Tagesordnungspunkt

Vom Vertreter der Verwaltung wurden die Planunterlagen vorgestellt. Mit dem Vorbescheid wird gemäß Art. 71 BayBO die Klärung einzelner Genehmigungsfragen für die Errichtung eines Wohnhauses mit Garage beantragt wie folgt:

 

a)    Kann dem Abbruch und dem anschließenden Neubau in der dargestellten Weise (Art und Maß der baulichen Nutzung, hangabseitig zum Wohnen genutzte KG-Bereiche, Satteldach mit 51° Neigung, Dachgauben usw.) zugestimmt werden

 

und

 

b)    sind unter Umständen bauleitplanerische Maßnahmen notwendig, um die dargestellte Planung umsetzen zu können?

 

 

Hinweis: Nachbareinwendung vom 15.09.2014 des Herrn Lehner

 

Das Vorhaben liegt im unbeplanten Innenbereich. Die Zulässigkeit des Bauvorhabens beurteilt sich nach § 34 BauGB. Ein Vorhaben fügt sich ein, wenn es innerhalb des Rahmens bleibt, den die in der näheren Umgebung vorhandene Bebauung bestimmt. Ausnahmsweise kann sich ein Vorhaben auch dann noch einfügen, wenn es den Einfügungsrahmen überschreitet. Das ist dann der Fall, wenn es aufgrund städtebaulicher Besonderheiten keine beachtlichen städtebaulichen Spannungen begründet oder erhöht. Hier sind insbesondere auch die Folgewirkungen des Vorhabens durch seine Vorbildwirkung zu berücksichtigen.

 

Welche Gebäude der näheren Umgebung das Grundstück prägen, ist unter Berücksichtigung der örtlichen Verhältnisse im jeweiligen Einzelfall festzustellen, und zwar gesondert für jedes Einfügungsmerkmal.

 

Überbaubare Grundstücksfläche:

Bei der überbaubaren Grundstücksfläche wird zur Konkretisierung der Einfügungsmerkmale auf die Vorschrift des § 23 BauNVO zurückgegriffen. Die planungsrechtlichen Instrumente, Baugrenze, Baulinie und Bebauungstiefe (§ 23 Abs. 1 bis 4 BauNVO), mit denen die überbaubare Grundstücksfläche im Bebauungsplan festgesetzt werden kann, werden auch beim Einfügungsgebot zur näheren Bestimmung dieses Zulässigkeitskriteriums herangezogen.

 

Hinsichtlich der Bestimmung des Einfügungsrahmens ist die „nähere Umgebung“ maßgeblich. Maßgeblich ist dabei diejenige Bebauung, die sich auf das Vorhaben (Baugrundstück) prägend auswirkt bzw. (wechselseitig) auf die sich das Vorhaben selbst wiederum auswirkt. Dieser Rahmen der wechselseitigen Prägung ist für den Einzelfall und für jedes Einfügungsmerkmal gesondert zu ermitteln, weil die Prägung der jeweiligen maßgeblichen Umstände unterschiedlich weit reichen kann. Dabei ist beim Einfügungsmerkmal der „überbaubaren Grundstücksfläche“ der prägende Bereich regelmäßig deutlich enger als bei anderen Zulässigkeitsmerkmalen (vgl. BayVGH 25.04.2005, 19.12.2006). Bei der Bebauung am Mühltal ist die prägende (nähere) Umgebung durch die auffällige Einheitlichkeit der Bebauung vergleichsweise einfach abgrenzbar. Maßgeblich ist hier die Bebauung der Gebäude Mühltal 6 und der südlich folgenden Gebäude. Die nach Norden hin (ab Mühltal 5 absteigend) folgende Bebauung unterscheidet sich deutlich (Größe der Grundfläche und Lage) von der Reihenbebauung im südlichen Abschnitt. Die das Bauvorhaben prägende Umgebung endet damit beim Haus Mühltal 6; dort treffen zwei jeweils einheitlich geprägte Baugebiete unterschiedlicher Bebauungsstruktur aufeinander (andersartige Siedlungsstruktur).

 

Die Gebäude der näheren Umgebung am Mühltal (Mühltal 6 aufsteigend) liegen konsequent und einheitlich ohne Abstand unmittelbar an der Straße „Mühltal“. Aufgrund der Durchgängigkeit und Einheitlichkeit der Standorte ist hier (der seltene Fall) eine faktische Baulinie für die vordere Außenwand entstanden.

