Tagesordnungspunkt

Die Beschlussvorlage lag den Ausschussmitgliedern vor.

 

Der Stadtrat hat am 10.07.2012 für die Grundstücke Fl.Nrn. 573 und 574 der Gemarkung Grafing die Aufstellung eines Bebauungsplans zur Ausweisung eines „Sondergebiets Bau- und Wertstoffhof“ beschlossen. Das Plangebiet liegt südlich der „Gärtnerei Köstler“ am Schammacher Weg (Gemeindestraße zwischen Schammach und Grafing, Glonner Straße). Mit dieser Baulandausweisung soll die zeitnahe Verlegung des bisher beengt und in einem Wohngebiet gelegenen Bauhofs (von-Hazzi-Straße) vorbereitet werden. Später ist dort auch eine Zusammenlegung mit dem städtischen Wertstoffhof (bisher an der Jahnstraße) möglich, derzeit aber nicht geplant (Standortvorsorge). Das Plangebiet hat eine Größe von ca. 14.400 m² und grenzt an die sog. „Haidlinger Lacke“ (Biotopfläche) an, die es nach Westen und Süden abschirmt.

 

Die Bebauungsplanaufstellung erfolgt im Parallelverfahren (§ 8 Abs. 2 BauGB) gleichzeitig mit der 13. Änderung des Flächennutzungsplanes.

 

Im Aufstellungsverfahren erfolgte jetzt in der Zeit vom 06.05.2013 bis 07.06.2013 die Unterrichtung über die allgemeinen Ziele und Zwecke der Planung sowie ihrer voraussichtlichen Auswirkungen (frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung gem. § 3 Abs. 1 BauGB). Anschließend wurde am 11.06.2013 die Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 1 BauGB durchgeführt und auch zur Äußerung im Hinblick auf den erforderlichen Umfang und Detaillierungsgrad der Umweltprüfung nach § 2 Abs. 4 BauGB aufgefordert. Nach Prüfung der Stellungnahme im Bau-, Werk- und Umweltausschuss am 19.11.2013 und des dort gefassten Billigungs- und Auslegungsbeschlusses wurde in der Zeit vom 17.02.2014 bis 21.03.2014 die öffentliche Auslegung gemäß § 3 Abs. 2 BauGB sowie in der Zeit vom 21.03. bis 21.04.2014 die Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange (§ 4 Abs. 2 BauGB) durchgeführt.

 

Im Rahmen der planerischen Abwägung sind die eingegangenen Stellungnahmen beschlussmäßig zu behandeln. Gemäß Art. 32 Abs. 2 Nr. 2 GO i.V.m. § 2 Nr. 8, § 8 Abs. 1 Nr. 3 Buchst. b der Geschäftsordnung des Stadtrates ist der Bau-, Werk- und Umweltausschuss als beschließender Ausschuss zuständig für den Erlass von Bebauungsplänen. Dies gilt auch für den gegenständlichen Bebauungsplan, der gemäß § 10 Abs. 2 i.V.m. § 8 Abs. 3 Satz 2 BauGB der Genehmigung bedarf (Bekanntmachung vor Abschluss der im Parallelverfahren geführten Flächennutzungsplanänderung), da der Beschlussvorbehalt des Stadtrates für genehmigungspflichtige Angelegenheiten (§ 2 Nr. 7 GeschO) subsidiär ist zur speziellen Delegationsregelung für Bebauungspläne.

 

Im Rahmen der öffentlichen Auslegung gemäß § 3 Abs. 2 BauGB wurden keine Äußerungen vorgebracht. Im Rahmen der Beteiligung der Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 2 BauGB haben Äußerungen vorgebracht:

 

1.   Gesundheitsamt Ebersberg

2.   Amt für Ernährung, Landwirtschaft und Forsten, Ebersberg

3.   Landratsamt Ebersberg

 

 

Stellungnahmen ohne abwägungsrelevante Äußerungen haben vorgebracht:

 

1.   Landesbund für Vogelschutz

2.   Industrie- und Handelskammer München

3.   Kreisbrandinspektion Ebersberg

4.   Staatl. Bauamt Rosenheim

5.   Amt für ländliche Entwicklung Oberbayern

6.   Regierung von Oberbayern, Höhere Landesplanung

 

 

1. Behandlung der Anregungen und Bedenken:

 

Das Beteiligungsverfahren dient der Erfassung und Vervollständigung der planungsrelevanten Belange für die gemäß § 1 Abs. 7 BauGB gebotene Abwägung. Die vorgebrachten Einwendungen sind beschlussmäßig zu behandeln. Dabei sind alle öffentlichen und privaten Belange entsprechend ihrem objektiven Gewicht gegeneinander und untereinander abzuwägen.

