Tagesordnungspunkt

TOP Ö 2: Antrag auf Vorbescheid des Herrn Klaus Peter Mayr zur Nutzungsänderung einer ehemaligen Wohnung im bestehenden Dachgeschoss in Büroräume auf dem Grundstück Fl.Nr. 1/0 der Gemarkung Grafing (Münchener Straße 2)

BezeichnungInhalt
Sitzung:22.07.2014   BWUA/002/2014 
DokumenttypBezeichnungAktionen

Eingangs wurde vom Verwaltungsvertreter darüber informiert, dass bei der Ladung in der Tagesordnungspunktbezeichnung ein Schreibfehler unterlaufen ist und es sich bei den vorliegenden Antragsunterlagen nicht um einen Bauantrag, sondern um einen Antrag auf Vorbescheid handelt.

 

Im Folgenden wurden die Planunterlagen vorgestellt. Es wurde ausgeführt, dass mit dem Antrag auf Vorbescheid gemäß Art. 71 BayBO eine Entscheidung über folgende Einzelfragen des Bauvorhabens (Nutzungsänderung einer ehemaligen Wohnung im bestehenden Dachgeschoss in Büroräume) begehrt wird:

 

-        Wie viele KFZ-Stellplätze müssen errichtet werden bzw. nachgewiesen werden?

 

-        Steht den geplanten Dachflächenfenstern aus Belangen des Denkmalschutzes etwas entgegen?

 

 

Zulässigkeit des Verfahrens:

Da der Vorbescheid ein vorweggenommener Teil der späteren Baugenehmigung ist, kann der Prüfungsumfang nicht über den des Baugenehmigungsverfahrens hinausgehen. Das gilt insbesondere im hier maßgeblichen vereinfachten Genehmigungsverfahren (Art. 59 BayBO). Die Entscheidung über die Stellplatzpflicht ist aber wegen der Regelung der örtlichen Stellplatzsatzung (örtliche Bauvorschriften, Art. 59 Nr. 1 BayBO) zulässiger Antragsgegenstand. Gleiches gilt gemäß Art. 59 Nr. 3 BayBO für das aufgedrängte Nebenrecht, also durch die Baugenehmigung ersetzte Gestattungen nach anderen Rechtsbereichen wie hier dem Denkmalschutzrecht.

 

1. Denkmalschutz:

Die Beurteilung unterfällt nicht dem gemeindlichen Einvernehmen (§ 36 BauGB). Eine Stellungnahme entfällt.

 

2. Stellplätze:

Die Beurteilung unterfällt ebenfalls nicht dem gemeindlichen Einvernehmen (§ 36 BauGB). Bei der Beurteilung der Stellplatzpflicht kommt den Stellungnahmen der Gemeinden jedoch entscheidungserhebliche Bedeutung zu. Die Stadt Grafing b.M. nimmt hierzu wie folgt Stellung:

 

Das Vorhaben ist beschrieben mit der Änderung der Nutzung des Dachgeschosses für Büroräume. Nach den Antragsangaben sollen diese Räume vormals als Wohnung genutzt worden sein. Vom Antragsteller wurden zum Nachweis Fotos vorgelegt, die eine (frühere) Wohnraumnutzung darstellen.

 

Bei Nutzungsänderungen sind nach Art. 47 Abs. 1 Satz 2 BayBO die durch die Änderung zusätzlich zu erwartenden Stellplätze herzustellen. Der Mehrbedarf wird ermittelt durch den Vergleich zwischen dem Stellplatzbedarf der geänderten Anlage und dem Stellplatzbedarf für die bisher rechtmäßig bestehende und genutzte Anlage.

 

In den Bauakten des historischen Gebäudes findet sich lediglich eine Baugenehmigung vom 24.09.1951 über den Ladenausbau. Dort wurden eine Ladennutzung im Erdgeschoss und eine Wohnnutzung im Obergeschoss zugelassen. Über die Nutzung der Dachräume machen die Unterlagen keine Angaben. Hinweise können aber aus einer Anfrage aus dem Jahr 2006 entnommen werden, die vom Antragsteller selbst zur Klärung der Stellplatzverhältnisse des Anwesens ergangen ist. Dort wurde für die Dachräume angegeben, dass es sich um ungenutzte Speicher- und Abstellräume handelt. Dass sich dadurch aber eine vormalige Wohnnutzung ausschließt, kann dieser Erklärung nicht entnommen werden. Eine Nutzung als Abstellraum / Speichernutzung stellt keine selbständige Hauptnutzung dar; durch diese Verwendung würde eine vormals zulässige Wohnnutzung damit nicht ihre Legalität verlieren.

 

Die Bildnachweise erlauben ebenfalls keinen Rückschluss darauf, ob es sich um eine eigenständige Wohnung gehandelt hat oder nur um Wohnräume für die zugelassene Wohnung im Obergeschoss. Auch lassen sie keine Angaben über den Zeitpunkt der Wohnnutzung zu.