Hinsichtlich der Bebauungstiefe weist der Baubestand ebenfalls eine einheitliche bauliche Ordnung auf mit einer Bebauungstiefe von 11 - 13 Metern zur Straßengrenze, die als faktische Baugrenze zu beachten ist.

 

Das bestehende Gebäude Mühltal 7 weist gemeinsam mit den beidseits stehenden Nachbargebäuden Mühltal 6 und 8 sogar nur eine Bebauungstiefe von ca. 8 Meter auf. Ungeachtet dessen beschränkt sich die prägende Wirkung nicht auf diese 3 Gebäude. Hier wirkt sich auch die nach Süden folgende Bebauung noch prägend aus mit der Folge, dass der dort vorhandene Bebauungsrahmen beansprucht werden kann.

Das in den Bauvorlagen dargestellte Hauptgebäude (dunkelrot) mit einer Bebauungstiefe von 13,90 Meter überschreitet zwar diesen Einfügungsrahmen geringfügig (90 cm), ohne dadurch aber die Umgebungsbebauung nachträglich in Unordnung zu bringen. So bleibt der Hauskörper mit 13 Meter (absolutes Gebäudemaß) innerhalb des Einfügungsrahmens. Die Überschreitung resultiert aus dem gewählten Abstand von 0,90 Meter zur Straße, der zwar von der Baulinie geringfügig abweicht, aber die städtebauliche Ordnung nicht negativ in Unordnung bringt.

 

Anders verhält es ich beim Kellergeschoss (Untergeschoss), das um weitere 3 Meter nach Westen und damit über die faktische Baugrenze hinausragt. Hier entstehen sehr wohl planungsrechtlich beachtliche Spannungen. Die sehr beengte Bebauung ist wechselseitig geprägt durch seine Einheitlichkeit. Das gilt gerade auch für die nachbarlichen Interessen, denen diesbezüglich ein besonderes Gewicht einzuräumen ist. Eine unkontrollierbare Vergrößerung der Bebauungstiefe führt zu einer Störung der nachbarlichen Belange, insbesondere der an der Südseite beengten Außenwohnbereiche und auch der Verschattung und Besonnung der jeweils nördlich gelegenen Grundstücke. In gleicher Weise mussten auch in der Vergangenheit verschiedene Bauwünsche auf Anbauten verworfen werden. Wie im Regelfall und auch hier würde die Rahmenüberschreitung die aufeinander abgestimmte Bebauung einseitig und negativ in Unordnung bringen. Diese Gründe sind es auch, die einer Abweichung nach § 34 Abs. 3a BauGB entgegenstehen.

 

Daran ändert auch nichts, dass hier nur ein eingeschossiger Anbau die hintere Baugrenze überschreitet. Im Hinblick auf Folgevorhaben würde damit eine Bebauungstiefe entstehen, die auch für mehrgeschossige Gebäude beansprucht werden kann. Eine Differenzierung bzw. Abgrenzung ist hier nicht mehr möglich.

 

Das um 3 Meter nach Westen vorkragende Untergeschoss (Kellergeschoss) widerspricht deshalb dem Einfügungsgebot hinsichtlich der Bautiefe und ist unzulässig.

 

Hinsichtlich der seitlichen Gebäudeabstände fehlt es an einem einheitlichen Ordnungsprinzip. Hier finden sich in der prägenden Bebauungsreihe sowohl Gebäude mit und ohne seitlichen Grenzabstand. Eine faktische seitliche Baugrenze ist aus der Bebauung nicht zu entnehmen.

 

Bauweise:

Davon ungeachtet stellt aber auch die Bauweise ein Einfügungsmerkmal dar (§ 34 Abs. 1 BauGB). Hier ist festzustellen, dass die Gebäude entlang der Straße Mühltal sowohl in einseitiger, als auch beidseitiger Grenzbebauung anzutreffen sind und auch in der offenen Bauweise (beidseitiger Grenzabstand). Ein einheitlicher Ordnungsrahmen fehlt also in der Umgebungsbebauung (regellose Bauweise). So ist z.B. auf dem südlich angrenzenden Grundstück (Mühltal 8) eine Grenzbebauung mit dem Hauptgebäude (Diele, Bad) und einem überdachten Freisitz (jetzt Wintergarten) genehmigt (Baugenehmigung vom 01.08.1975, Az.: 369/75). Gleiches beim Anwesen Mühltal 9 (Baugenehmigung vom 04.08.1966). Auch finden sich - wie auf dem Baugrundstück selbst (Baubestand) - Gebäude mit verkürztem Grenzabstand.

