Tagesordnungspunkt

TOP Ö 3: Antrag auf Vorbescheid der Herren Gerhard, Rudi und Johann Sewald zum Neubau eines Dreispänners mit Garagen auf dem Grundstück Fl.Nr. 504/3 der Gemarkung Grafing (Riemerschmidstraße 4)

BezeichnungInhalt
Sitzung:24.06.2014   BWUA/001/2014 
DokumenttypBezeichnungAktionen

Vom Vertreter der Verwaltung wurden die Planunterlagen vorgestellt. Mit dem Vorbescheid wird gem. Art. 71 BayBO eine Entscheidung über folgende Einzelfragen beantragt:

 

„Ist es möglich, auf dem Grundstück Fl.Nr. 504/3 der Gemarkung Grafing, Riemerschmidstraße 4, einen Dreispänner mit Garagen, wie folgt, zu errichten:

10 Meter x (6,75 Meter + 7,50 Meter + 6,75 Meter), Dachneigung 30 Grad, Wandhöhe 6 Meter entsprechend der Planskizze“.

 

Es handelt sich um einen Vorbescheid im Sinne einer Bebauungsgenehmigung, also der Klärung der bauplanungsrechtlichen Vorhabenszulässigkeit.

 

Das Vorhaben liegt im Geltungsbereich des Bebauungsplanes „Hammerschmiede / Glonner- / von-Hazzi-Straße“ vom 10.08.1965 in der Fassung des jüngst beschlossenen 7. Änderungsbebauungsplanes vom 14.03.2014 (Änderung der Dachgestaltung).

 

In der 1. Änderung des Bebauungsplanes vom 03.03.1976 wurde der Bebauungsplaninhalt im östlichen Anschluss grundlegend verändert. Die nach der Erstfassung dort vorgesehene Hausgruppenbebauung (Reihenhäuser) wurde durch eine Doppelhausbebauung ersetzt. Ausdrücklich ausgenommen vom Geltungsbereich der Planänderung ist aber das westlich anschließende Quartier, in dem sich das gegenständliche Baugrundstück befindet. Hier gilt also weiterhin der Bebauungsplan in seiner Erstfassung.

 

Eine Besonderheit der Bebauungspläne aus dieser „ersten Generation“ (das BBauG wurde im Juni 1961 in Kraft gesetzt) ist die Festsetzungsbeschränkung der zum Aufstellungszeitpunkt bereits bebauten Grundstücke auf den Baubestand. Es wurde dort also lediglich die überbaubare Grundstücksfläche auf den Umfang des bestehenden Gebäudes mit 90 m² Grundfläche festgesetzt.

 

Auch die Festsetzung der Dachform (50 - 55° Dachneigung) bzw. zur Geschossentwicklung (Anzahl der Vollgeschosse: E+D = Erdgeschoss mit ausbaufähigem Dachgeschoss) und zur zulässigen Grund- und Geschossflächenzahl (GRZ 0,22; GFZ 0,40 unter Anrechnung von Aufenthaltsräumen in Nichtvollgeschossen gemäß § 20 Abs. 2 BauNVO 1962) ist auf die damalige Bebauung abgestimmt. Durch Regelungen zur Bauweise wurde auch die Hausform festgesetzt und lässt hier nur ein Einzelhaus zu. Letztendlich lässt der rechtsgültige Bebauungsplan nur eine sehr geringe Bebauung mit einem ca. 90 m² großen Einzelhaus mit der Geschossentwicklung E+D und steilem Satteldach zu. Hierfür ist eine Baufläche für eine Einzelgarage festgesetzt.

 

Von den Festsetzungen des Bebauungsplanes weicht die beantragte Reihenhausbebauung in grundsätzlicher Weise ab. Das gilt in besonderem Maße für die überbaubare Grundstücksfläche (allein in der Länge wird der Bauraum um 11 Meter überschritten; hinzukommen die 3 Garagen mit ihren Zufahrten). Die festgesetzte GRZ von 0,22 würde für das Grundstück mit vss. 0,31 allein schon durch das Hauptgebäude um 40 % überschritten. Eine 2-geschossige Bebauung und eine Wandhöhe von 6 Meter würden der festgesetzten eingeschossigen Bebauung zuwiderlaufen und auch eine massive Überschreitung der zulässigen GFZ zur Folge haben.

