Tagesordnungspunkt

TOP Ö 6: Bauantrag der Frau Christina und des Herrn Christian Pagel zur Errichtung eines Einfamilienhauses mit einer Doppelgarage auf dem Grundstück Fl.Nr. 924/0 der Gemarkung Nettelkofen (Wasserburger Straße 41)

BezeichnungInhalt
Sitzung:22.07.2014   BWUA/002/2014 
DokumenttypBezeichnungAktionen

Der Bauantrag wurde vom Verwaltungsvertreter vorgestellt und erläutert:

 

Vorbescheid:

Für das Grundstück besteht ein bestandskräftiger Vorbescheid (Az.: V-1998-95 vom 10.10.2002). Der Vorbescheid regelt die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit für die Neubebauung des Grundstücks straßenseitig mit einem Doppelhaus (10 x 14 Meter) und einem Einfamilienhaus (9 x 12 Meter) nebst Garagen im rückwärtigen Grundstücksteil.

 

Antragsgegenstand ist die Errichtung eines Einfamilienhauses mit Doppelgarage nach Beseitigung des Baubestandes im rückwärtigen Grundstücksteil.

 

Der Vorbescheid (Art. 71 BayBO) stellt einen vorweggenommenen Teil der Baugenehmigung dar und trifft insoweit eine abschließende Regelung. Im Rahmen der Regelungs- und Bindungswirkung entfällt eine erneute Prüfung im nachfolgenden Baugenehmigungsverfahren mit der Folge, dass auch keine Entscheidung über das gemeindliche Einvernehmen mehr zu treffen ist.

 

Die Bindungswirkung entfällt jedoch, wenn das zur Baugenehmigung gestellte Vorhaben vom Vorbescheid mehr als nur geringfügig abweicht. Diese Abweichungen ergeben sich schon allein aufgrund der geänderten Gebäudestellung und fraglos aufgrund der geänderten Bauhöhe (Geschosstyp: E+I+D). Der Vorbescheid erlaubt ausdrücklich nur Gebäude des Bautyps E+D. Es ist deshalb gegenüber dem Bauantrag eine erneute Zulässigkeitsprüfung vorzunehmen.

 

Bereichszuordnung:

Der im Bestand mit einem Wohnhaus bebaute Grundstücksteil liegt im unbeplanten Innenbereich. Die Innenbereichszuordnung auch des rückwärtigen Grundstücksteils, der hier Antragsgegenstand ist, war umstritten, da er hinter das Bestandsgebäude in den Außenbereich (dieser beginnt mit Abschluss der Gebäudewand des letzten Gebäudes) hinausgreift. An dieser (sehr weitgehenden) Bereichszuordnung kann für den vom jetzt beantragten Vorhaben beanspruchten Grundstücksteil nicht mehr festgehalten werden. Es wird dort der Versuch unternommen, das Gebäude um weitere ca. 4 Meter in den unbebauten Außenbereich hinein zu erweitern. Ausgelöst wird diese Lageveränderung durch die (vom Vorbescheid abweichende) Errichtung einer weiteren Garage. Diese Lageveränderung führt auch dazu, dass keine ausreichende Ortsrandeingrünung mehr geschaffen werden kann (Grenzabstand nur noch 1,50 Meter). Für diesen Fall wird auch ein Planungserfordernis erkannt.

 

Einfügungsgebot:

Das Vorhaben wird mit 2 Vollgeschossen (Bautyp: E+1+D) beantragt. Die Wandhöhe beträgt 5,80 Meter (OK Aufschüttung bis Schnittpunkt mit der Dachhaut) und die Firsthöhe 9,15 Meter (ab Ok Aufschüttung). Maßgebend für die Bestimmung der Bauhöhe ist die äußere Wirkung des Gebäudes. Wird - wie hier zum Überschwemmungsschutz - das Gelände nur im Nahbereich des Gebäudes aufgefüllt, ist auch die Auffüllung höhenwirksam und damit einfügungsrelevant. Es entstehen damit nach Außen hin wirksame Wandhöhen von 6,50 Meter und eine Firsthöhe von 9,70 Meter.

 

In der näheren Umgebungsbebauung finden sich nur Gebäude mit niedrigen Wandhöhen von max. 5 Meter. Lediglich auf der gegenüberliegenden Straßenseite ist ein Gebäude mit einer Wandhöhe von 5,50 Meter zu finden, denen aber keine prägende Wirkung mehr beigemessen werden kann. Gleichzeitig überschreitet die beantragte Firsthöhe auch die des höchsten Gebäudes in der Umgebungsbebauung (9,30 Meter - Wasserburger Straße 33 a) sehr deutlich. Der durch die genannten Bauhöhen bestimmte Einfügungsrahmen ist auch hier als Obergrenze einzuhalten.

 

Gerade in der Ortsrandlage führt eine Überschreitung des Einfügungsrahmens zu negativen städtebaulichen Spannungen und entspricht nicht mehr dem Einfügungsgebot. In diesem Zusammenhang ist auch an einen (anderen) Vorbescheidsantrag vom 22.09.2009 zu erinnern, mit dem eine von der VB-Genehmigung vom 10.10.2002 abweichende Bebauung beantragt wurde. Dort musste ebenfalls das Einvernehmen aufgrund von Überschreitungen der vorgenannten Umgebungsbauhöhen (beantragt war dort eine Wandhöhe von 5,50 Meter) abgelehnt werden.

