Tagesordnungspunkt

TOP Ö 8: Vollzug des BauGB;
Änderung des Bebauungsplanes "Hammerschmiede-, Glonner-, von-Hazzi-Straße" für das Grundstück Fl.Nr. 504/3 der Gemarkung Grafing, Riemerschmidstraße 4;
Antrag vom 05.07.2014

BezeichnungInhalt
Sitzung:22.07.2014   BWUA/002/2014 
DokumenttypBezeichnungAktionen

Eingangs wurde auf die mit der Ladung an die Stadtratsmitglieder übersandte Beschlussvorlage verwiesen und vom Vertreter der Verwaltung das Wesentlichste nochmals kurz erläutert.

 

1. Antragsinhalt:

Mit Schreiben vom 05.07.2014 haben die Herren Johann, Rudi und Gerhard Sewald die Änderung des Bebauungsplanes „Hammerschmiede/Glonner-/von-Hazzi-Straße“ beantragt, um eine wirtschaftliche und zeitgemäße Nutzung des Grundstücks zu ermöglichen. Hierfür soll für die Grundstücke Fl.Nrn. 504/3 und 504/4 der Gemarkung Grafing der bestehende Bebauungsplan so geändert werden, dass eine auf die Grundstücksgrößen und -zuschnitte abgestimmte Bebauung der Grundstücke erfolgen kann.

 

2. Sachverhalt:

Von den Antragstellern wurde ein Vorbescheid (Art. 71 BayBO) für die Bebauung des Grundstücks Fl.Nr. 504/3 der Gemarkung Grafing mit einer Hausgruppe (Dreispänner) beantragt. Das Baugrundstück liegt im Geltungsbereich des qualifizierten Bebauungsplans „Hammerschmiede/Glonner-/von-Hazzi-Straße“. Mit Beschluss des Bau-, Werk- und Umweltausschusses vom 24.06.2014 musste das gemeindliche Einvernehmen (§ 36 BauGB) verweigert werden, da durch erhebliche Abweichungen die Grundzüge der Planung berührt werden und damit bereits eine Befreiung ausscheidet. Auf die ausführlicheren Ausführungen in der Niederschrift zur o.g. Sitzung des Bau-, Werk- und Umweltausschusses wird verwiesen.

 

Der betroffene Bebauungsplan „Hammerschmiede/Glonner-/von-Hazzi-Straße“ trat in seiner ursprünglichen Fassung für das Gesamtgebiet am 10.08.1965 in Kraft. Eine Besonderheit der Bebauungspläne aus dieser „ersten Generation“ (das BBauG wurde im Juni 1961 in Kraft gesetzt) ist die Festsetzungsbeschränkung der zum Aufstellungszeitpunkt bereits bebauten Grundstücke auf den Baubestand. Es wurde dort für das Grundstück Fl.Nr. 504/3 mit einer Größe von 645 m² lediglich die überbaubare Grundstücksfläche auf den Umfang des bestehenden Gebäudes mit ca. 90 m² Grundfläche festgesetzt.

 

 

Auch die Festsetzung der Dachform (50-55° Dachneigung) bzw. zur Geschossentwicklung (Anzahl der Vollgeschosse: E+D = Erdgeschoss mit ausbaufähigem Dachgeschoss) und zur zulässigen Grund- und Geschossflächenzahl (GRZ 0,22; GFZ 0,40 unter Anrechnung von Aufenthaltsräumen in Nichtvollgeschossen gemäß § 20 Abs. 2 BauNVO 1962) ist auf die damalige Bebauung abgestimmt. Durch Regelungen zur Bauweise wurde auch die Hausform festgesetzt und lässt hier nur ein Einzelhaus zu. Letztendlich ermöglicht der rechtsgültige Bebauungsplan nur eine Bebauung untergeordneten Umfangs mit der Geschossentwicklung E+D und steilem Satteldach. Hierfür ist eine Baufläche für eine Einzelgarage festgesetzt.

