Tagesordnungspunkt

TOP Ö 2: Bauantrag der Frau Angela Hof zum Abbruch und Neubau eines Wohn- und Geschäftshauses auf dem Grundstück Fl.Nr. 529/0 der Gemarkung Grafing (Jahnstraße 9 und 9a)

BezeichnungInhalt
Sitzung:24.06.2014   BWUA/001/2014 
DokumenttypBezeichnungAktionen

Der Bauantrag wurde vom Verwaltungsvertreter vorgestellt. Es wurde erörtert, dass die Neuerrichtung eines Wohn- und Geschäftshauses (5 Wohnungen sowie Verkaufsraum mit knapp 70 m² im Erdgeschoss) nach Beseitigung des Bestandsgebäudes beantragt ist. Das an der Südostecke angebaute Wohnhaus (Jahnstraße 9a) bleibt unverändert bestehen.

 

Die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit des im unbeplanten Innenbereich gelegenen Bauvorhabens beurteilt sich nach dem Einfügungsgebot (§ 34 BauGB).

 

Art der baulichen Nutzung:

Hinsichtlich der Art der baulichen Nutzung entspricht die Eigenart der näheren Umgebung keinem Baugebiet der Baunutzungsverordnung. So befinden sich in der Umgebungsbebauung neben Wohngebäuden und Anlagen für kulturelle bzw. schulische Zwecke (Stadthalle, Schule mit Außensportflächen) auch das Wohnen nicht erheblich störende Gewerbebetriebe (Volksfestplatz mit der Nutzung als Festplatz bzw. als Großparkplatz sowie dem Heizöllieferbetrieb auf dem Baugrundstück selbst). Zum Heizöllieferbetrieb ist zu erwähnen, dass die Heizöllagerung und Befüllung des Lieferfahrzeuges derzeit nicht auf dem ursprünglichen Betriebsgelände erfolgt. Das ändert aber nichts an der rechtlichen Existenz der maßgeblichen Baugenehmigung, die jederzeit eine Wiederaufnahme des Betriebes zulässt. Aus diesem Grunde ist diese Nutzung - unabhängig von den derzeit reduzierten Betriebsabläufen - rechtsbeachtlich. Die letztgenannten Nutzungsarten sind einem Mischgebiet fremd und dort auch nicht ausnahmsweise zulässig. Die nähere Umgebungsbebauung stellt damit eine sog. Gemengelage dar. Dort fügt sich das Vorhaben aber nach § 34 Abs. 1 BauGB ein, da die beantragten Nutzungsarten (Wohnen und Einzelhandel) bereits in der Umgebungsbebauung (und im Bestandsgebäude) vorhanden sind.

 

Entsprechendes gilt für die Ferienwohnung im Dachgeschoss, die wohnartig ausgestattet und - auch nach den ergänzenden Angaben der Antragsteller - auf eine nicht nur kurzfristige und selbstbestimmte Wohnnutzung (z.B. Referendare des Gymnasiums) ausgerichtet ist. Die Zweckbestimmung unterfällt dem allgemeinen Wohnen und nicht dem Beherbergungsgewerbe.

 

Ungeachtet der Gebietsverträglichkeit der Nutzung ist zu prüfen, ob im unmittelbaren Nebeneinander von dem (nicht erheblich störenden) Gewerbebetrieb (Heizöllieferung) das Gebot der Rücksichtnahme beachtet ist. Hier ist unter Heranziehung früherer schalltechnischer Untersuchungen (Bericht Müller BBM vom 13.05.2004) für die südliche angrenzende Wohnbebauung (Pfarrer-Klug-Straße, früheres Gärtnereigelände) mit einer Lärmbelastung von ca. 60 dB(A) tagsüber zu rechnen. Damit wäre der in Gemengelagen zu bildende Mittelwert (vgl. Nr. 6.7 der TA-Lärm) nach einer überschlägigen Beurteilung zwar überschritten, aber der Richtwert für Mischgebiete gerade noch eingehalten. Für die Zumutbarkeit der Lärmbelastung spricht auch die vorbelastete Bebauungssituation, da bereits bisher Wohnungen an gleicher Stelle vorhanden waren und diese nicht näher an den Betrieb heranrücken, als die Wohnungen auf dem südlichen Baugebiet „Pfarrer-Klug-Straße“. Ob dies uneingeschränkt auch für die Wohnräume an der Westseite (LKW-Zufahrt) gilt, ist noch durch die Untere Immissionsschutzbehörde abschließend zu prüfen.

 

Hinsichtlich des Volksfestplatzes und den sonstigen lärmintensiven Nutzungen (Stadthalle, Schule mit Sportflächen) kann eine Verletzung des Rücksichtnahmegebotes ausgeschlossen werden, da die beantragte Wohnbebauung nicht stärkeren Belastungen ausgesetzt wird als die bereits vorhandene Wohnbebauung und auch nicht näher an diese Emissionsquellen heranrückt.

