Tagesordnungspunkt

Die Planunterlagen wurden vom Verwaltungsvertreter vorgestellt und erörtert. Antragsgegenstand sind der Umbau und der Anbau des bestehenden Zweifamilienhauses in der Wendelsteinstraße 3 zum Dreifamilienhaus. Dabei wird auch das bereits genehmigungsfrei (Art. 57 Abs. 1 Nr. 11 lit. c BayBO) ausgebaute Dachgeschoss zur selbständigen Wohnung umgebaut bzw. umgenutzt. Das Gebäude wird hierfür nach Westen hin auf der Breite des Baubestandes im Erdgeschoss und (teilweise) im Obergeschoss um 4,10 Meter verlängert (Anbau). Im Dachgeschoss wird der Anbau als Dachterrasse genutzt.

 

Das Vorhaben liegt im Geltungsbereich des übergeleiteten Baulinienplanes „Aiblinger Straße“, der im Rahmen seiner Festsetzungen (Baugrenzen und Baulinien) als einfacher Bebauungsplan gilt. Im Übrigen beurteilt sich die Zulässigkeit des Vorhabens nach dem Einfügungsgebot des § 34 BauGB (§ 30 Abs. 3 BauGB).

 

Der beantragte Anbau an der Westseite überschreitet die westliche Baugrenze, die nach Maßentnahme aus dem Bebauungsplan einen Abstand von 14 Meter (nördliche Giebelseite) bzw. 17 Meter (südliche Giebelseite) zur Westgrenze (Aiblinger Straße) vorschreibt. Hier ist aber zu berücksichtigen, dass bereits das Bestandsgebäude hinter der östlichen Baulinie um 1 Meter zurückbleibt, das bestehende Haus also abweichend vom Bebauungsplan weiter westlich errichtet wurde. Die „Baufläche“ selbst hat eine Länge von 15 Meter und wird mit dem Anbau lediglich um 1 Meter überschritten.

 

Die Abweichung widerspricht nicht den Grundzügen der Planung und erlaubt deshalb eine Befreiung. Die Befreiung ist städtebaulich vertretbar und auch unter Berücksichtigung der nachbarlichen Interessen mit öffentlichen Belangen vereinbar. Die Abweichung hält sich auch innerhalb der bisherigen Befreiungspraxis, die bei der Ermessensentscheidung zu berücksichtigen ist. So wurde auch beim Anwesen Wendelsteinstraße 5 eine Überschreitung der Baugrenze nach Westen um 2 Meter erteilt.

 

Hinweis:

Das Vorhaben liegt in der 40 Meter tiefen Anbaubeschränkungszone zur Staatsstraße St 2089 (Aiblinger Straße) gemäß Art. 24 Abs. 1 Nr. 1 BayStrWG. Durch die Abweichung entfällt das straßenrechtliche Einvernehmen auch nicht gem. Art. 24 Abs. 4 i.V.m. Art. 23 Abs. 3 BayStrWG. Straßenrechtliche Ausschlussgründe sind aber nicht zu erkennen, zumal langfristig eine Verlegung der Aiblinger Straße beabsichtigt ist.

 

Das Gebäude fügt sich auch hinsichtlich der absoluten Gebäudemaße (16 x 10,45 Meter) und der absoluten Grundfläche (160 m²) in die Eigenart der näheren Umgebungsbebauung ein.

 

Durch das Bauvorhaben bleiben die Anzahl der Vollgeschosse und die Bauhöhe des Bestandsgebäudes unverändert. Dennoch ist der Anbau aber bezüglich der Höhe einfügungsrelevant, da das Gelände nach Westen hin deutlicher (ca. 0,75 Meter) abfällt. Bedingt durch den Geländeverlauf entsteht eine Wandhöhe von 7 Meter, die den Rahmen der Umgebungsbebauung (WH 6 - 6,20 Meter) deutlich überschreitet. Die Bauvorlagen sehen aber bereits an den maßgeblichen Wandseiten eine Anpassung des natürlichen Geländes vor. Dort wird gebäudeumfassend eine Terrasse angelegt. Die künftige Geländehöhe am Fußpunkt der Außenwand führt damit zur Einhaltung des Einfügungsrahmens. Nur an der Nordseite fehlt eine Geländeanpassung und es bleibt das natürliche Gelände erhalten. In diesem Wandabschnitt ist aber die Rahmenüberschreitung durch die Geländesituation bedingt, womit die notwendige Besonderheit vorliegt, die das entstehen planungsbedürftiger Spannungen ausschließt (vgl. BayVGH vom 21.12.2010). Das Vorhaben entspricht damit dem Einfügungsgebot.

 

Durch die Schaffung einer weiteren Wohneinheit sind 2 zusätzliche Stellplätze herzustellen.

 

Bisher:

Mehrfamilienhaus 2 Wohneinheiten über 100 m²     je 2 Stpl.          4,0 Stpl.

Neu:

Mehrfamilienhaus 2 Wohneinheiten über 100 m²     je 2 Stpl.          4,0 Stpl.

Mehrfamilienhaus 1 Wohneinheit unter 100 m²        je 1,5 Stpl.       1,5 Stpl.

Summe                                  5,5 Stpl.          gerundet 6 Stpl.

 

 

Im Baubestand sind 2 Garagenstellplätze und 3 offene Stellplätze vorhanden. Durch einen weiteren offenen Stellplatz wird der gesetzliche Bedarf nachgewiesen.

 

Die geplante Stellplatzanordnung widerspricht aber der örtlichen Stellplatzsatzung, die zum Schutz der Parkmöglichkeiten im öffentlichen Straßenraum ab 4 Stellplätze / Garagen eine gesonderte Zufahrt verlangt. Die vorgefundene Erschließungs- und Bebauungsstruktur schließt aber eine eigene Zufahrt zu den Stellflächen aus. Aus diesem Grund sowie wegen der Begünstigungsregelung des Art. 47 Abs. 1 Satz 3 BayBO für die Änderung bestehender Gebäude zur Wohnraumschaffung ist die notwendige Abweichung vertretbar.

 

Nach Vorstellung der geplanten Baumaßnahme beschloss der Bau-, Werk- und Umweltausschuss einstimmig, dem Bauantrag zum Um- und Anbau des bestehenden Zweifamilienhauses in ein Dreifamilienhaus auf dem Grundstück Fl.Nr. 547/10 der Gemarkung Grafing, Wendelsteinstraße 3, das gemeindliche Einvernehmen zu erteilen.

 

Herr Einhellig Christian, Ausschussmitglied, hat gemäß Art. 49 Abs. 1 Satz 1 GO als Planfertiger an der Beratung und Abstimmung nicht mitgewirkt.