauben und vergleichbare Dachaufbauten dürfen nur auf der dem Hausgarten zugewandten Gebäudeseite (südliche Dachseite der Gebäude auf den Grundstücken Fl.Nrn. 348, 348/7 bis 348/24 und westliche Dachseite der Gebäude Fl.Nrn. 348/25 bis 348/28) errichtet werden.

 

(2) Dachgauben und vergleichbare Dachaufbauten sind nur bis zu einer maximalen Breite von 2,40 Meter zulässig. In der Summe ihrer Breiten dürfen die Dachaufbauten ein Drittel der Dachlänge nicht überschreiten. Als Dachlänge gilt die Entfernung der Giebelwände am geschlossenen Hauptbaukörper. Der Abstand der Dachaufbauten zu den Giebelwänden muss mindestens 1,50 Meter betragen.

 

(3) Die Dachgauben sind mit Flachdach oder Schleppdach (Dachneigung max. 10°) auszuführen.

 

§ 3

Ausnahmen, Abweichungen

 

Von den Vorschriften der Satzung können Abweichungen nach Art. 63 BayBO zugelassen werden.

 

 

§ 4

Inkrafttreten

 

Diese Satzung tritt am Tage nach ihrer Bekanntmachung in Kraft.