Bezeichnung | Inhalt |
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Sitzung: | 24.06.2014 BWUA/001/2014 |
Dokumenttyp | Bezeichnung | Aktionen |
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Die Beschlussvorlage lag den Ausschussmitgliedern vor.
Der Stadtrat hat am 10.07.2012 für die Grundstücke Fl.Nrn. 573 und 574 der Gemarkung Grafing die Aufstellung eines Bebauungsplans zur Ausweisung eines „Sondergebiets Bau- und Wertstoffhof“ beschlossen. Das Plangebiet liegt südlich der „Gärtnerei Köstler“ am Schammacher Weg (Gemeindestraße zwischen Schammach und Grafing, Glonner Straße). Mit dieser Baulandausweisung soll die zeitnahe Verlegung des bisher beengt und in einem Wohngebiet gelegenen Bauhofs (von-Hazzi-Straße) vorbereitet werden. Später ist dort auch eine Zusammenlegung mit dem städtischen Wertstoffhof (bisher an der Jahnstraße) möglich, derzeit aber nicht geplant (Standortvorsorge). Das Plangebiet hat eine Größe von ca. 14.400 m² und grenzt an die sog. „Haidlinger Lacke“ (Biotopfläche) an, die es nach Westen und Süden abschirmt.
Die Bebauungsplanaufstellung erfolgt im Parallelverfahren (§ 8 Abs. 2 BauGB) gleichzeitig mit der 13. Änderung des Flächennutzungsplanes.
Im Aufstellungsverfahren erfolgte jetzt in der Zeit vom 06.05.2013 bis 07.06.2013 die Unterrichtung über die allgemeinen Ziele und Zwecke der Planung sowie ihrer voraussichtlichen Auswirkungen (frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung gem. § 3 Abs. 1 BauGB). Anschließend wurde am 11.06.2013 die Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 1 BauGB durchgeführt und auch zur Äußerung im Hinblick auf den erforderlichen Umfang und Detaillierungsgrad der Umweltprüfung nach § 2 Abs. 4 BauGB aufgefordert. Nach Prüfung der Stellungnahme im Bau-, Werk- und Umweltausschuss am 19.11.2013 und des dort gefassten Billigungs- und Auslegungsbeschlusses wurde in der Zeit vom 17.02.2014 bis 21.03.2014 die öffentliche Auslegung gemäß § 3 Abs. 2 BauGB sowie in der Zeit vom 21.03. bis 21.04.2014 die Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange (§ 4 Abs. 2 BauGB) durchgeführt.
Im Rahmen der planerischen Abwägung sind die eingegangenen
Stellungnahmen beschlussmäßig zu behandeln. Gemäß Art. 32 Abs. 2 Nr. 2 GO
i.V.m. § 2 Nr. 8, § 8 Abs. 1 Nr. 3 Buchst. b der Geschäftsordnung des
Stadtrates ist der Bau-, Werk- und Umweltausschuss als beschließender Ausschuss
zuständig für den Erlass von Bebauungsplänen.
Dies gilt auch für den gegenständlichen Bebauungsplan, der gemäß § 10 Abs. 2
i.V.m. § 8 Abs. 3 Satz 2 BauGB der Genehmigung bedarf (Bekanntmachung vor Abschluss
der im Parallelverfahren geführten Flächennutzungsplanänderung), da der
Beschlussvorbehalt des Stadtrates für genehmigungspflichtige Angelegenheiten (§
2 Nr. 7 GeschO) subsidiär ist zur speziellen Delegationsregelung für
Bebauungspläne.
Im Rahmen der öffentlichen Auslegung gemäß § 3 Abs. 2 BauGB wurden keine Äußerungen vorgebracht. Im Rahmen der Beteiligung der Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 2 BauGB haben Äußerungen vorgebracht:
1. Gesundheitsamt Ebersberg
2. Amt für Ernährung, Landwirtschaft und Forsten, Ebersberg
3. Landratsamt Ebersberg
Stellungnahmen ohne abwägungsrelevante Äußerungen haben vorgebracht:
1. Landesbund für Vogelschutz
2. Industrie- und Handelskammer München
3. Kreisbrandinspektion Ebersberg
4. Staatl. Bauamt Rosenheim
5. Amt für ländliche Entwicklung Oberbayern
6. Regierung von Oberbayern, Höhere Landesplanung
1. Behandlung der
Anregungen und Bedenken:
Das Beteiligungsverfahren dient der Erfassung und Vervollständigung der planungsrelevanten Belange für die gemäß § 1 Abs. 7 BauGB gebotene Abwägung. Die vorgebrachten Einwendungen sind beschlussmäßig zu behandeln. Dabei sind alle öffentlichen und privaten Belange entsprechend ihrem objektiven Gewicht gegeneinander und untereinander abzuwägen.