 

 

1.1  Gesundheitsamt Ebersberg (Schreiben vom 31.03.2014)

 

Sollte der Einbau von Regenwassernutzungsanlagen in die Planungen mit aufgenommen werden, weisen wir diesbezüglich auf Folgendes hin:

·      Dem Verbraucher muss nach der Trinkwasserverordnung 2001 (TrinkwV 2001) für die in § 3 Nr. 1 genannten Zwecke Wasser mit Trinkwasserqualität zur Verfügung stehen.

·      Nach § 17 Abs. 2 TrinkwV 2001 dürfen Regenwassernutzungsanlagen

-       nicht mit Trinkwasserleitungen verbunden werden,

-       die Leitungen der unterschiedlichen Versorgungssysteme sind beim Einbau dauerhaft farblich unterschiedlich zu kennzeichnen,

-       die Entnahmestellen aus Regenwassernutzungsanlagen sind dauerhaft als solche zu kennzeichnen.

·      Die Inbetriebnahme einer Regenwassernutzungsanlage ist nach § 13 Abs. 3 TrinkwV 2001 dem Gesundheitsamt Ebersberg anzuzeigen.

 

Beschluss:

Ja: 11  Nein: 0

 

Nach Sachvortrag beschloss der Bau-, Werk- und Umweltausschuss einstimmig, wie folgt:

Das Grundstück ist an die zentrale Wasserversorgung der Stadt anzuschließen, wobei die Regelungen der örtlichen Wasserabgabesatzung (WAS) zu beachten sind. Die ordnungsgemäße und abgestimmte Ausführung der Hausinstallation ist durch die entsprechenden Satzungsbestimmungen (vgl. § 10 WAS) bereits verbindlich geregelt und macht eine wiederholende Regelung im Bebauungsplan entbehrlich.

 

 

1.2  Amt für Ernährung, Landwirtschaft und Forsten (Schreiben vom 22.04.2014)

 

Für die Beteiligung am o.a. Planungsverfahren bedanken wir uns. Gegen das Vorhaben bestehen aus forstfachlicher und landwirtschaftlicher Sickt keine Einwände oder Anregungen. Es wird gebeten, dem Amt für Ernährung, Landwirtschaft und Forsten Ebersberg den noch zu erstellenden Freiflächengestaltungsplan zur Kenntnis zukommen zu lassen.

 

Beschluss:

Ja: 11  Nein: 0

 

Nach Sachvortrag beschloss der Bau-, Werk- und Umweltausschuss einstimmig, wie folgt:

Der Empfehlung wird gefolgt und der gemäß den grünordnerischen Festsetzungen im Baugenehmigungsverfahren vorzulegende Freiflächengestaltungsplan auch dem Amt für Ernährung, Landwirtschaft und Forsten Ebersberg übermittelt.

 

 

1.3  Landratsamt Ebersberg (Schreiben vom 06.05.2014, Az.: P-2013-1396)

 

Die im Landratsamt vereinigten Träger öffentlicher Belange nehmen zu dem vorliegenden Entwurf wie folgt Stellung:

 

 

1.3.1  Baufachliche Stellungnahme:

 

Aus baufachlicher Sicht werden zur vorliegenden Planfassung keine weiteren Anregungen oder Einwände geäußert.

 

Keine Beschlussfassung erforderlich

 

 

1.3.2  Immissionsschutzfachliche Stellungnahme:

 

Die in der immissionsschutzfachlichen Stellungnahme vom 17.07.2013 enthaltenen Anregungen zur Darstellung einer vorrangigen Erschließung von Osten her über den Schammacher Weg und der Ausschluss vom Genehmigungsfreistellungsverfahren wurde in Ziffer 7 der Begründung des Bebauungsplanes bzw. in Ziffer A11 der Festsetzungen des Bebauungsplanes eingearbeitet. In der aktuellen Fassung des Bebauungsplans sind somit die Belange des Immissionsschutzes in ausreichendem Umfang berücksichtigt.