 

3. Erforderlichkeit der Bebauungsplanänderung:

Aufgrund der Erfahrungen mit vielfachen Bauwünschen für gleichartige Grundstücke (Bestandsfestsetzung) wurde vom Bau-, Werk- und Umweltausschuss ausdrücklich auf die Möglichkeit einer Bebauungsplanänderung hingewiesen. In der Vergangenheit wurde regelmäßig (oft und irrtümlich aus Zeitgründen) versucht, durch Reduzierung der Bebauung eine Befreiungslage zu konstruieren. Zufriedenstellende Ergebnisse - das gilt sowohl für die Stadt als auch für den Bauherrn - wurden selten erzielt. Hinzu kommen auch die (begründeten) nachbarlichen Interessen, deren Wahrung im Rahmen der Ermessensabwägung ebenfalls zu berücksichtigen wäre.

 

Der bestehende Bebauungsplan entspricht nicht mehr den geänderten Bebauungsbedürfnissen und den gewandelten städtebaulichen Interessen. Nur mit einer Änderung des Bebauungsplans kann eine angemessene Bebauung des Grundstückes erreicht werden. Beispielhaft wird auf den Teilbereich an der „Pienzenauer Straße“ im dortigen Plangebiet verwiesen, für den in vergleichbarer Planungskonstellation im Jahr 2011 eine Bebauungsplanänderung durchgeführt wurde.

 

Bebauungspläne sind gemäß § 1 Abs. 3 BauGB aufzustellen (gleiches gilt gem. § 1 Abs. 8 BauGB auch für Änderungen und Aufhebungen), sobald und soweit es für die städtebauliche Entwicklung und Ordnung erforderlich ist. Bei dieser anhand der städtebaulichen Anforderungen ausgerichteten Ermessensentscheidung ist zu berücksichtigen, dass eine bloße Aufhebung des bestehenden Bebauungsplans hier nicht zielführend ist. Für die Grundstücke besteht auch künftig ein Bedürfnis einer planerischen Koordination der öffentlichen Belange und privaten Interessen (Umgebungsbebauung, nachbarliche Interessen). Das bloße Einfügungsgebot (§ 34 BauGB) ist nicht in der Lage, diese Planungssituation einer sachgerechten Lösung zuzuführen.

 

Das Planungserfordernis des § 1 Abs. 3 BauGB verlangt für die Bauleitplanung hinreichend gewichtige städtebauliche Allgemeinbelange. Diese Voraussetzungen liegen dann nicht vor, wenn ein Bebauungsplan in erster Linie der Förderung privater Eigentümerinteressen dient (Verbot der Gefälligkeitsplanung), etwa zur Legalisierung von unzulässigen Bauvorhaben. Entscheidend ist, ob sich einleuchtende öffentliche Interessen für diese Planung ins Feld führen lassen, also die Bauleitplanung auf tragfähige städtebauliche Argumente gestützt werden kann. Diese stehen hier außer Frage, da der Bebauungsplan nicht mehr den neuzeitlichen Ansprüchen der Ortsplanung entspricht, die auf einen sparsamen Umgang mit Grund und Boden ausgerichtet ist und die vorrangige Maßnahme zur Innenentwicklung verlangt (§§ 1 Abs. 5 Satz 3, § 1a Abs. 3 und § 1 Abs. 4 BauGB i.V.m. LEP 2013, G 3.1 und Z 3.2).

 

Hinsichtlich der räumlichen Reichweite ist der Änderungsbereich ausschließlich nach städtebaulichen Kriterien zu bestimmen. Aufgrund der unmittelbaren Zusammenhänge und Auswirkungen sowie der identischen Planungssituation ist deshalb auch das Nachbargrundstück Fl.Nr. 504/4 in den Geltungsbereich einzubeziehen.