1.1 Gesundheitsamt Ebersberg (Schreiben vom
31.03.2014)
Sollte der Einbau von Regenwassernutzungsanlagen in die Planungen mit aufgenommen werden, weisen wir diesbezüglich auf Folgendes hin:
· Dem Verbraucher muss nach der Trinkwasserverordnung 2001 (TrinkwV 2001) für die in § 3 Nr. 1 genannten Zwecke Wasser mit Trinkwasserqualität zur Verfügung stehen.
· Nach § 17 Abs. 2 TrinkwV 2001 dürfen Regenwassernutzungsanlagen
- nicht mit Trinkwasserleitungen verbunden werden,
- die Leitungen der unterschiedlichen Versorgungssysteme sind beim Einbau dauerhaft farblich unterschiedlich zu kennzeichnen,
- die Entnahmestellen aus Regenwassernutzungsanlagen sind dauerhaft als solche zu kennzeichnen.
· Die Inbetriebnahme einer Regenwassernutzungsanlage ist nach § 13 Abs. 3 TrinkwV 2001 dem Gesundheitsamt Ebersberg anzuzeigen.
Beschluss:
Ja: 11 Nein: 0
Nach Sachvortrag
beschloss der Bau-, Werk- und Umweltausschuss einstimmig, wie folgt:
Das Grundstück ist an
die zentrale Wasserversorgung der Stadt anzuschließen, wobei die Regelungen der
örtlichen Wasserabgabesatzung (WAS) zu beachten sind. Die ordnungsgemäße und
abgestimmte Ausführung der Hausinstallation ist durch die entsprechenden
Satzungsbestimmungen (vgl. § 10 WAS) bereits verbindlich geregelt und macht
eine wiederholende Regelung im Bebauungsplan entbehrlich.
1.2 Amt für Ernährung, Landwirtschaft und
Forsten (Schreiben vom 22.04.2014)
Für die Beteiligung am o.a. Planungsverfahren bedanken wir uns. Gegen das Vorhaben bestehen aus forstfachlicher und landwirtschaftlicher Sickt keine Einwände oder Anregungen. Es wird gebeten, dem Amt für Ernährung, Landwirtschaft und Forsten Ebersberg den noch zu erstellenden Freiflächengestaltungsplan zur Kenntnis zukommen zu lassen.
Beschluss:
Ja: 11 Nein: 0
Nach Sachvortrag
beschloss der Bau-, Werk- und Umweltausschuss einstimmig, wie folgt:
Der Empfehlung wird
gefolgt und der gemäß den grünordnerischen Festsetzungen im Baugenehmigungsverfahren
vorzulegende Freiflächengestaltungsplan auch dem Amt für Ernährung,
Landwirtschaft und Forsten Ebersberg übermittelt.
1.3 Landratsamt Ebersberg (Schreiben vom
06.05.2014, Az.: P-2013-1396)
Die im Landratsamt vereinigten Träger öffentlicher Belange nehmen zu dem vorliegenden Entwurf wie folgt Stellung:
1.3.1 Baufachliche Stellungnahme:
Aus baufachlicher Sicht werden zur vorliegenden Planfassung keine weiteren Anregungen oder Einwände geäußert.
Keine
Beschlussfassung erforderlich
1.3.2 Immissionsschutzfachliche Stellungnahme:
Die in der immissionsschutzfachlichen Stellungnahme vom 17.07.2013 enthaltenen Anregungen zur Darstellung einer vorrangigen Erschließung von Osten her über den Schammacher Weg und der Ausschluss vom Genehmigungsfreistellungsverfahren wurde in Ziffer 7 der Begründung des Bebauungsplanes bzw. in Ziffer A11 der Festsetzungen des Bebauungsplanes eingearbeitet. In der aktuellen Fassung des Bebauungsplans sind somit die Belange des Immissionsschutzes in ausreichendem Umfang berücksichtigt.