 

Eine Befreiung von den entgegenstehenden Festsetzungen ist schon deshalb unzulässig, da Grundzüge der Planung verletzt werden und somit die Tatbestandsvoraussetzung für Abweichungen nach § 31 Abs. 2 BauGB schon nicht gegeben sind. Auf die auch inhaltlich unzulässige Befreiungslage muss deshalb nicht weiter eingegangen werden.

 

Das Vorhaben ist deshalb unzulässig und das gemeindliche Einvernehmen zwingend zu verweigern.

 

Den Antragstellern kann aus den vielfachen Erfahrungen im Baugebiet nur dringend nahegelegt werden, auf eine Bebauungsplanänderung hinzuwirken. In der Vergangenheit wurde regelmäßig (oft und irrtümlich aus Zeitgründen) versucht, durch Reduzierung der Bebauung eine Befreiungslage zu konstruieren. Zufriedenstellende Ergebnisse - das gilt sowohl für die Stadt als auch für den Bauherrn - wurden selten erzielt. Hinzu kommen auch die (begründeten) nachbarlichen Interessen, deren Wahrung im Rahmen der Ermessensabwägung ebenfalls zu berücksichtigen wäre.

 

Wie klar erkennbar ist, entspricht der bestehende Bebauungsplan längst nicht mehr den geänderten Bebauungsbedürfnissen und den gewandelten städtebaulichen Interessen. Allein mit einer Änderung des Bebauungsplanes kann eine angemessene Bebauung des Grundstückes erreicht werden. Beispielhaft kann auf den Teilbereich an der „Pienzenauer Straße“ im dortigen Plangebiet verwiesen werden. Dort wurde in gleicher Weise in langjährigen Planungs- und Beratungsgesprächen von unterschiedlichen Bauherrn der Versuch unternommen, innerhalb des bestehenden Festsetzungsgefüges eine Lösung zu finden. Letztendlich ist man - wenn auch mit Zeitversäumnissen - den von der Stadt empfohlenen Weg der Bebauungsplanänderung gegangen. Mit einer Verfahrensdauer von ca. 6 Monaten (Aufstellungsbeschluss 02/2011, Satzungsbeschluss 28.06.2011) konnte im beschleunigten Verfahren (Bebauungsplan zur Innenentwicklung, § 13a BauGB) in einem abgewogenen Planungsprozess eine städtebaulich vernünftige Bebauungslösung gefunden werden. Die Planungskosten sind aufgrund der überwiegenden Privatnützigkeit des Bauleitplanverfahrens nach § 11 Abs. 1 Nr. 3 BauGB von den Grundstückseigentümern zu tragen.

 

Innerhalb des Gremiums wurde die Haltung der Verwaltung, das gemeindliche Einvernehmen für den Vorbescheidsantrag nicht zu erteilen und den Bauherren die Änderung des Bebauungsplanes zu empfehlen, einstimmig unterstützt.

In einem Redebeitrag wurde angeregt, erstmals nur für das genannte Grundstück den Bebauungsplan zu ändern und als nächsten Schritt in naher Zukunft das gesamte Baugebiet von der Verwaltung neu überplanen zu lassen.

 


Nach Vorstellung der geplanten Baumaßnahme wurde vom Bau-, Werk- und Umweltausschuss einstimmig beschlossen, dem Antrag auf Vorbescheid der Herren Gerhard, Rudi und Johann Sewald zum Neubau eines Dreispänners mit Garagen auf dem Grundstück Fl.Nr. 504/3 der Gemarkung Grafing, Riemerschmidstraße 4, das gemeindliche Einvernehmen nicht zu erteilen.

 

Hinweis:

Die Bauherren werden auf die Möglichkeit zur Änderung des Bebauungsplanes „Hammerschmiede / Glonner- / von-Hazzi-Straße“ hingewiesen, um die Genehmigungsvoraussetzungen für eine angemessene Bebauung des Grundstücks Fl.Nr. 504/3 der Gemarkung Grafing zu schaffen.