Tagesordnungspunkt

TOP Ö 3: Bauantrag der Frau Irmgard Anna-Maria Zäuner zum Neubau von zwei Wohnhäusern mit 7 und 2 Wohnungen und Tiefgarage auf dem Grundstück Fl.Nr. 36/0 der Gemarkung Grafing (Brückenweg 4)

BezeichnungInhalt
Sitzung:22.07.2014   BWUA/002/2014 
DokumenttypBezeichnungAktionen

Der Bauantrag wurde vom Vertreter der Verwaltung vorgestellt. Es wurde die Errichtung eines Mehrfamilienhauses mit 7 Wohnungen (11,99 x 20,99 Meter) und (versetzt daran angebaut) eines Mehrfamilienhauses mit 2 Wohnungen (8,74 x 11,97 Meter) beantragt. Die Stellplätze werden in der Tiefgarage errichtet, die über den Brückenweg angefahren wird.

 

Art der baulichen Nutzung:

Das Vorhaben liegt im unbeplanten Innenbereich und beurteilt sich nach § 34 BauGB. Das geplante Mehrfamilienwohnhaus ist innerhalb des hier gegebenen (faktischen) Allgemeinen Wohngebietes zulässig (§ 34 Abs. 2 BauGB, § 4 Abs. 2 Nr. 1 BauNVO).

 

Hinweise auf unzumutbare Umwelteinwirkungen aus oder gegenüber dem südlich angrenzenden Gewerbebetrieben (§ 15 BauNVO) sind nicht zu erkennen, zumal die geplante Bebauung nicht näher als die benachbarte Bebauung an die Gewerbebetriebe heranrückt.

 

Umgebungsbebauung:

Hinsichtlich des Einfügungsgebotes ist festzustellen, dass der für den Einfügungsrahmen maßgebliche räumliche Umkreis sich danach bestimmt, inwieweit sich das Vorhaben darauf auswirkt und anderseits die Umgebung das Vorhaben prägt. Hier ist auf die individuelle städtebauliche Situation abzustellen. Keine Prägungswirkung kommt dabei der Bebauung auf dem gewerblich geprägten Grundstück Fl.Nr. 120/2 (Enthammer Hof) zu, obwohl diese unmittelbar angrenzt. Hier stoßen in auffälliger Weise zwei unterschiedlich geprägte Baugebiete aufeinander, die durch andersartige Siedlungsstrukturen gekennzeichnet sind. Prägende Wirkung kommt hinsichtlich der Art und des Maßes der baulichen Nutzung allein der Bebauung in den Straßenzügen „Kühberg“ und „Brückenweg“ zu.

 

Bauhöhen:

Hinsichtlich der Bauhöhen (Wandhöhe 6,45 Meter und Firsthöhe 9,90 Meter) entspricht das Vorhaben dem Einfügungsgebot. Identische Höhenmaße wurden zuletzt auch für die Neubebauung der westlich und südlich gelegenen Nachbargrundstücke genehmigt. Die Quergiebel stellen wegen ihrer Größen (maximal 5 Meter und Einhaltung des Drittelmaßes) untergeordnete Bauteile dar und bleiben bei der Einfügungsprüfung außer Betracht. 

 

Grundfläche und Grundmaße:

Die absolute Grundfläche der Gebäude, deren Grundmaße und die verbleibenden Freiflächen im Verhältnis zur Umgebungsbebauung sind hier eingehender zu prüfen. So überschreitet das Gebäude mit einer Grundfläche von 350 m² und einer Gesamtlänge von knapp 33 Meter den aus der näheren Umgebung zu ermittelnden Einfügungsrahmen. Die nähere Umgebungsbebauung ist geprägt mit Gebäudelängen von max. 21 Meter. Baukörper dieser Größe finden sich erst in der weiteren Umgebung (Frühlingstraße, Kastenwirt Anger, Mühlenstraße) oder im ebenfalls nicht mehr prägenden „Enthammer Hof“ unmittelbar südlich. Hinsichtlich der Gebäudebreite ist zu berücksichtigen, dass die Balkone als untergeordnete Bauteile ausgebildet und damit nicht einfügungsrelevant sind.

 

Ein Vorhaben fügt sich trotz Überschreitung des Einfügungsrahmens in die Umgebungsbebauung ein, wenn es keine städtebaulichen Spannungen begründet und damit kein Planungserfordernis auslöst. Die Gefahr, dass das Vorhaben - auch aufgrund der damit geschaffenen Rahmenbildung für Folgevorhaben - die Umgebung in Unordnung bringt, ist nicht zu erkennen. Das zeigt die ortsplanerische Verträglichkeit von vergleichbaren Gebäudegrößen in der weiteren Umgebung. Entscheidend für dieses Beurteilungsergebnis ist aber die besondere Gebäudegestalt, und zwar eines seitlichen Versatzes in Kombination mit einer Höhenabstufung. Dadurch wird in der äußeren Wahrnehmbarkeit eine Gebäudegliederung geschaffen, die die von Gebäuden dieser Größenordnung ansonsten ausgehende negative Wirkung korrigiert. Diese für die Einfügungsbeurteilung maßgebliche äußere Wirkung ist es, die eine städtebauliche Verträglichkeit in einer Umgebung noch erkennen lässt, die ansonsten durch eine kleinteilige Bebauung geprägt ist.