 

 

Die Umgebungsbebauung ist also geprägt von einer gemischten Bauweise, in der sich damit auch die beantragte seitliche Grenzbebauung noch einfügt. Aus der vorhandenen Bauweise kann auch nicht - aufgrund der Maßgeblichkeit der „äußeren Wirkung“ - zwischen Haupt- und Nebengebäude differenziert werden. Außerdem werden selbst Garagengebäude teilweise im Untergeschoss wieder als Teil des Hauptgebäudes genutzt.

Eine halboffene Bauweise, wonach Hauptgebäude nur an der Nordgrenze angebaut sind (und an der Südgrenze nur Nebengebäude) ist im Rahmen des Einfügungsgebotes nicht ableitbar.

 

Diese bauplanungsrechtliche Zulässigkeit hat auch zur Folge, dass keine Abstandsflächen einzuhalten sind (Art. 6 Abs. 1 Satz 3 BayBO). Dieser vormals von der Rechtsprechung nur im Fall einer einheitlichen Bebauung anerkannte Vorrang des Planungsrechts gilt jetzt auch in der regellosen (diffusen) Bauweise (vgl. u.a. BayVGH 20.10.2010). Eine früher für die Nachbarbebauung durch Dienstbarkeit geregelte Abstandsflächenübernahme, wie sie vom Nachbar für den früheren Grenzanbau gesichert wurde, wird damit seine Funktion verlieren und wäre wohl unbeachtlich.

 

Die Tiefe der Grenzbebauung wird - auch innerhalb der faktischen Baugrenzen - durch das Gebot der Rücksichtnahme beschränkt. Diesem Grundsatz des nachbarlichen Ausgleichs kommt gerade in der hier vorgefundenen Situation, der Grenzbebauung in unterschiedlicher Grundstückstiefe und in unterschiedlichen Geschossen, entscheidende Bedeutung zu (vgl. Dohm, in Simon / Busse, Rn. 52 zu Art. 6 BayBO).

 

Hinsichtlich des im Norden entstehenden Anbaus bestehen diesbezüglich keine Bedenken, da sich hier die Bebauungstiefe auf 8 Meter auf das Kellergeschoss (Untergeschoss) beschränkt. Er geht nicht über das bereits vorhandene Maß der Grenzbebauung hinaus. Dagegen erhält der südliche Grenzanbau eine Tiefe von 11,50 Meter. Aber auch hier wirkt die Bebauung in der vorliegenden Fallgestaltung nicht rücksichtslos, da sich der zusätzliche Anbau (5 Meter) ebenfalls nur auf das Untergeschoss beschränkt und auf dem Nachbargrundstück ebenfalls bereits eine Grenzbebauung (überdachte Terrasse) auf gleicher Länge (Bebauungstiefe) vorhanden ist.

 

Absolute Grundfläche:

Weiteres Einfügungsmerkmal ist auch die absolute Grundfläche, die bei dem Neubau 175 m² beträgt. Die prägende Umgebungsbebauung weist durch Hauptgebäude überbaute Grundflächen von ca. 100-110 m² auf. Selbst unter Einrechnung der Nebengebäude (Garagen) wird eine max. Grundfläche von max. 140 m² erreicht. Der nach Norden angrenzenden Bebauung kommt aufgrund ihrer städtebaulichen Andersartigkeit keine prägende Wirkung zu (städtebauliche Zäsur).

 

Dieser Einfügungsrahmen wird durch die beantragte Bebauung deutlich überschritten. Soweit aber der westliche Kelleranbau (Untergeschoss) entfällt, was schon wegen der Bebauungstiefe gefordert werden muss, verbleibt eine absolute Grundfläche von weiterhin über 160 m². Diese Überschreitung kann angesichts der gewählten Bebauungsform mit den lediglich im Untergeschoss überbauten Gebäudeteilen und der (nach ergänzenden Angaben) Begrünung des Daches (südlicher Anbau) noch die Rahmenüberschreitung rechtfertigen.

 

Sonstige Einfügungsmerkmale:

Bei den beantragten Dachgauben handelt es sich um untergeordnete Gebäudeteile, die für das Einfügungsgebot unbeachtlich sind. Im Übrigen entspricht das Vorhaben dem Einfügungsgebot. Das gilt auch für die Bauhöhe, die durch das nach Westen teilweise abfallende Gelände zu einer geringfügigen Überschreitung der Bauhöhen der Nachbargebäude führt. Im Bereich des nach Westen auskragenden Untergeschosses, das aber aus anderen Gründen schon unzulässig ist, würde anderseits eine nicht mehr einfügungskonforme Bauhöhe entstehen. Denn maßgeblich ist hier nicht die Wandhöhe des eingeschossigen Vorbaus, sondern die nach Westen hin (ungeachtet der Staffelung) in Erscheinung tretende Gesamthöhe.