 

Das Gebot der Rücksichtnahme ist aber auch in wechselseitiger Hinsicht zu betrachten. So werden 5 Stellplätze an der Südgrenze errichtet, also unmittelbar an der Grenze zur benachbarten Wohnbebauung (Pfarrer-Klug-Straße). Stellplätze in rückwärtigen Gartenbereichen begegnen im Hinblick auf den Nachbarschutz regelmäßig Bedenken. Hier sind die notwendigen Rangiervorgänge, das Türenschlagen und die vergleichbaren impulshaltigen Geräusche von Belang.

 

Bei dieser Beurteilung ist aber keine schematische Anwendung der TA-Lärm, sondern eine Beurteilung anhand der jeweiligen Einzelfallsituation vorzunehmen (vgl. BVerwG 07.12.2000 und 20.03.2003). Danach ist von unzumutbaren Störungen schon deshalb nicht auszugehen, da das benachbarte Wohngebiet bereits einer planerischen Vorbelastung unterliegt. Es ist in seiner Schutzwürdigkeit gemindert, da es auf der Grundlage eines abgewogenen Planungsprozesses im Nahbereich zu den o.g. Lärmquellen angeordnet wurde und deshalb mit erhöhten Lärmbelastungen rechnen muss. Dass der Stellplatzverkehr jetzt auch die besonders ruhebedürftigen Nachtzeiten berühren kann, führt zu keinem anderen Ergebnis.

 

 

Überbaubare Grundstücksfläche:

Die Positionierung des Gebäudes entspricht hinsichtlich der straßenseitigen und der westlichen Außenwand dem Baubestand. An der Ostseite bleibt der Neubau 5 Meter hinter dem Baubestand zurück; im dortigen Bereich sind Stellplätze beantragt.

Hinsichtlich der überbaubaren Grundstücksflächen (faktische Bauräume) entspricht das Vorhaben der Eigenart der Umgebungsbebauung. Insbesondere wird die südlich der Jahnstraße durch eine einheitliche Gebäudeflucht vorgegebene (faktische) Baulinie beachtet.

 

Hinweis zum Abstandsflächenrecht (= nicht Gegenstand des gemeindlichen Einvernehmens):

Aufgrund der Gebäudelänge von 19,50 Meter scheidet die Anwendung des Schmalseitenprivilegs (Art. 6 Abs. 6 BayBO) für die nördliche Gebäudewand aus. Das hat zur Folge, dass die dortige Abstandsfläche deutlich über die Mitte der Jahnstraße hinausreicht und damit die gesetzliche Tiefe (Art. 6 Abs. 2 BayBO) überschreitet.

Hier ist festzuhalten, dass in der Umgebung bereits mehrere Gebäude bestehen (Jahnstraße 4, 4a, 7 und 9), die das geltende Abstandsflächenrecht nicht beachten. Es kann deshalb von einer Abweichungslage (Art. 63 BayBO) ausgegangen werden, wobei aber kein Abweichungsantrag gestellt wird. Hier ist der Antragsteller nach Auffassung der Stadt zutreffend davon ausgegangen, dass der seltene Fall des Art. 6 Abs. 5 Satz 4 BayBO von einheitlich abweichenden Abstandsflächentiefen im unbeplanten Innenbereich vorliegt. So stehen die umliegenden Häuser an der Jahnstraße in einer einheitlichen Fluchtlinie, die eine faktische Baulinie bewirken. Da auf diese Baulinie (in der Gebäudeflucht) gebaut werden muss, entstehen hier bauplanungsrechtlich vorgegebene Gebäudeabstände, die dem bauordnungsrechtlichen Abstandsrecht vorgehen. Dass dies in Beachtung der zulässigen Gebäudehöhe (WH 7 Meter / FH 10,50 Meter) zu einer unzumutbaren Beeinträchtigung (Gebot der Rücksichtnahme) führt, ist bei einem Gebäudeabstand von über 13 Meter gesichert ausgeschlossen.

 

 

Maß der baulichen Nutzung:

Das Vorhaben entspricht hinsichtlich seiner absoluten Grundfläche und seinen Grundmaßen der Eigenart der Umgebungsbebauung, die auch durch den zu beseitigenden Altbestand (Fortwirkung) noch geprägt wird.

 

Die Wandhöhe wird gegenüber dem Bestand (6,90 Meter) nur geringfügig auf 7 Meter, die Firsthöhe um ca. 90 cm auf 10,50 Meter erhöht. Die geänderten Bauhöhen entsprechen aber innerhalb der ansonsten in der näheren Umgebung weitgehend einheitlichen Firsthöhen von 8,50 - 9,70 Meter noch dem Einfügungsrahmen, da auch das angrenzende Gebäude Jahnstraße eine entsprechende Wand- und Firsthöhe aufweist. Dieses Gebäude wirkt nicht als Fremdkörper und kann deshalb bei der Rahmenermittlung nicht unberücksichtigt bleiben. Ungeachtet dessen, würde auch im Fall einer Rahmenüberschreitung die Gesamthöhe von 10,50 Meter (auf dieses Maß wurde bereits die ursprünglich beantragte Firsthöhe von 10,73 Meter reduziert) zu keiner städtebaulichen Unordnung oder zu planungsbedürftigen Spannungen führen. Das bestätigt auch der Bebauungsplan „Gärtnereigelände“ (Pfarrer-Klug-Straße) für das Nachbargrundstück, der bei einer Satteldachausführung ebenfalls Firsthöhen von 10,50 Meter zulässt.