Keine
Beschlussfassung erforderlich
1.3.3 Naturschutzfachliche Stellungnahme:
Im Rahmen der Bebauungsplanung fanden im Vorfeld mehrere Abstimmungsgespräche mit der Stadt Grafing statt.
Aufgrund des südlich angrenzenden, ökologisch hochwertigen Feuchtgebietes „Haidlinger Lacke“ wurde durch eine kleine Abrückung der Bauräume die naturschutzfachliche- und artenschutzrechtliche Thematik etwas verbessert. Dennoch werden die grenznahe Bebauung und der hohe Flächenverbrach bedauert. Zur Reduzierung des Flächenverbrauchs und im Sinne eines modernen Flächenmanagements sollten bei flächenintensiven Vorhaben verstärkt alternative Wege, wie die Nutzung von Konversionsflächen, die Nachnutzung von ehemaligen landwirtschaftlichen Betriebsgebäuden oder gemeinsame Lösungen mit Nachbargemeinden angedacht werden.
Die geplante Festsetzung des Zaunverlaufs im westlichen und im südlichen Grünstreifen wird begrüßt. Nachdem dieser Grünstreifen als Pufferstreifen zur angrenzenden „Haidlinger Lacke“ eine hohe Bedeutung hat, bitten wir die Festsetzung des Zaunverlaufs an den Rand der Betriebsflächen zu rücken. Dadurch kann einer späteren Inanspruchnahme dieser 5 Meter breiten Eingrünung, z.B. für Lagerhaltungen etc., wirkungsvoll begegnet werden.
Ein Teil der erforderlichen Ausgleichsfläche soll auf dem Baugrundstück selbst bereitgestellt werden. Zur Verdeutlichung der Ausgleichsfläche bitten wir diese durch die entsprechende Signatur zu kennzeichnen.
Die Inanspruchnahme der städtischen Ökokontofläche mit Fl.Nr. 209, Gemarkung Straußdorf, zur Kompensation des Eingriffs (Ausgleichsfläche) wird begrüßt. Nach unseren Berechnungen verbleibt nach dem Abzug einer vierjährigen Verzinsung eine Restökokontofläche von 456 m², die gutgeschrieben wird.
Beschluss:
Ja: 11 Nein: 0
Nach Sachvortrag beschloss der Bau-, Werk- und Umweltausschuss einstimmig, wie folgt:
Unmittelbarer
Ausfluss des Gebots der Abwägung privater und öffentlicher Belange (§ 1 Abs. 7
BauGB) ist das Gebot der Verhältnismäßigkeit, das bei der Bauleitplanung auch
generell die Bewertung von möglichen Planungsalternativen verlangt. Die
Untersuchung von Planungsalternativen ist auch im Rahmen der Umweltprüfung (Nr.
2 Buchstabe d der Anlage 1 zu §§ 2 Abs. 4, 2a BauGB) und in der hier gegebenen
Planungssituation (keine Anbindung an vorhandene Siedlungseinheiten) auch
hinsichtlich der Vorgaben des Landesentwicklungsprogramms (B VI 1.1, 1.5)
erforderlich.
Bei der Auswahl unter
mehreren in Betracht zu ziehenden Alternativstandorten ist der planerischen
Gestaltungsfreiheit der Gemeinden ein entsprechender Spielraum eingeräumt.
Unerheblich ist, ob auch andere planerische Lösungen mit guten Gründen in
Betracht kämen. Vielmehr genügt es, wenn tragfähige Gründe für den gewählten
Standort sprechen. Die rechtlichen Grenzen sind dann überschritten, wenn andere
als die gewählten Standorte in der Abwägung unberücksichtigt bleiben, obwohl
sie sich aufdrängen. Dass auch andere Standorte geeignet und für diese
einleuchtenden Gründe angeführt werden können, steht einer Standortentscheidung
jedoch noch nicht entgegen.