 

Bei der Beurteilung scheidet eine bisher ausgeübte Nutzung als Vergleichsmaßstab auch nicht schon deshalb aus, weil sie möglicherweise baurechtlich nicht genehmigt war (sog. formale Legalität). Ausreichend für die Herleitung des Bestandschutzes - auch hinsichtlich der Stellplatzpflicht - wäre bereits die materiell-rechtliche Genehmigungsfähigkeit (materielle Legalität), d.h. die Genehmigungsfähigkeit der bisher ausgeübten Nutzung.

 

Aufgrund des Amtsermittlungsgrundsatzes (Art. 24 BayVwVfG) trifft dem Antragsteller keine Beweisführungspflicht. Die materielle Beweislast trifft bei unerweislichen Lebenssachverhalten in Genehmigungsverfahren regelmäßig die Behörde. Dabei ist man - vor allem bei historischen Bauwerken - oftmals auf Vermutungsregeln oder Anscheinsbeweise angewiesen. Zumindest die Gebäudestruktur (Raumhöhen, innere Erschließung, und die konkrete Ausgestaltung / Raumzustand (Bodenbeläge, Türen etc.)) lassen eine Widerlegung der Nutzung als Wohnung nicht zu, sondern sprechen augenscheinlich für eine entsprechende (damals auch zeitgemäße) Nutzung.

 

Mangels anderweitiger Unterlagen kann nach den Grundsätzen des Anscheinsbeweises die frühere Wohnnutzung nicht widerlegt werden. Auch ist nicht ersichtlich, dass zum damaligen Zeitpunkt der Wohnnutzung Genehmigungshindernisse entgegengestanden wären. Die fehlenden Stellplätze jedenfalls waren bis etwa vor 40 Jahren regelmäßig kein Genehmigungsausschluss.

 

Es muss letztendlich zugunsten des Antragstellers von der zumindest materiellen Legalität der früheren Wohnnutzung in den Dachräumen ausgegangen werden. Damit ist aber noch nicht ausgesagt, dass es sich um eine selbständige Wohnung handelt. Selbst in der Mitteilung vom 27.06.2014 wird erklärt, dass „das Dachgeschoss zur Wohnung … gehörte“. Hierfür spricht auch wiederum die konkrete Ausgestaltung der Räume, die keine eigene Kochgelegenheit und auch keine Sanitärräume erkennen lassen. Damit wären diese Räume der (früheren) Wohnung im Obergeschoss zuzurechnen, die aber bereits ursprünglich mit über 100 m² und damit 2 bestandsgeschützten Stellplätzen berücksichtigt wurde. In diesem Fall entsteht ein zusätzlicher Stellplatz, der auch durch Ablösung nachgewiesen werden kann.

 

Durch die Nutzungsänderung zu Büroräume errechnet sich folgender Stellplatzbedarf:

 

Bisher genehmigte Nutzung (B-2012-2231):

EG: Laden 1          23,61 m²

        Laden 2          41,59 m²

        Laden 3          39,15 m² - insges. 104,35 m² bei 1 Stpl. je 40 m² Verkaufsfläche

                                               => 2,61 Stellplätze.

OG: Praxis (neu)   22,96 m²

        Büro 2            14,66 m²

        Büro 3            13,37 m² - insges. 50,99 m² Bürofläche bei 1 Stpl. je 40 m² Haupt-

                                                nutzfläche => 1,27 Stellplätze.

 

a) Dachräume (DG + Spitzboden): 1 Wohnung (< 100 m² Wohnfläche)   1,5 Stpl.  oder

b) Dachräume (DG + Spitzboden): Wohnräume der Wohnung im OG         0    Stpl.

 

Gesamtbedarf: 5,38 Stellplätze oder 3,88 Stellplätze

 

Bedarf nach künftiger Nutzung:

EG:     unverändert

OG:     unverändert

DG:     Büroflächen insges. 37,90 m² bei 1 Stpl. je 40 m² Hauptnutzfläche

Stellplatzbedarf von 0,95 Stellplätzen (die Sozialräume und die Diele sind nicht

anzurechnen da diese keine Hauptnutzflächen darstellen)

 

Gesamtbedarf: 4,83 Stellplätze

 

Nur bei der Anerkennung als eigene Wohnung würde kein zusätzlicher Stellplatzbedarf entstehen.

 


Nach Sachvortrag beschloss der Bau-, Werk- und Umweltausschuss einstimmig, dem Antrag auf Vorbescheid des Herrn Klaus Peter Mayr zur Nutzungsänderung einer ehemaligen Wohnung im bestehenden Dachgeschoss in Büroräume auf dem Grundstück Fl.Nr. 1/0 der Gemarkung Grafing, Münchener Straße 2, das gemeindliche Einvernehmen zu erteilen.