 

Selbst wenn man bei dieser Beurteilung zu einem anderen Ergebnis kommt, liegen die Voraussetzung für eine Einfügungsabweichung nach § 34 Abs. 3a BauGB vor. Dieser erweiterte Zulassungstatbestand wurde um die Erneuerung (Neuerrichtung anstelle Altbebauung) von Wohngebäuden erweitert. Aufgrund der nach allgemeinen Gesichtspunkten des Städtebaus bei § 34 Abs. 3a BauGB zu treffenden Ermessensentscheidung, bei der insbesondere auch der Belang der angemessenen Innenentwicklung berücksichtigt werden kann, ist die städtebauliche Vertretbarkeit - die erwähnte Gebäudegliederung hier ebenfalls vorausgesetzt - noch gegeben.

 

Freiflächen:

Was die Freiflächen anbetrifft, gelingt es durch die Errichtung einer Tiefgarage, das in der Umgebungsbebauung vorgefundene Freiflächenverhältnis noch zu wahren.

 

Überbaubare Grundstücksflächen:

Mit Straßenabständen von 5 Meter (Kühberg) und 6 Meter (Brückenweg) werden die in den betroffenen Straßenzügen bestehenden (faktischen) Baugrenzen beachtet.

Die TG-Rampe als Nebenanlage ist außerhalb der faktischen Baugrenze zulässig, da der hierfür (Nebengebäude) gesondert zu ermittelnde Einfügungsrahmen (mind. 3 Meter) beachtet ist.

Soweit überhaupt der Anwendungsbereich eröffnet ist, wird vorsorglich eine Abweichung von der Straßenabstandsregelung der Stellplatzsatzung (5 Meter für Garagen) erteilt.

 

Erschließung:

Für das Vorhaben ist zur Sicherung der für die Erschließung notwendigen Verkehrsflächen im Brückenweg noch eine Grundabtretung für eine Aufweitung auf 6 Meter notwendig. Entsprechendes wurde bei den südlichen Neubauvorhaben verlangt, um dort zumindest einen einseitigen Gehweg errichten zu können. Die Grundstückseigentümerin hat der Abtretung einvernehmlich zugestimmt; der Notarvertrag ist in Vorbereitung. Zur rechtlichen Sicherung wurde bereits die unwiderrufliche Zustimmung zur Widmung erklärt.  

 

Hinweis:

Die Tiefgaragenzufahrt überschreitet mit dem oberirdischen Teil die an der Grenze max. zulässigen 9 Meter als Grenzanlage. Ein Antrag auf Abweichung liegt vor.

 

Der für das Mehrfamilienhaus notwendige Kinderspielplatz (Art. 7 Abs. 2 BayBO) ist nicht dargestellt (§ 7 Abs. 3 Nr. 12 BauVorlV).

 

Für das Vorhaben entsteht folgender Stellplatzbedarf:

 

8 Wohnungen kleiner 100 m² Wohnfl. zu je 1,5 Stpl.            12 Stpl.

1 Wohnung größer 100 m² Wohnfl. zu 2,0 Stpl.                     2 Stpl.

Summe                                                                                  14 Stpl.

 

Nachgewiesen werden 16 Stellplätze in der Tiefgarage und 2 Stellplätze oberirdisch. Die oberirdischen Stellplätze dienen dem Stellplatznachweis der Besucherstellplätze. Der Stellplatzbedarf ist mit den 18 Stellplätzen gedeckt.

 

Die oberirdischen Stellplätze sind aufgrund der geringen Straßenbreite der Straße „Kühberg“ (5 Meter) nur ordnungsgemäß befahrbar, wenn ein Rangierbereich von 6 Meter geschaffen wird. Das wurde berücksichtigt.

 


Nach Vorstellung der geplanten Baumaßnahme beschloss der Bau-, Werk- und Umweltausschuss einstimmig, dem Bauantrag der Frau Irmgard Anna-Maria Zäuner zum Neubau von zwei Wohnhäusern mit 7 und 2 Wohnungen und Tiefgarage auf dem Grundstück Fl.Nr. 36/0 der Gemarkung Grafing, Brückenweg 4, das gemeindliche Einvernehmen zu erteilen.