An den künftigen
Standort für einen Bau- und Wertstoffhof werden folgende Grundanforderungen
gestellt:
-
Verfügbarkeit
des Grundstücks (Umsetzbarkeit)
-
Ausreichende
Größe für eine Zusammenlegung von Bau- und Wertstoffhof
-
Günstige
Erschließung und Erreichbarkeit
-
Ausreichender
Schutzabstand zur Wohnbebauung
Planungsziel ist es,
die bisher an städtebaulich und auch planungsrechtlich untauglichen Standorten
untergebrachten Einrichtungen des Bauhofs und des Wertstoffhofs zu einer
Einrichtungseinheit zusammenzulegen. Dadurch entstehen wirtschaftliche und
organisatorische Vorteile. Der Standort muss auch die Möglichkeit zu einer
späteren Erweiterung bieten. Hierfür wird eine Mindestgröße von 11.000 m²
vorausgesetzt.
Der Standort muss für
die Bevölkerung möglichst günstig zu erreichen sein (Wertstoffhof), da die
Akzeptanz für die Abfallsammlung im Bringsystem von einer günstigen und
möglichst kurzen Erreichbarkeit (auch für Radfahrer) abhängt.
Ebenso muss der
Standort auch für die Einsatzfahrzeuge des Bauhofs gut erreichbar sein. So sind
für die dort eingesetzten Traktoren, Kleinfahrzeuge und Baumaschinen größere
Wegstrecken nachteilig und zeitaufwendig. Da die Einsatzstellen überwiegend in
den Hauptorten Grafing und Grafing-Bahnhof liegen, ist hierfür ein ortsnaher
Standort erforderlich.
Demgegenüber
verursachen Bau- und Wertstoffhof auch Lärmemissionen, die das Wohnen
wesentlich stören. Besonders störend sind vor allem Nacht-Einsätze für den
Winterdienst, für sonstige Notfälle und für Sicherungsaufgaben für
Veranstaltungen. Hier sind neben dem Fahrzeugverkehr auch die Rüst- und
Ladearbeiten zu erwähnen, die auch im Freien stattfinden. Auch der
Schwerlastverkehr für den Wertstoffhof (Containerdienste) und der vielfältige
Besucherverkehr für den Wertstoffhof sind lärmintensiv. Dem Optimierungsgebot
(§ 50 BImSchG) zu Folge ist deshalb ein ausreichender Schutzabstand
einzuhalten, um einerseits die Wohnruhe zu wahren und anderseits eine
ungestörte Betriebsausübung zu ermöglichen.
Schließlich ist die
Umsetzbarkeit der Planung von einem verfügbaren Standort abhängig. Die Flächen
sollten deshalb möglichst bereits im Eigentum der Stadt liegen oder zumindest
für diesen Zweck erworben werden können.
Unter
Berücksichtigung dieser grundsätzlichen Standortanforderungen wurde für die
Standortbestimmung eine vergleichende Standortuntersuchung durchgeführt.
Geeignete innerstädtische Flächen sind hier ebenso wenig vorhanden wie
integrierte Randflächen oder Konversions-/Brachflächen. So wurde unter anderem
auch die Unterbringung des Bauhofs als Nachfolgenutzung auf dem früheren
Zimmereigelände „Schindecker“ in Straußdorf nach einer Eignungs- und
Wirtschaftlichkeitsuntersuchung wieder verworfen (Stadtratsbeschluss vom
21.09.2010). Eine gemeinsame Lösung mit Nachbargemeinden wurde mangels eines
geeigneten Standorts ebenfalls ausgeschlossen. Hier kann beispielsweise die
frühere (fehlgeschlagene) Bemühung der Stadt Ebersberg für einen gemeinsamen
Wertstoffhof in Hörmannsdorf genannt werden, der für die Stadt Grafing aufgrund
der räumlichen Distanz und der ungünstigen Erreichbarkeit ausscheiden musste.
Das Fehlen geeigneter
Alternativstandorte war auch zentrale Voraussetzung für die Übereinstimmung des
jetzigen Plangebiets mit dem Anbindungsgebot (Zersiedlungsverbot), einem verbindlichen
Ziel des Landesentwicklungsplanes (3.3 Z, LEP 2013, § 1 Abs. 4 BauGB).
Dem unmittelbaren
Heranrücken des Zauns an die Betriebsfläche, die als naturschutzrechtliche
Ausgleichsfläche bestimmte äußere Grünfläche vor einer zweckwidrigen Beeinträchtigung
abgrenzt, wird nicht entsprochen. Hier ist anzuführen, dass der Zaun als
sockellose Einfriedung mit ausreichend Bodenabstand ausgeführt wird, um eine
Barrierewirkung für Kleintiere und Kleinlebewesen auszuschließen.