 

Keine Beschlussfassung erforderlich

 

 

1.3.3  Naturschutzfachliche Stellungnahme:

 

Im Rahmen der Bebauungsplanung fanden im Vorfeld mehrere Abstimmungsgespräche mit der Stadt Grafing statt.

Aufgrund des südlich angrenzenden, ökologisch hochwertigen Feuchtgebietes „Haidlinger Lacke“ wurde durch eine kleine Abrückung der Bauräume die naturschutzfachliche- und artenschutzrechtliche Thematik etwas verbessert. Dennoch werden die grenznahe Bebauung und der hohe Flächenverbrach bedauert. Zur Reduzierung des Flächenverbrauchs und im Sinne eines modernen Flächenmanagements sollten bei flächenintensiven Vorhaben verstärkt alternative Wege, wie die Nutzung von Konversionsflächen, die Nachnutzung von ehemaligen landwirtschaftlichen Betriebsgebäuden oder gemeinsame Lösungen mit Nachbargemeinden angedacht werden.

 

Die geplante Festsetzung des Zaunverlaufs im westlichen und im südlichen Grünstreifen wird begrüßt. Nachdem dieser Grünstreifen als Pufferstreifen zur angrenzenden „Haidlinger Lacke“ eine hohe Bedeutung hat, bitten wir die Festsetzung des Zaunverlaufs an den Rand der Betriebsflächen zu rücken. Dadurch kann einer späteren Inanspruchnahme dieser 5 Meter breiten Eingrünung, z.B. für Lagerhaltungen etc., wirkungsvoll begegnet werden.

 

Ein Teil der erforderlichen Ausgleichsfläche soll auf dem Baugrundstück selbst bereitgestellt werden. Zur Verdeutlichung der Ausgleichsfläche bitten wir diese durch die entsprechende Signatur zu kennzeichnen.

Die Inanspruchnahme der städtischen Ökokontofläche mit Fl.Nr. 209, Gemarkung Straußdorf, zur Kompensation des Eingriffs (Ausgleichsfläche) wird begrüßt. Nach unseren Berechnungen verbleibt nach dem Abzug einer vierjährigen Verzinsung eine Restökokontofläche von 456 m², die gutgeschrieben wird.

 

Beschluss:

Ja: 11  Nein: 0

 

Nach Sachvortrag beschloss der Bau-, Werk- und Umweltausschuss einstimmig, wie folgt:

Unmittelbarer Ausfluss des Gebots der Abwägung privater und öffentlicher Belange (§ 1 Abs. 7 BauGB) ist das Gebot der Verhältnismäßigkeit, das bei der Bauleitplanung auch generell die Bewertung von möglichen Planungsalternativen verlangt. Die Untersuchung von Planungsalternativen ist auch im Rahmen der Umweltprüfung (Nr. 2 Buchstabe d der Anlage 1 zu §§ 2 Abs. 4, 2a BauGB) und in der hier gegebenen Planungssituation (keine Anbindung an vorhandene Siedlungseinheiten) auch hinsichtlich der Vorgaben des Landesentwicklungsprogramms (B VI 1.1, 1.5) erforderlich.

 

Bei der Auswahl unter mehreren in Betracht zu ziehenden Alternativstandorten ist der planerischen Gestaltungsfreiheit der Gemeinden ein entsprechender Spielraum eingeräumt. Unerheblich ist, ob auch andere planerische Lösungen mit guten Gründen in Betracht kämen. Vielmehr genügt es, wenn tragfähige Gründe für den gewählten Standort sprechen. Die rechtlichen Grenzen sind dann überschritten, wenn andere als die gewählten Standorte in der Abwägung unberücksichtigt bleiben, obwohl sie sich aufdrängen. Dass auch andere Standorte geeignet und für diese einleuchtenden Gründe angeführt werden können, steht einer Standortentscheidung jedoch noch nicht entgegen.

