Tagesordnungspunkt

TOP Ö 9: Vollzug des BauGB;
Aufstellung eines Bebauungsplanes für die Kleingartenanlage in Bachhäusl
(Sondergebiet: "Gartenhausgebiet Bachhäusl") für die Grundstücke Fl.Nr. 715/3 der Gemarkung Nettelkofen und Fl.Nrn. 163/13, 163/10, 163/16, 163/17, 163/1/T, 163/14, 163/12, 163/11, 163/15, 163/19, 163/20, 163/9, 163/8, 163/7, 163/6, 163/5, 163/4, 163/3, 163/2, 20/2 und 162/2/T der Gemarkung Elkofen;
Aufstellungsbeschluss gemäß Art. 2 Abs. 1 BauGB

BezeichnungInhalt
Sitzung:23.09.2014   BWUA/003/2014 
DokumenttypBezeichnungAktionen

Die Beschlussvorlage wurde mit der Ladung an die Stadtratsmitglieder versandt.

 

Vom Verwaltungsvertreter wurde darüber berichtet, dass im Bereich der Grundstücke Fl.Nr. 715/3 der Gemarkung Nettelkofen und Fl.Nrn. 163/13, 163/10, 163/16, 163/17, 163/1/T, 163/14, 163/12, 163/11, 163/15, 163/19, 163/20, 163/9, 163/8, 163/7, 163/6, 163/5, 163/4, 163/3, 163/2, 20/2 und 162/2/T der Gemarkung Elkofen im Bereich des Weilers „Bachhäusl“ eine Ansiedlung von Wochenendhäusern und Kleingärten besteht.

 

Diese Anlage ist nach Aktenlage im Jahr 1959 ohne die notwendige baurechtliche Genehmigung entstanden. Im Jahr 1971 hat das Landratsamt Ebersberg das Beseitigungsverfahren der widerrechtlich errichteten Anlagen betrieben. Bereits damals wurde vom Landratsamt Ebersberg dargelegt, dass allein durch ein Bebauungsplanverfahren die Erhaltung der Kleingartenanlage dem Grunde nach möglich ist.

Zu diesem Zweck wurde von den Betroffenen dann auch der Verein „Wochenendhaus-Siedlung Bachhäusl e.V.“ gegründet, der das Bauleitplanverfahren abwickeln sollte. Zwar wurden dann Behördenvorabstimmungen hinsichtlich einer Bebauungsplanaufstellung von den Betroffenen durchgeführt, jedoch das förmliche Bauleitplanverfahren von der Gemeinde Elkofen nicht eingeleitet. Selbst bei der Aufstellung des Flächennutzungsplanes für die Gemeinde Elkofen fand die Baulandausweisung keine Berücksichtigung, wohl auch wegen der damals anstehenden Eingemeindung (Gebietsreform). Letztendlich wurden die Bestrebungen zur Bauleitplanung dann aufgegeben, nachdem auch die Fachstellen diese Entscheidung aus städtebaulichen Gründen ablehnend beurteilt haben. Im Zuge der Eingemeindung von Elkofen hat sich auch bereits die Stadt Grafing b.M. aus allgemeinen städtebaulichen Gründen gegen die Ausweisung eines Wochenendhausgebietes ausgesprochen.

Das Beseitigungsverfahren wurde offenbar aufgrund der über fast 10 Jahre dauernden Bemühungen zur Legalisierung (Bauleitplanung) nicht mehr weiterverfolgt.

 

Im Jahr 2003 wurde dann vom Landratsamt Ebersberg erneut das bauaufsichtliche Verfahren zur Beseitigung der rechtwidrig errichteten Anlage eingeleitet, nachdem teilweise erhebliche Erweiterungen und Neubauten in der Anlage durchgeführt wurden und in Teilen eine Verfestigung der wohnartigen Nutzung erkennbar wurde. Dabei wurde mit einzelnen Grundstückseigentümern bzw. deren anwaltlichen Vertretern eine einvernehmliche Lösung dergestalt gefunden, dass Beseitigungsanordnungen für sämtliche bauliche Anlagen mit gleichzeitiger zeitlich befristeter Aussetzung des Vollzugs (befristete Duldung) erlassen wurden und seitens der Grundstückseigentümer im Gegenzug auf Rechtsbehelfe verzichtet wurde. Bei den anderen Grundstücken, die nur in untergeordnetem Umfang bebaut waren, wurde nur die Teilbeseitigung (Erweiterungsbauten und neu errichtete Bauwerke) verfügt und die alten baulichen Anlagen wurden geduldet. Da aber auch in diesen Fällen keine (alterungsbedingte) Erneuerung der Altbauten zulässig ist, fehlt auch hier die Berechtigung einer dauerhaften Nutzung für eine gärtnerische Nutzung. 