Der inneren
Grünfläche kommt entsprechend ihrer festgesetzten und zugewiesenen
Zweckbestimmung keine naturschutzrechtliche Funktion zu. Sie dient der
grünordnerischen Gestaltung des Bauvorhabens (Eingrünung). Ein Heranrücken des
Zauns bis an die Betriebs- und Fahrflächen würde die bereits unter
größtmöglicher Rücksichtnahme auf die Belange des Naturschutzes (Biotopfläche
„Haidlinger Lacke“) gewählte Bebauung weiter einengen. Hier ist ein Punkt
erreicht, an dem die Belange des ordnungsgemäßen Betriebsablaufs höheres
Gewicht beigemessen wird, als den Belangen des Biotop- und Naturschutzes. Im
Interesse eines zusätzlichen Schutzes dieser Flächen von Beeinträchtigungen
wurden bereits ausreichend Schutzabstände eingehalten, die eine Vergrößerung
der Biotopfläche bewirken. Auch wenn konkrete Störungen nicht zu erkennen
waren, wurde damit dem Natur- und Biotopschutz ein hohes Gewicht beigemessen.
Weitergehenden Verbesserungen wird aber nicht entsprochen.
Diese Entscheidung
wurde - in Abstimmung mit der Unteren Naturschutzbehörde - auch zu Lasten einer
breiteren Eingrünung an der Ostseite getroffen. Diese von einzelnen
Ausschussmitgliedern kritisch betrachtete Entscheidung wird aber in Anbetracht
der höheren Bedeutung des Biotopschutzes beibehalten.
Die auf dem
Baugrundstück bereitgestellten Ausgleichsflächen (durch Zaun abgegrenzte äußere
Grünfläche) werden entsprechend der Stellungnahme gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 20 BauGB
(Planzeichen 13.1 der Planzeichenverordnung) im Bebauungsplan festgesetzt als
Fläche für Ausgleichsmaßnahmen.
2.
Verfahrensbeschluss:
Das Plangebiet ist im rechtwirksamen Flächennutzungsplan der Stadt Grafing b.M. vom 14.08.1986 als Fläche für die Landwirtschaft dargestellt.
Da Bebauungspläne aus den Flächennutzungsplänen zu entwickeln sind (§ 8 Abs. 1 BauGB; Entwicklungsgebot), bedarf es der Änderung des Flächennutzungsplanes. Diese Änderung des Flächennutzungsplanes wird gleichzeitig (Parallelverfahren, § 8 Abs. 3 Satz 1 BauGB) mit dem Bebauungsplanverfahren für das „Sondergebiet Bau- und Wertstoffhof“ durchgeführt (13. Änderungsverfahren, Änderungsbereich 1).
Voraussetzung ist eine gesicherte Prognose über das künftige „entwickelt sein“. Das Parallelverfahren verlangt eine grundsätzliche Gleichzeitigkeit und vor allem eine inhaltliche Abstimmung zwischen Bebauungsplan und Flächennutzungsplan. Das Entwicklungsgebot verlangt aber nicht zwingend einen zeitlichen Vorrang des Flächennutzungsplanverfahrens oder eine durchgehende Gleichzeitigkeit der Verfahrensschritte. Es muss aber gesichert absehbar sein, dass das (laufende) Flächennutzungsplanverfahren dann auch mit diesem Inhalt in Kraft treten wird. Das gilt vor allem dann, wenn das Bebauungsplanverfahren vor dem Flächennutzungsplan abgeschlossen wird. Hier verlangt § 8 Abs. 3 Satz 2 BauGB eine Planungsprognose, die entsprechend dem Stand der Planungsarbeiten die Annahme zulässt, dass der Bebauungsplan aus dem Flächennutzungsplan entwickelt ist („materielle Planreife“).