 

Die straßenmäßige Erschließung des Grundstücks erfolgt über eine Zufahrt zur Staatsstraße St 2080. Hierfür bedarf es der straßenrechtlichen Zulassung (außerhalb des Erschließungsbereiches der Ortsdurchfahrt in Form einer Sondernutzungserlaubnis, Art. 19 BayStrWG). Die Darstellung der Grundstückszufahrt in den Bauvorlagen fehlt. Die Einhaltung der straßenrechtlichen Anforderungen für die Zufahrt (vgl. auch die Stellungnahme 14.09.1998) kann nicht geprüft werden.

 

Das Baugrundstück (Fl.Nr. 924, ungeteilt) ist über die in der St 2080 verlaufenden Trinkwasserleitung erschlossen. Das Grundstück ist auch durch die zentrale Abwasserkanalisation der Stadt Grafing b.M. erschlossen, die über den Seeoner Bach (Durchlass) hinaus bis an das Baugrundstück heranreicht.

 

Hinweise:

1.  Das Vorhaben liegt vollständig im vorläufig gesicherten Überschwemmungsgebiet des Seeoner Baches. Die wasserrechtliche Zulassung nach § 78 Abs. 3 WHG vom Bauverbot im vorläufig gesicherten Überschwemmungsgebiet (§§ 78 Abs. 6, 76 Abs. 3 WHG) ist nicht beantragt und wird auch nicht durch die bauaufsichtliche Genehmigung ersetzt. Hierfür ist ein gesonderter Antrag erforderlich. Gemäß § 78 Abs. 3 WHG kann abweichend vom o.g. Bauverbot das beantragte Vorhaben nur zugelassen werden, wenn

  • kein Retentionsraumverlust verursacht wird,
  • keine nachteilige Veränderung des Hochwasserabflusses eintritt,
  • hochwasserangepasst gebaut wird und
  • bestehende Hochwasserschutzmaßnahmen nicht betroffen sind.

 

Wird die Bindungswirkung des Vorbescheides beansprucht, dann setzen sich die damit vermittelte Tatbestands- und Feststellungswirkungen gegenüber der später (Neuregelung des Hochwasserschutzes im BayWG und jetzt im WHG) eingetretenen Rechtsänderungen (Rückwirkungsverbot) in den Wassergesetzen durch. Wird ein „anderes Vorhaben“ beantragt, ist neu über die Vorhabenszulassung zu entscheiden und es sind dabei die zwischenzeitlich geltenden fachgesetzlichen Bauverbote zu beachten.

 

Insbesondere sind Auffüllungen unzulässig bzw. ist der durch Auffüllungen eintretende Retentionsraumverlust durch Abgrabungen auszugleichen. Bereits für den Vorbescheid wurde eine Flutmulde zum Ausgleich des künftigen Retentionsraumverlustes angelegt (Vorbescheid vom 10.10.2002 und Änderungsbescheid vom 16.10.2007). Fraglich sind aber die Auswirkungen auf die Abflussverhältnisse, die durch das Vorhaben wohl unvermeidbar verändert werden.

 

Im Übrigen ist im Rahmen der Baugenehmigung auch über eine wasserrechtliche Anlagengenehmigung nach Art. 20 BayWG zu entscheiden. Hier ist insbesondere auch unter Beachtung des Schutzes der Gewässerrandstreifens (Art. 21 BayWG) die Freihaltung eines 5 Meter breiten Uferstreifens zu fordern. Dies gilt für die ordnungsgemäße Gewässerunterhaltung auch für die geplanten Terrassen, Aufständerungen, Treppenanlagen und ggf. Nebenanlagen wie Gartengerätehütten. Aus Gründen der Wasserwirtschaft ist auf die in den 5-Meter-Uferstreifen hineinragenden Vorbauten zu verzichten.

 

3.  Im Kellergeschoss ist ein Büro vorgesehen. Inwieweit dieser Raum den Anforderungen des Art. 45 BayBO entspricht kann nicht beurteilt werden.

 

4.  Die Abstandsflächen des Gebäudes erstrecken sich in Teilbereichen auf das Nachbargrundstück Fl.Nr. 920 der Gemarkung Nettelkofen. Eine Abstandsflächenübernahme liegt nicht vor.

 

5. Für das Einfamilienhaus sind 2 Stellplätze notwendig, die über die Doppelgarage nachgewiesen werden. Die Garage ist jedoch nicht ordnungsgemäß befahrbar, da aufgrund der notwendigen Ortsrandeingrünung nicht der notwendige Rangierraum zur Verfügung steht. Die Garage ist deshalb in Richtung Süden zu verschieben.

 

6.  Derzeit wird die Bebauung für ein einheitliches Grundstück beantragt. Sofern eine Grundstücksteilung erfolgen soll, ist die Erschließung über Wegerechte bzw. Leitungsrechte zu sichern.

 

7. Das Vorhaben liegt in der Anbaubeschränkungszone (Art. 24 BayStrWG).

 


Nach Vorstellung der geplanten Baumaßnahme beschloss der Bau-, Werk- und Umweltausschuss einstimmig, dem Bauantrag der Frau Christina und des Herrn Christian Pagel zur Errichtung eines Einfamilienhauses mit einer Doppelgarage auf dem Grundstück Fl.Nr. 924/0 der Gemarkung Nettelkofen, Wasserburger Straße 41, das gemeindliche Einvernehmen nicht zu erteilen.

 

 

Anwesend 11

Das Ausschussmitglied Herr Dr. Karl-Heinz Fröhlich ist erschienen.