 

Anlässlich dieses bauaufsichtlichen Aufgreifens wurde seitens der Stadt erklärt, dass kein gemeindliches Interesse an einer Beseitigung der Kleingartenanlage besteht, jedoch eine Ausweitung der baulichen Nutzung zu verhindern ist. Insbesondere die wohnartige Nutzung der Gebäude, die dem Außenbereich wesensfremd sind und auch zu unerwünschten städtebaulichen Konflikten und einer zu unterbindenden Zersiedelung der Landschaft führen, ist auszuschließen. Letztendlich hat die Stadt aber auch zum damaligen Zeitpunkt kein Planungserfordernis gesehen, da keine Bedarfslage für Kleingartenanlagen bestand.

 

Nachdem jetzt das Ende der Duldungsfristen bevor steht und aus Gründen der Gleichbehandlung dann auch ein Wideraufgreifen aller rechtswidrig errichteter Anlagen zu erwarten ist, haben die Eigentümer (entgegen der damaligen einvernehmlichen Abstimmung) erneut um eine Verlängerung der Beseitigungsfristen bzw. einer dauerhaften Zulassung nachgesucht. Seitens der Bauaufsicht wurde dabei deutlich gemacht, dass es allein durch die nachträgliche Schaffung der Zulassungsvoraussetzung im Wege der gemeindlichen Bauleitplanung noch möglich ist, die Beseitigung der Anlagen zu verhindern. Aus Gründen der Gleichbehandlung mit anderen illegalen Bauten im Hoheitsgebiet des Landratsamtes Ebersberg scheidet die dauerhafte Duldung oder der weitere Aufschub der Beseitigung aus.

 

Diese Vorgehensweise ist auch deshalb geboten, da mit der weiteren (zeitlich befristeten) „Duldung“ eine rechtlich beachtliche Vorbildwirkung ausgelöst wird. Wenn nicht eine zeitnahe Beseitigung dargelegt werden kann, ist zu befürchten, dass die bestehenden baulichen Anlagen als „tatsächlich vorhandene Bebauung“ zu berücksichtigen sind und deshalb Folgevorhaben nicht mehr verhindert werden können, da gleichartige Bauten nicht zu einer zusätzlichen Beeinträchtigung öffentlicher Belange (Flächennutzungsplan, Splittersiedlung) führen würden (vgl. BayVGH 01.09.2011, Rn14). Bei einer seit fast 50 Jahren existierenden Siedlung ist diese Gefahr durchaus gegeben.

 

Wie sich nach Ausführungen der Verwaltung zeigt, ist die angedachte Vorgehensweise mit zeitlich befristeten Duldungen bzw. befristeten Beseitigungsanordnungen nicht in der Lage, einen verlässlichen Rechtszustand zu schaffen. Das Landratsamt Ebersberg und die Stadt Grafing b.M. sind deshalb übereingekommen, dass jetzt eine endgültige Regelung zu finden ist. Die Stadt Grafing b.M. hat jetzt ultimativ zu entscheiden, ob ggf. mittels Bauleitplanung doch noch eine rechtmäßige und auch städtebaulich verträgliche Lösung erreicht werden kann, um zumindest eine außenbereichsverträgliche Verwendung der Grundstücke für Freizeitzwecke und Erholung zu ermöglichen. Ansonsten ist die vollständige Beseitigung der ungenehmigten Bebauung unvermeidbar.

 

Angesichts der Tatsache, dass die Stadt Grafing b.M. mittlerweile für die im Flächennutzungsplan an anderer Stelle dargestellten Dauerkleingärten (an der Glonner Straße: am Bebauungsrand „Hammerschmiede“; an der Rosenheimer Straße: zwischen Bebauung „Am Mühltal“ und der Attel) andere Planungsziele verfolgt, wäre im Interesse einer dauerhaften und rechtlichen gesicherten Lösung eine Änderung der bisherigen städtebaulichen Haltung denkbar.