 

An den künftigen Standort für einen Bau- und Wertstoffhof werden folgende Grundanforderungen gestellt:

-      Verfügbarkeit des Grundstücks (Umsetzbarkeit)

-      Ausreichende Größe für eine Zusammenlegung von Bau- und Wertstoffhof

-      Günstige Erschließung und Erreichbarkeit

-      Ausreichender Schutzabstand zur Wohnbebauung

 

Planungsziel ist es, die bisher an städtebaulich und auch planungsrechtlich untauglichen Standorten untergebrachten Einrichtungen des Bauhofs und des Wertstoffhofs zu einer Einrichtungseinheit zusammenzulegen. Dadurch entstehen wirtschaftliche und organisatorische Vorteile. Der Standort muss auch die Möglichkeit zu einer späteren Erweiterung bieten. Hierfür wird eine Mindestgröße von 11.000 m² vorausgesetzt.

 

Der Standort muss für die Bevölkerung möglichst günstig zu erreichen sein (Wertstoffhof), da die Akzeptanz für die Abfallsammlung im Bringsystem von einer günstigen und möglichst kurzen Erreichbarkeit (auch für Radfahrer) abhängt.

 

Ebenso muss der Standort auch für die Einsatzfahrzeuge des Bauhofs gut erreichbar sein. So sind für die dort eingesetzten Traktoren, Kleinfahrzeuge und Baumaschinen größere Wegstrecken nachteilig und zeitaufwendig. Da die Einsatzstellen überwiegend in den Hauptorten Grafing und Grafing-Bahnhof liegen, ist hierfür ein ortsnaher Standort erforderlich.

 

Demgegenüber verursachen Bau- und Wertstoffhof auch Lärmemissionen, die das Wohnen wesentlich stören. Besonders störend sind vor allem Nacht-Einsätze für den Winterdienst, für sonstige Notfälle und für Sicherungsaufgaben für Veranstaltungen. Hier sind neben dem Fahrzeugverkehr auch die Rüst- und Ladearbeiten zu erwähnen, die auch im Freien stattfinden. Auch der Schwerlastverkehr für den Wertstoffhof (Containerdienste) und der vielfältige Besucherverkehr für den Wertstoffhof sind lärmintensiv. Dem Optimierungsgebot (§ 50 BImSchG) zu Folge ist deshalb ein ausreichender Schutzabstand einzuhalten, um einerseits die Wohnruhe zu wahren und anderseits eine ungestörte Betriebsausübung zu ermöglichen.

 

Schließlich ist die Umsetzbarkeit der Planung von einem verfügbaren Standort abhängig. Die Flächen sollten deshalb möglichst bereits im Eigentum der Stadt liegen oder zumindest für diesen Zweck erworben werden können.

 

Unter Berücksichtigung dieser grundsätzlichen Standortanforderungen wurde für die Standortbestimmung eine vergleichende Standortuntersuchung durchgeführt. Geeignete innerstädtische Flächen sind hier ebenso wenig vorhanden wie integrierte Randflächen oder Konversions-/Brachflächen. So wurde unter anderem auch die Unterbringung des Bauhofs als Nachfolgenutzung auf dem früheren Zimmereigelände „Schindecker“ in Straußdorf nach einer Eignungs- und Wirtschaftlichkeitsuntersuchung wieder verworfen (Stadtratsbeschluss vom 21.09.2010). Eine gemeinsame Lösung mit Nachbargemeinden wurde mangels eines geeigneten Standorts ebenfalls ausgeschlossen. Hier kann beispielsweise die frühere (fehlgeschlagene) Bemühung der Stadt Ebersberg für einen gemeinsamen Wertstoffhof in Hörmannsdorf genannt werden, der für die Stadt Grafing aufgrund der räumlichen Distanz und der ungünstigen Erreichbarkeit ausscheiden musste.

 

Das Fehlen geeigneter Alternativstandorte war auch zentrale Voraussetzung für die Übereinstimmung des jetzigen Plangebiets mit dem Anbindungsgebot (Zersiedlungsverbot), einem verbindlichen Ziel des Landesentwicklungsplanes (3.3 Z, LEP 2013, § 1 Abs. 4 BauGB).

 

Dem unmittelbaren Heranrücken des Zauns an die Betriebsfläche, die als naturschutzrechtliche Ausgleichsfläche bestimmte äußere Grünfläche vor einer zweckwidrigen Beeinträchtigung abgrenzt, wird nicht entsprochen. Hier ist anzuführen, dass der Zaun als sockellose Einfriedung mit ausreichend Bodenabstand ausgeführt wird, um eine Barrierewirkung für Kleintiere und Kleinlebewesen auszuschließen.