 

 

4. Planungsziel:

Ziel der Bebauungsplanänderung ist die verbesserte Ausnutzbarkeit des Grundstücks für eine Wohnbebauung. Ob das von den Antragstellern verfolgte Ziel einer Hausgruppe (Dreispänner) mit Grundmaßen von 10 x 21 Meter erreichbar ist, kann nicht als gesichert betrachtet werden und muss im Rahmen der Bebauungsplanung erst noch untersucht werden. Jedenfalls ist aber eine Intensivierung der Nutzung hinsichtlich der überbaubaren Grundstücksfläche, der Geschossentwicklung und der Bauweise (Haustyp) hin zu einer 2-geschossigen Bebauung beabsichtigt.

 

5. Grundsatzbeschluss, Planungskosten:

Da es sich lediglich um die Planänderung bereits bebaubarer Grundstücke handelt, kommt der Grundsatzbeschluss zur Wohnungsbaupolitik vom 15.11.2011 nicht zur Anwendung. Der Grundsatzbeschluss zur Wohnungsbaupolitik, der bei „Ausweisung und Schaffung“ von Baurecht zur Anwendung kommt, ist entsprechend dem in § 11 BauGB normierten Rechtsgrundsatz auszulegen. Danach sind die Gemeinden nur zum Abschluss städtebaulicher Verträge berechtigt, wenn nicht bereits ein Anspruch auf Bebauung besteht und der Vertrag nach Inhalt und Zweck angemessen ist. Jedenfalls das Angemessenheitserfordernis steht einer Einheimischensicherung entgegen, da hier eine wirtschaftliche Gesamtbetrachtung der gesamten Leistungsbeziehungen vorausgesetzt wird. Im Mittelpunkt steht die durch den Bebauungsplan entstehende Wertschöpfung. Da das Grundstück bereits jetzt vollständig als Wohnbaugrundstück festgesetzt ist und eine entsprechende Wertqualität besitzt, berechtigt allein die Verbesserung der Ausnutzbarkeit nicht zum Abschluss von Sicherungsverträgen nach § 11 Abs. 1 Nr. 2 BauGB.

 

Die Änderung dient vorrangig den privaten Interessen der Grundstückseigentümer an einer verbesserten baulichen Nutzung. Entsprechend der Vollzugspraxis ist die Bebauungsplanänderung deshalb von der Planungskostenübernahme des Antragstellers bzw. der begünstigten Eigentümer abhängig (§ 11 Abs. 2 Satz 1 BauGB).

 


Der Bau-, Werk- und Umweltausschuss beschloss einstimmig, dem Stadtrat folgende Beschlussfassung zu empfehlen:

 

1. Entsprechend dem Antrag der Herren Johann, Rudi und Gerhard Sewald wird beschlossen, dass Bebauungsplanverfahren zur Änderung des Bebauungsplans „Hammerschmiede/Glonner-/von-Hazzi-Straße“ für den Bereich der Grundstücke Fl.Nrn. 504/3 und 504/4 der Gemarkung Grafing einzuleiten (Aufstellungsbeschluss gem. § 2 Abs. 1 BauGB). Die Änderung des Bebauungsplans erfolgt im beschleunigten Verfahren gem. §13a BauGB als Bebauungsplan zur Innenentwicklung.

 

2. Gemäß § 13a Abs. 2 Nr. 1 BauGB i.V.m. § 13 Abs. 2 Nr. 1 BauGB wird bestimmt, dass von einer frühzeitigen Unterrichtung und Erörterung nach § 4 Abs. 1 BauGB abgesehen wird. Die frühzeitige Bürgerbeteiligung gemäß § 3 Abs. 1 BauGB ist durch Unterrichtung und Erörterung durch das Bauamt durchzuführen.

 

3. Die Kosten des Bebauungsplanverfahrens haben die Antragsteller zu tragen; dies ist durch Abschluss eines städtebaulichen Vertrags (§ 11 BauGB) sicherzustellen. Das Bebauungsplanverfahren ist erst fortzuführen, wenn diese Vereinbarung abgeschlossen ist.

 

4. Mit den Planungsleistungen ist der Planungsverband Äußerer Wirtschaftsraum München zu beauftragen.