 

Es stellt sich aber - so der Vertreter der Verwaltung - die entscheidende Frage, ob durch eine Bauleitplanung den Begehren der Eigentümer tatsächlich in der gewünschten Weise Rechnung getragen werden kann. Denn eine vollständige Legalisierung der jetzigen Bebauungsverhältnisse, wie es die Eigentümer erstreben, ist nicht zu erreichen. Eine entsprechende Bauleitplanung zur nachträglichen Legalisierung des gesamten rechtswidrig errichteten Baubestandes ist städtebaulich nicht tragfähig und wäre als Gefälligkeitsplanung zulässig. Das betrifft vor allem die teilweise für Wohnzwecke (Wochenendhäuser) ausgestatteten Gebäude.

 

Die Rechtsprobleme, mögliche Planungsinhalte und die rechtlichen Voraussetzungen werden kurz erläutert:

 

1.   Eine Wochenendhaussiedlung (§ 10 Abs. 1 BauNVO: SO Wochenendhausgebiet) im dortigen Bereich und damit eine wohnartige Nutzung widerspricht den städtebaulichen Zielvorstellungen einer geordneten Siedlungsentwicklung. Sie widerspricht auch den Zielen der Raumordnung und Landesplanung, da an einem siedlungsfernen Standort eine unerwünschte (und bandartige) Siedlungsentwicklung entstehen würde. Aufgrund der Lärmbelastung und der Bedeutung des Naturhaushaltes ist der Standort für diesen Zweck auch ungeeignet. Die vorhandene Bebauung mit wohnartigen Gebäuden ist deshalb auch weiterhin unzulässig.

 

2.   Aber auch bei einer Festsetzung als „Gartenhausgebiet“ oder „Kleingärten“ ist der Anspruch auf Verkehrslärmschutz (sonstiges Gebiet, § 2 Abs. 2 Satz 2 der 16. BImschV) mit dem Schutzstatus eines Dorfgebiets zu beachten. Wegen der nahegelegenen Bahnstrecke schließt sich eine Nutzung in der Nachtzeit (zeitweises Wohnen) auch aus diesem Grunde aus. Aber auch in der Tageszeit entsteht bei dieser Nutzungsform bereits eine komplexe Planungsproblematik.

 

3.   Möglich wäre ein Bebauungsplan mit der Festsetzung einer öffentlichen Grünfläche (§ 9 Abs. 1 Nr. 15 BauGB; Zweckbestimmung „Kleingartenanlage“) oder (mangels kleingärtnerischer Tätigkeit und einer überwiegenden Nutzung zu Freizeit- und Erholungszwecken) ein Sondergebiet „Gartenhausgebiet“ (§ 11 Abs. 1 BauNVO). Auch diese Nutzung muss aber geprägt sein durch eine gartenbauliche oder zumindest gärtnerische Nutzung und damit einer natur-/landschaftsverträglichen Durchgrünung. Ggf. ist aufgrund des gartenbaulichen Nutzungsschwerpunktes hier auch eine Flächennutzungsplanänderung verzichtbar.

 

Randbemerkung: Ausdrücklich scheidet eine Festsetzung als „Dauerkleingartenanlage“ aus, da hierunter allein die in § 1 BKleingG bestimmten Kleingärten zählen. Dort sind nur Pachtgärten zulässig. Eigentümergärten, wie sie in Bachhäusl existieren, sind ausdrücklich ausgeschlossen (§ 1 Abs. 2 Nr. 1 BKleingG).

 

4.   Einfacher/Qualifizierter Bebauungsplan: Aufgrund der regellos entstandenen Bebauung ist nachträglich eine städtebauliche Ordnung schwer zu finden. Ein Verzicht auf die Regelung überbaubarer Grundstücksflächen (Qualifizierungsmerkmal, § 30 Abs. 1 BauGB) wäre deshalb folgerichtig. Auch in Gebieten eines einfachen Bebauungsplanes sind einfache Gartenlauben nicht ausgeschlossen, müssen aber der Größe genau definiert werden. Insoweit würde der Bebauungsplan Regelungsvorrang gegenüber den Vorschriften des Außenbereichsrecht (§ 35 BauGB) in Anspruch nehmen (§ 30 Abs. 3 BauGB).

 

5.   In festgesetzten Kleingartenanlagen oder Gartenhausgebieten steht die gärtnerische Nutzung im Vordergrund. Eine untergeordnete bauliche Nutzung durch die üblichen Gartenhäuser einfachster Ausführung (Gartengerätehütten) ist nur als „Nebenanlage“ zulassungsfähig. Entsprechend § 3 Abs. 2 BKleingG sind deshalb Regelungen über deren Größe unverzichtbar. Die dortige Obergrenze (24 m² Grundfläche) wird auch hier als Orientierungsgröße (obere Grenze) dienen - größere Gebäude würden einem Bebauungsplan dieser Zwecksetzung widersprechen. Einige der bestehenden Gebäude (Gerätehütten, Wohnlauben, Wochenendhäuser) werden den zulässigen Größenrahmen (deutlich) überschreiten und können nicht erhalten werden.