 

Der inneren Grünfläche kommt entsprechend ihrer festgesetzten und zugewiesenen Zweckbestimmung keine naturschutzrechtliche Funktion zu. Sie dient der grünordnerischen Gestaltung des Bauvorhabens (Eingrünung). Ein Heranrücken des Zauns bis an die Betriebs- und Fahrflächen würde die bereits unter größtmöglicher Rücksichtnahme auf die Belange des Naturschutzes (Biotopfläche „Haidlinger Lacke“) gewählte Bebauung weiter einengen. Hier ist ein Punkt erreicht, an dem die Belange des ordnungsgemäßen Betriebsablaufs höheres Gewicht beigemessen wird, als den Belangen des Biotop- und Naturschutzes. Im Interesse eines zusätzlichen Schutzes dieser Flächen von Beeinträchtigungen wurden bereits ausreichend Schutzabstände eingehalten, die eine Vergrößerung der Biotopfläche bewirken. Auch wenn konkrete Störungen nicht zu erkennen waren, wurde damit dem Natur- und Biotopschutz ein hohes Gewicht beigemessen. Weitergehenden Verbesserungen wird aber nicht entsprochen.

 

Diese Entscheidung wurde - in Abstimmung mit der Unteren Naturschutzbehörde - auch zu Lasten einer breiteren Eingrünung an der Ostseite getroffen. Diese von einzelnen Ausschussmitgliedern kritisch betrachtete Entscheidung wird aber in Anbetracht der höheren Bedeutung des Biotopschutzes beibehalten.

 

Die auf dem Baugrundstück bereitgestellten Ausgleichsflächen (durch Zaun abgegrenzte äußere Grünfläche) werden entsprechend der Stellungnahme gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 20 BauGB (Planzeichen 13.1 der Planzeichenverordnung) im Bebauungsplan festgesetzt als Fläche für Ausgleichsmaßnahmen.

 

 

2. Verfahrensbeschluss:

 

Das Plangebiet ist im rechtwirksamen Flächennutzungsplan der Stadt Grafing b.M. vom 14.08.1986 als Fläche für die Landwirtschaft dargestellt.

 

Da Bebauungspläne aus den Flächennutzungsplänen zu entwickeln sind (§ 8 Abs. 1 BauGB; Entwicklungsgebot), bedarf es der Änderung des Flächennutzungsplanes. Diese Änderung des Flächennutzungsplanes wird gleichzeitig (Parallelverfahren, § 8 Abs. 3 Satz 1 BauGB) mit dem Bebauungsplanverfahren für das „Sondergebiet Bau- und Wertstoffhof“ durchgeführt (13. Änderungsverfahren, Änderungsbereich 1).

 

Voraussetzung ist eine gesicherte Prognose über das künftige „entwickelt sein“. Das Parallelverfahren verlangt eine grundsätzliche Gleichzeitigkeit und vor allem eine inhaltliche Abstimmung zwischen Bebauungsplan und Flächennutzungsplan. Das Entwicklungsgebot verlangt aber nicht zwingend einen zeitlichen Vorrang des Flächennutzungsplanverfahrens oder eine durchgehende Gleichzeitigkeit der Verfahrensschritte. Es muss aber gesichert absehbar sein, dass das (laufende) Flächennutzungsplanverfahren dann auch mit diesem Inhalt in Kraft treten wird. Das gilt vor allem dann, wenn das Bebauungsplanverfahren vor dem Flächennutzungsplan abgeschlossen wird. Hier verlangt § 8 Abs. 3 Satz 2 BauGB eine Planungsprognose, die entsprechend dem Stand der Planungsarbeiten die Annahme zulässt, dass der Bebauungsplan aus dem Flächennutzungsplan entwickelt ist („materielle Planreife“).

 

Hier kann für den hier maßgeblichen „Änderungsbereich 1“ festgestellt werden, dass nach dem erreichten Stand (frühzeitige Beteiligung nach § 3 Abs. 1, § 4 Abs. 1 BauGB und Prüfung der Stellungnahmen) gesichert der Abschluss des 13. Flächennutzungsplanänderungsverfahrens mit den jetzigen Planinhalten erwartet werden kann. Auf den Prüfungs-, Billigungs- und Auslegungsbeschluss des Stadtrates vom 10.12.2013 wird hingewiesen.