 

Bauleitplanerische Maßnahmen:

Es handelt sich bei der Frage nach den Möglichkeiten der Bauleitplanung um keine Entscheidung, die im Vorbescheidsverfahren geklärt werden kann. Die gesetzliche Möglichkeit, bestehendes Baurecht durch das Instrument des Bebauungsplanes zu verändern, besteht natürlich dem Grunde nach (fast) immer. Die aufgezeigten Grenzen des Einfügungsgebotes und des Rücksichtnahmegebotes wären aber auch in die planerische Abwägung einzustellen. Gerade in der Planung im Bestand kommt den durch die vorhandene Bebauung vorgefundenen Interessenausgleich eine gewichtige Bedeutung zu. Den Auswirkungen auf die nachbarlichen Interessen kommt also gewichtige Bedeutung zu. Ein städtebauliches Planungserfordernis ist nicht zu erkennen (§ 1 Abs. 3 BauGB) und kann auch zur Durchsetzung von einzelnen Bebauungsinteressen nicht begründet werden. Im Übrigen ist eine Nachverdichtung der Bebauung auch wegen der nur sehr eingeschränkt leistungsfähigen Erschließung und der beengten Straßenräume und Stellplatzflächen nicht zielführend.

 

Nachbareinwendung:

Von Seiten des südlichen Nachbarn (Mühltal 8) wurden mit Schreiben vom 15.09.2014 Einwendungen gegen den Antrag erhoben. Das Bauvorhaben wird abgelehnt, da es eine doppelte Länge gegenüber dem Nachbarhaus (Einwendungsführer) erreicht. Neben negativen Auswirkungen auf die Besonnung und baukonstrukiven Bedenken wurden auch die nachteiligen Auswirkungen auf den Charakter der dortigen Siedlung erwähnt. Das Schreiben liegt den Ausschussmitgliedern vor.

 

Bei der Entscheidung über das gemeindliche Einvernehmen wurden die vorgebrachten nachbarlichen Belange im Rahmen des Rücksichtnahmegebots bzw. der Abweichungsentscheidung nach § 34 Abs. 3a BauGB berücksichtigt. Diese Belange sind es unter anderem auch, die zur Unzulässigkeit des Untergeschoss-Anbaus führen.

Zwar liegt das beantragte Bauvorhaben im Norden zum Grundstück des Einwendungsführers, was die erwähnte Beschattungswirkung etwas relativiert. Für die Zulassungsentscheidung (städtebauliche Folgen einer Rahmenüberschreitung) war aber vor allem auch die Vorbildwirkung für Folgevorhaben zu beachten, die dann auch zur teilweisen Verweigerung des Einvernehmens (Untergeschoss-Haupthaus) führen. Über diesen Gebäudeteil hinaus sind aber geschützte Nachbarbelange nicht nachteilig betroffen (Rücksichtnahmegebot). So ist etwa eine bedrängende oder erdrückende Bebauung nicht zu erkennen. Vor baulich-konstruktiven Nachteilen (Bauschäden, Belästigung durch Laub etc.) schützen das Einfügungsgebot und das darin ohnehin zu prüfende Rücksichtnahmegebot nicht.

 

Bei der Beurteilung wurde unterstellt, dass in dem Gebäude 1 Wohneinheit entsteht.

 

Das Schreiben wurde dem Landratsamt Ebersberg zur Berücksichtigung nach Art. 68 Abs. 2 BayBO vorgelegt.

 

Nach Vorstellung der geplanten Baumaßnahme beschloss der Bau-, Werk- und Umweltausschuss einstimmig, dem Antrag auf Vorbescheid zum Abbruch und Neubau eines Wohnhauses mit Garage auf dem Grundstück Fl.Nr. 897/3 der Gemarkung Öxing, Mühltal 7, das gemeindliche Einvernehmen unter der Maßgabe zu erteilen, dass das nach Westen hin um 3 Meter auskragende Untergeschoss entfällt.

 

Herr Einhellig Christian, Ausschussmitglied, hat gemäß Art. 49 Abs. 1 Satz 1 GO als Planfertiger an der Beratung und Abstimmung nicht mitgewirkt.