 

Zulässig wären im Rahmen eines „Gartenhausgebietes“ also nur Gartengerätehütten einfachster Ausführung und Beschaffenheit zur Unterbringung des notwendigen Bedarfs. Allenfalls ein kleiner Aufenthaltsraum (Laube) ist denkbar (max. 10 m²), um den kurzfristigen Aufenthalt des Kleingärtners zu ermöglichen. Ein Übernachten dürfte nur behelfsmäßig möglich sein. Die Größe und die Ausstattung dürfen jedenfalls nicht auch dem regelmäßigen Wohnen (etwa als Wochenendhaus) einladen.

 

Das heißt aber im Weiteren auch, dass sonstige Bauwerke (Garagen, Schwimmbecken, Holzschuppen etc.) auch künftig unzulässig sind und ungeachtet bisheriger Duldungsanordnungen zu entfernen sind. Gleiches gilt für landschaftsuntypische Einfriedungen und Hecken.

 

6.   Um die Vollziehbarkeit (Planungserforderlichkeit - § 1 Abs. 3 BauGB) des Plans sicherzustellen, wäre dann ein städtebaulich-vertragliches Umsetzungskonzept notwendig, in dem sich die Eigentümer zur Beseitigung der auch künftig unzulässigen baulichen Anlagen und Bepflanzung verpflichten bzw. die Stadt zur Beseitigung berechtigen. Zu beachten ist aber, dass auch öffentlich-rechtliche Vertragspflichten (selbst bei Zwangsvollstreckungsunterwerfungen gem. Art. 61 BayVwVfG) in der Praxis deutlich schwerer durchzusetzen sind (Leistungsklage) als hoheitliche Zwangsmaßnahmen. Um eine Wiederholung der Vorgeschichte zu vermeiden, wäre auch der Bebauungsplan unter eine Bedingungsfestsetzung (zeitliche Suspendierung der Wirksamkeit bis zur vollzogenen Beseitigung der im Bebauungsplan noch zu kennzeichnenden Gebäude/Anlagen) gemäß § 9 Abs. 2 BauGB zu stellen.

 

7.   Für die Gartenlauben wäre aufgrund des damit einhergehenden regelmäßigen Aufenthalts von Menschen eine ordnungsgemäße Abwasserentsorgung notwendig. Es wird auch zu prüfen sein, ob Gartenlauben an die zentrale Abwasserkanalisation anzuschließen sind. Auch die ausreichende verkehrliche Erschließung ist noch sicherzustellen, da die bestehende Zufahrt teilweise ungesichert über ein privates Drittgrundstück führt.

 

8.   Bei einer grundsätzlichen Zustimmung des Stadtrats und aller betroffenen Grundstückseigentümer wären vor Einleitung des Bebauungsplanverfahrens noch sämtliche bauliche Anlagen detailliert zu erfassen.

 

 

Innerhalb des Gremiums war man sich darüber einig, dass die Wochenendhäuser in Bachhäusl nicht stören und man ungeachtet der illegalen Errichtung und Nutzung einen Weg finden muss, dass diese bestehen bleiben dürfen.

 

Vom Verwaltungsvertreter wurde nochmals erklärt, dass allein mit den wohlwollenden Äußerungen aus der Mitte des Stadtrates zugunsten der Eigentümer und der Kritik über das behördliche Vorgehen nichts erreicht ist. Der Umstand, dass ein rechtswidriger Zustand („Schwarzbauten“) über viele Jahre (und mehre Jahrzehnte) andauert, schützt leider nicht vor einer Beseitigung. Die Scheu vor dem unpopulären Eingriff darf das behördliche Verhalten nicht beeinflussen. Das rechtsstaatliche Denken würde dadurch Schaden erleiden - die rechtstreuen Bürger wären ansonsten vor dem Kopf gestoßen. Man würde durch ein bloßes Hinwegschauen über die rechtswidrigen Zustände viele ermuntern, es den Schwarzbauenden gleichzutun und ohne Rücksicht auf die Rechtsordnung vollendete Tatsachen zu schaffen.