 

Diese verfahrensrechtliche Besonderheit hat die Genehmigungspflicht des Bebauungsplans zur Folge (§ 10 Abs. 2 Satz 1 i.V.m. § 8 Abs. 3 Satz 2 BauGB). Hier hat die Stadt gegenüber der Genehmigungsbehörde diese Voraussetzungen darzulegen und nachzuweisen.

 

Ein Ausschussmitglied sprach sich gegen eine Verlagerung des Wertstoffhofes und somit auch gegen den Verfahrensbeschluss aus. Es wurde dafür plädiert, den Wertstoffhof in der Jahnstraße zu belassen.

 

Seitens der Verwaltung wurde erklärt, dass in der heutigen Sitzung über die Schaffung des Baurechts entschieden wird, nicht jedoch über die tatsächliche Verlagerung des Wertstoffhofes. Es werden also die rechtlichen Grundlagen für das Baurecht geschaffen. Ob und wann der Wertstoffhof dann verlegt wird, hat der Stadtrat gesondert zu entscheiden.

 

Beschluss:

Ja: 10  Nein: 1

 

Nach Sachvortrag beschloss der Bau-, Werk- und Umweltausschuss mit allen gegen 1 Stimme, wie folgt:

 

2.1 Der Entwurf des Bebauungsplanes „Sondergebiet Bau- und Wertstoffhof“ in der Fassung vom 19.11.2013 des Planungsverbandes Äußerer Wirtschaftsraum München und der Begründung nebst Umweltbericht wird unter Berücksichtigung der durch die vorhergehende Beschlussfassung erforderliche Korrektur gemäß § 10 Abs. 1 BauGB als Satzung und die Begründung hierzu beschlossen.

 

2.2 Den Betroffenen ist gemäß § 3 Abs. 2 Satz 4 BauGB das Ergebnis über die beschlussmäßige Behandlung der vorgebrachten Stellungnahmen mitzuteilen.

 

2.3 Eine nochmalige Beteiligung aufgrund der Planänderung (§ 4a Abs. 3 BauGB) ist nicht erforderlich. Die Planänderung hinsichtlich des Darstellungsinhalts der äußeren Grünfläche als Ausgleichsfläche (§ 9 Abs. 1 Nr. 20 BauGB) hat nur klarstellende Wirkung. Diese konkrete Zweckbestimmung war bereits erklärter planerischer Wille und ist in den Planunterlagen erkennbar zum Ausdruck gekommen (vgl. Begründung, Umweltbericht Nr. 12.7). Hinzu kommt, dass von der Änderung alleine die Stadt Grafing als Eigentümer und künftiger Betreiber des Bauhofs berührt ist und somit auch keine subjektive abwägungsrelevante Betroffenheit besteht, die eine erneute Beteiligung erforderlich machen würde (vgl. Rechtsgedanke des § 4a Abs. 3 Satz 4 BauGB).

 

2.4 Gemäß § 10 Abs. 2 i.V.m. § 8 Abs. 3 Satz 2 BauGB ist die Genehmigung des Bebauungsplans zu beantragen. Zuständige Behörde ist das Landratsamt Ebersberg (§ 203 BauGB i.V.m. § 2 Abs. 1 ZustV).

 

2.5 Nach Vorliegen der Genehmigung und der anschließenden Ausfertigung des Bebauungsplans (Art. 26 Abs. 2 GO) ist die Erteilung der Genehmigung des Bebauungsplans gemäß § 10 Abs. 3 Satz 1, 3 BauGB ortsüblich bekannt zu machen.

 

2.6 Der Bebauungsplan ist mit der Begründung und der zusammenfassenden Erklärung (§ 10 Abs. 4 BauGB) zu jedermanns Einsicht bereitzuhalten und auf Verlangen über den Inhalt Auskunft zu geben. Die Hinweispflichten bei der Bekanntmachung gemäß § 10 Abs. 3 Satz 3, § 44 Abs. 5 und § 215 Abs. 2 BauGB sind zu beachten.