Hier kann für den hier maßgeblichen „Änderungsbereich 1“ festgestellt werden, dass nach dem erreichten Stand (frühzeitige Beteiligung nach § 3 Abs. 1, § 4 Abs. 1 BauGB und Prüfung der Stellungnahmen) gesichert der Abschluss des 13. Flächennutzungsplanänderungsverfahrens mit den jetzigen Planinhalten erwartet werden kann. Auf den Prüfungs-, Billigungs- und Auslegungsbeschluss des Stadtrates vom 10.12.2013 wird hingewiesen.
Diese verfahrensrechtliche Besonderheit hat die Genehmigungspflicht des Bebauungsplans zur Folge (§ 10 Abs. 2 Satz 1 i.V.m. § 8 Abs. 3 Satz 2 BauGB). Hier hat die Stadt gegenüber der Genehmigungsbehörde diese Voraussetzungen darzulegen und nachzuweisen.
Ein Ausschussmitglied sprach sich gegen eine Verlagerung des Wertstoffhofes und somit auch gegen den Verfahrensbeschluss aus. Es wurde dafür plädiert, den Wertstoffhof in der Jahnstraße zu belassen.
Seitens der Verwaltung wurde erklärt, dass in der heutigen Sitzung über die Schaffung des Baurechts entschieden wird, nicht jedoch über die tatsächliche Verlagerung des Wertstoffhofes. Es werden also die rechtlichen Grundlagen für das Baurecht geschaffen. Ob und wann der Wertstoffhof dann verlegt wird, hat der Stadtrat gesondert zu entscheiden.
Beschluss:
Ja: 10 Nein: 1
Nach Sachvortrag
beschloss der Bau-, Werk- und Umweltausschuss mit allen gegen 1 Stimme, wie
folgt:
2.1 Der Entwurf des Bebauungsplanes
„Sondergebiet Bau- und Wertstoffhof“ in der Fassung vom 19.11.2013 des
Planungsverbandes Äußerer Wirtschaftsraum München und der Begründung nebst
Umweltbericht wird unter Berücksichtigung der durch die vorhergehende Beschlussfassung
erforderliche Korrektur gemäß § 10 Abs. 1 BauGB als Satzung und die Begründung
hierzu beschlossen.
2.2 Den Betroffenen ist gemäß § 3 Abs. 2
Satz 4 BauGB das Ergebnis über die beschlussmäßige Behandlung der vorgebrachten
Stellungnahmen mitzuteilen.
2.3 Eine nochmalige Beteiligung aufgrund
der Planänderung (§ 4a Abs. 3 BauGB) ist nicht erforderlich. Die Planänderung
hinsichtlich des Darstellungsinhalts der äußeren Grünfläche als Ausgleichsfläche
(§ 9 Abs. 1 Nr. 20 BauGB) hat nur klarstellende Wirkung. Diese konkrete
Zweckbestimmung war bereits erklärter planerischer Wille und ist in den
Planunterlagen erkennbar zum Ausdruck gekommen (vgl. Begründung, Umweltbericht
Nr. 12.7). Hinzu kommt, dass von der Änderung alleine die Stadt Grafing als
Eigentümer und künftiger Betreiber des Bauhofs berührt ist und somit auch keine
subjektive abwägungsrelevante Betroffenheit besteht, die eine erneute
Beteiligung erforderlich machen würde (vgl. Rechtsgedanke des § 4a Abs. 3 Satz
4 BauGB).
2.4 Gemäß § 10 Abs. 2 i.V.m. § 8 Abs. 3
Satz 2 BauGB ist die Genehmigung des Bebauungsplans zu beantragen. Zuständige
Behörde ist das Landratsamt Ebersberg (§ 203 BauGB i.V.m. § 2 Abs. 1 ZustV).
2.5 Nach Vorliegen der Genehmigung und der
anschließenden Ausfertigung des Bebauungsplans (Art. 26 Abs. 2 GO) ist die
Erteilung der Genehmigung des Bebauungsplans gemäß § 10 Abs. 3 Satz 1, 3 BauGB
ortsüblich bekannt zu machen.
2.6 Der Bebauungsplan ist mit der Begründung und der zusammenfassenden Erklärung (§ 10 Abs. 4 BauGB) zu jedermanns Einsicht bereitzuhalten und auf Verlangen über den Inhalt Auskunft zu geben. Die Hinweispflichten bei der Bekanntmachung gemäß § 10 Abs. 3 Satz 3, § 44 Abs. 5 und § 215 Abs. 2 BauGB sind zu beachten.