 

Wen man gegenüber den Betroffenen ehrlich ist und Unterstützung bieten möchte, bleibt allein der Weg der nachträglichen Legalisierung mit den Instrumenten der Bauleitplanung. Allein dadurch können im Außenbereich, der grundsätzlich vor jeglicher Bebauung freizuhalten ist, unter bestimmten Einschränkungen noch die Zulässigkeitsvoraussetzung für eine nachträgliche Genehmigung geschaffen werden. Aber auch die Bauleitplanung ist nicht schrankenlos und willkürlich möglich, sondern muss den Anforderungen einer geordneten städtebaulichen Entwicklung entsprechen. Hier sind bei der Überplanung bestehender Flächen keine anderen Maßstäbe anzustellen, wie bei einer Neuplanung. Eine Siedlung mit wohnartiger Nutzung, insbesondere Wochenendhäuser oder größere Lauben, sind leider an diesem Standort nicht legalisierbar. Diesen Umstand muss man den Beteiligten von Anfang an und offen darlegen, um nicht falsche Erwartungen zu wecken.

 

Wenn im Stadtrat die Meinung überwiegt, es gäbe einen Weg zur uneingeschränkten Erhaltung des vorhandenen Baubestandes (Schwarzbauten), dann ist die Stadt Grafing b.M. nicht der richtige Ansprechpartner. Die Entscheidung über die Baubeseitigung liegt nicht bei der Stadt, sondern allein beim staatlichen Landratsamt. Leider sind aber über Jahrzehnte alle beharrlichen Versuche und jede Einflussnahme zur Erhaltung gescheitert. Die Stadt steht jetzt ultimativ vor der Entscheidung, das Mittel der Bauleitplanung zu ergreifen oder die Betroffenen ihrem rechtlichen Schicksal zu überlassen.

 

Abschließend wurde der Bauausschuss noch über das Schreiben der Eheleute Titze vom 19.09.2014 informiert. Danach wurde gebeten, auch deren Gartengrundstück Fl.Nr. 738/3 der Gemarkung Nettelkofen in das Plangebiet aufzunehmen. Auch dort stellen sich die aufgezeigten Rechtsprobleme in gleicher Weise.

 


Nach Sachvortrag und kurzer Beratung beschloss der Bau-, Werk- und Umweltausschuss mit allen gegen 1 Stimme, dem Stadtrat folgende Beschlussfassung zu empfehlen:

 

1.   Für den Bereich der ungenehmigten Wochenend- und Gartenhaussiedlung Bachhäusl (Fl.Nr. 715/3 der Gemarkung Nettelkofen und Fl.Nrn. 163/13, 163/10, 163/16, 163/17, 163/1/T, 163/14, 163/12, 163/11, 163/15, 163/19, 163/20, 163/9, 163/8, 163/7, 163/6, 163/5, 163/4, 163/3, 163/2, 20/2 und 162/2/T der Gemarkung Elkofen) sowie zusätzlich für Fl.Nr. 113/T der Gemarkung Elkofen und Fl.Nr. 738/3 der Gemarkung Nettelkofen wird die Einleitung des Verfahrens zur Aufstellung eines Bebauungsplanes beschlossen (Aufstellungsbeschluss; § 2 Abs. 1 BauGB). Soweit gemäß § 8 Abs. 2 BauGB erforderlich, ist der Flächennutzungsplan zu ändern.

 

2.   Planungsziel ist die Festsetzung eines Sondergebietes gemäß § 11 Abs. 1 BauNVO mit der Zweckbestimmung „Gartenhausgebiet“. Damit soll die planungsrechtliche Grundlage geschaffen werden für die gärtnerische Nutzung der Außenbereichsgrundstücke und einer Bebauung in untergeordnetem Umfang durch Gartenhäuser (Gartengerätehütten mit Gartenlauben in einfacher Ausführung). Durch geeignete Festsetzungen ist eine wohnmäßige Nutzung auszuschließen.

 

3.   Die planerische Rechtfertigung der Ausweisung als „Gartenhausgebiet“ setzt voraus, dass den künftigen Planinhalten widersprechende Nutzungen beseitigt werden. Hierfür ist vorab der Baubestand detailliert zu erfassen und ein Zielbindungsvertrag für den Rückbau unzulässiger baulicher Anlagen (städtebaulicher Vertrag gemäß § 11 Abs. 1 Nr. 2 BauGB) mit allen Grundstückseigentümern abzuschließen. Diese vertraglich gesicherte Umsetzung der Planungsziele ist Voraussetzung für die Fortführung des Bebauungsplanverfahrens.