 

An der Südseite sind zwei Quergiebel mit je 3,25 Meter Breite vorgesehen. Diese Dachaufbauten schließen an der seitlichen Außenwand an und unterliegen hinsichtlich ihrer Höhenwirkung dann dem Einfügungsgebot, wenn sie sich gegenüber der Gebäudewand nicht unterordnen. Hier ist auf die landesrechtlichen Regelungen des Art. 6 Abs. 8 BayBO zurückzugreifen, wonach sich Gebäudeteile bis zu einer max. Breite von 1/3 der Wandlänge gegenüber der Außenwand unterordnen. Durch eine Plankorrektur wurden diese Maßgrenzen jetzt eingehalten, womit die an den Quergiebeln entstehende Wandhöhe (9,50 Meter) hinsichtlich des Einfügungsgebotes unberücksichtigt bleibt.

 

Das Grundstück erfährt durch Bebauung, insbesondere auch der hierfür notwendigen Stellplätze und Zufahrten, eine erhebliche bauliche Versiegelung. In der näheren Umgebung vereinzelt sowie auch im Baubestand ist aber ein vergleichbarer Versiegelungsgrad vorzufinden, womit auch hinsichtlich der verbleibenden Freiflächen das Verhältnis der Umgebungsbebauung nicht überschritten wird.

 

 

Erschließung:

Der Gehweg entlang der Jahnstraße sowie auch teilweise die Fahrbahn der Jahnstraße selbst liegt ohne öffentlich-rechtliche oder dinglich-privatrechtliche Sicherung auf dem Baugrundstück. Eine ordnungsgemäße straßenrechtliche Widmung liegt schon deshalb nicht vor, da es an der gesonderten Benennung des Grundstücks Fl.Nr. 529 im Straßenbestandsverzeichnis fehlt: Das steht einer fiktiven Widmung im Rahmen der Erstanlegung des Straßenbestandsverzeichnisses im Jahr 1988 entgegen. Ob ggf. nach der Erstanlegung die Widmungsvoraussetzungen geschaffen wurden, ist nicht feststellbar.

 

Zur Bereinigung der Rechtslage hat man sich mit der Antragstellerin auf die Abtretung der notwendigen Verkehrsflächen (Gehweg + Fahrbahn) im Umfang des vorhandenen Bestandes (mind. 8 Meter incl. der beidseitigen Gehwege) einigen können. Aufgrund der noch ausstehenden notariellen Beurkundung der Grundabtretung wurden zur Vermeidung von Verzögerungen des Baugenehmigungsverfahrens die straßenrechtlichen Widmungsvoraussetzungen durch eine straßenrechtliche Zustimmungserklärung gesichert.

 

 

Hinweise:

a) Hochwasserschutz:

Das Baugrundstück liegt im 60-Meter-Bereich zum Urtelbach, einem durch Verordnung nach Art. 20 Abs. 2 BayWG bestimmten Gewässer 3. Ordnung. Damit unterliegt das Bauvorhaben der wasserrechtlichen Anlagengenehmigung (Art. 20 Abs. 1 BayWG), die aber durch die Baugenehmigung ersetzt wird (Art. 20 Abs. 4 BayWG). Von der Stadt zu vertretende Belange der Wasserwirtschaft sind aber nicht berührt.

Insbesondere liegt das Grundstück nicht innerhalb festgesetzter oder vorläufig gesicherter Überschwemmungsgebiete (§§ 76, 78 WHG).

 

 

b) Stellplätze:

Durch die Neubebauung entsteht ein erhöhter Stellplatzbedarf.

5 Wohnungen (< 100 m²)                              7,5 Stellplätze

1 Verkaufsstätte mit 69,54 m²                       2,0 Stellplätze

Notwendige Stellplätze                                  9,5 Stellplätze

Stellplatzbedarf gerundet                           10 Stellplätze

 

Es werden 10 Stellplätze nachgewiesen, somit ist der Nachweis erbracht. Ggf. ist der mittlere (westlich) am Gebäude anliegende Stellplatz zur Sicherung der Befahrbarkeit zu verlängern.

 


Nach Vorstellung der geplanten Baumaßnahme beschloss der Bau-, Werk- und Umweltausschuss einstimmig, dem Bauantrag der Frau Angela Hof zum Abbruch und Neubau eines Wohn- und Geschäftshauses auf dem Grundstück Fl.Nr. 529/0 der Gemarkung Grafing, Jahnstraße 9 und 9a, das gemeindliche Einvernehmen zu erteilen.